2017/01/21

第25期マンション管理(平成28年)-(6)

<第25期マンション管理>2016年-(6)

●第25期第6回理事会(平成29年1月15日)開催(※今期、私は理事長)

①保守メンテ
 ・排水ポンプ(2箇所×2台)は、交換から10年経過していることから、その対応について、管理会社より提案を受けましたが、未だ、作動状況に異変がないことと、2台で交互運転していることから、交換時期は作動状況等により判断することとしました。なお、1箇所は、埋め戻した機械式駐車場用のため、必要性を含めて、別途、検討することにしました。また、いつでも交換が実施できるよう、来期以降の予算には計上することとしました。

②修繕工事
 ・外壁からの漏水対策工事
 平成28年9月28日、室内壁面への漏水の原因と思われる外壁目地シールの打替え工事を実施しましたが、同部屋の対象箇所の上部からも漏水が発生していることから、再度、上階部分の外壁目地シールの打替え工事を実施することにしました。垂直方向同位置部分の目地であれば費用が若干の割増しで済むことから、予防措置として、さらに上階の2フロアー分の工事を同時に実施することとしました。工期は、シールの低温による品質低下を防ぐため、暖かくなる3月頃としました。

 ・館銘板照明のLED化
 館銘板の照明器具について、LEDへの交換工事が完了している旨、管理会社より報告があり、問題がないことを確認しました。

③管理委託
 ・修繕工事等において、管理会社に委託したにもかかわらず、事前に連絡もなく、直接、下請け会社が訪ねてきたりするのは改めるよう管理会社に注意を促しました。また、工事の指示や完了検査についても、確実に実施するよう併せて要請しました。(下請け任せにしないことを強く要請)

④その他
 ・第25期総会の準備
 平成29年2月26日に総会を開催することから、その議案書について検討を行いました。若干の手直しがあることから、出来次第、理事全員で回覧・チェックし、その後、各区分所有者に配布することとしました。

 ・近隣マンションへの要望事項
 近隣マンションに対して、頻繁に植栽の手入れを行っているが、音や消毒など当マンションへの影響も大であることから、お互い、事前に案内を取り交わすよう、改めて要請することにしました。

2016/11/27

第25期マンション管理(平成28年)-(5)

<第25期マンション管理>2016年-(5)

●第25期第5回理事会(平成28年11月20日)開催(※今期、私は理事長)

①保守メンテ
 ・防犯カメラハードディスクの取替
 故障していた防犯カメラのハードディスクについて、平成28年10月19日に取替工事を完了し、正常に作動しているとの報告を管理会社より受けました。

 ・EV内の防災備蓄用品の更新
 来年、消費期限を向かえるEV内設置の防災備蓄用品について、懐中電灯及び水・食料、消毒用品は必需品であるためネット等で割安なものを仕入れることとし、簡易トイレは消費期限が過ぎても特段問題がないことから据え置くこととしました。

②修繕工事
 ・外壁からの漏水対策工事
 平成28年9月28日、室内壁面の漏水の原因と思われる外壁目地シールの打替え工事を実施しました、当初は2日(予備日を含めて3日)を予定していましたが、カウンターウェイトを使用せずにぶら下がることができたことと、シールの撤去が容易であったことから、1日で終了しました。
 しかし、準備期間中に、同部屋の別の箇所(対象漏水箇所の上部)から漏水が発生していることが、理事長及び管理会社に伝わらなかったため、再度、その箇所の修繕工事が必要となりました。
 そのため、カウンターウェイトを使用しない簡便な工法での見積を管理会社に依頼し、その金額によっては、その方位の全フロアーについて打替えを検討することとしました。

 ・館銘板照明のLED化
 館銘板の照明器具について、球切れで認識したのですが、高消費電力・高演出性のハロゲンランプが使用されていることがわかり、経済性を考慮してLEDに交換することとしました。また、初期投資は1年で回収できることを確認しました。

③管理委託
 ・管理委託契約の更新
 平成29年4月で管理委託契約が終了することから、管理会社より、現状維持での契約更新が提案され、理事会としては承認し、次回総会に諮ることとしました。

④その他
 ・共用部電力契約の変更
 管理会社も電力小売事業に参画していることから提案を受けましたが、東京電力・東京ガス・管理会社の3社を比較検討した結果、東京電力の2年契約が最も低価格(年間で1~2万円)であることから、引き続き、東京電力と契約することとしました。契約先の変更にあたらないことから、総会決議とはせず、理事会決議とすることを確認しました。

 ・次回総会の準備
 来年(平成29年)2月に総会を行うことから、その議案書について検討しました。次回理事会にて調整することを確認しました。

2016/10/09

第25期マンション管理(平成28年)-(4)

<第25期マンション管理>2016年-(4)

●第25期第4回理事会(平成28年9月25日)開催(※今期、私は理事長)

①保守メンテ
 ・防犯カメラハードディスクの故障
 防犯カメラのハードディスクは、3年しか経過していないにもかかわらず故障しました。あまりにも故障が早いことから、管理会社へカメラ設置業者との減額交渉を依頼していましたが、約1/2の減額に応じるとのことで発注することとしました。

 ・EV内の防災備蓄用品の更新
 エレベーター内設置の防災備蓄用品が消費期限を迎えている商品があることから、管理会社よりセットでの入れ替えの提案を受けましたが、必要最低限の商品のみを入れ替える方針とし、ホームセンター等で価格を確認することにしました。

②修繕工事
 ・外壁からの漏水対策工事
 アンケート結果と現場調査により、301号室・503号室の2部屋の外壁シール打替え工事を実施することとしていましたが、平成28年9月28日~30日(30日は予備日)の工期で施工することになりました。
 工事は予想よりも順調で、仮設も簡易なもので済んだことから、1日で完了しました。今後、他の場所でも外壁からの漏水が発生した場合、今回の工事費が基本となることから、管理会社へ工事費の見直しを要請しました。

③管理委託
 ・データセンターによる施設関連情報の受付
 管理会社から、「データセンターを開設することになり、平成28年9月から、駐車場・駐輪場やトランクルームなど施設の契約・解約の受付窓口をデータセンターに変更したい」との提案がありました。特段、不利益が生じるものではないことから了承しました。

④その他
 ・感震ブレーカーの設置
 「感震ブレーカーを設置できない(ボールの落下重量でブレーカーが落ちない)部屋についても、漏電ブレーカーへの変更によりブレーカーが落ちることから、全戸への設置が完了しました。」と、管理会社より報告を受けました。

 ・緊急連絡網の作成
 5月に実施しました「防災対策勉強会」において、組合員より、「緊急連絡網を作成できないか」との意見が寄せられ、緊急連絡網の作成の是非についてアンケート調査を実施した結果、個人情報の維持・管理・更新などに不安を感じている人が多いため、今回は見送ることとしました。

 ・共用部分電力の契約変更
 平成28年4月1日からの電力自由化により、東京電力及び東京ガスより提案がありましたが、比較的条件の良い東京電力においても、削減金額が2万円/年程度で2年契約の縛りを受けるなど、あまり魅力的な条件とは言えないため、平成29年2月の申込期限まで継続して検討することとしました。

 ・スーパーライフとの協議会
 スーパーライフ大倉山店店長が9月16日付け人事異動で交替することになったため、急遽、理事会の冒頭において、スーパーライフ大倉山店との協議会を開催しました。
 新店長には、資料に基づいて、建築計画当時の要望・協議・合意事項等について、また、これまでに要望・改善されてきた事項、今でも懸案となっている事項について説明しました。
 特に、駐車場敷地内で開催されるイベントでの音量や自治会主催の夏の盆踊り大会、秋祭りでの騒音について、自治会共々ボリュームに配慮するよう、再度、要請しました。
 また、客待ち犬の鳴き声については、対策の確かな実行を重ねて要請しました。ライフより、「駐犬ポール二箇所のうち一箇所を遠方に移設し、囲いを設置する。遮音効果があれば、既設駐犬ポールにも設置する。」旨、回答がありました。工期は9月下旬から10月上旬を予定しているとのことなので、今後とも、状況を注視していくこととしました。
 その他、ビニール傘袋や食品トレーなどのゴミの散乱について、対策を要請しました。傘袋は、機械式を導入するとの回答がありました。
 今後とも、協議を継続していくことになります。

2016/08/11

第25期マンション管理(平成28年)-(3)

<第25期マンション管理>2016年-(3)

●第25期第3回理事会(平成28年7月31日)開催(※今期、私は理事長)

①保守メンテ
 ・消防設備点検
 年2回実施の法定消防設備点検が6月に実施されました。予備日を含めて2日、2回/日、計4回の訪問にもかかわらず、5階の3戸が未実施との報告が管理会社からありました。火災が発生したとき、マンション全体に影響することから、過去の実績を踏まえて未実施の各戸に注意を促すよう管理会社へ依頼しました。

 ・雑排水管洗浄工事
 例年通り、7月に雑排水管洗浄工事を実施しました。消防設備点検同様、未実施の部屋がある模様です。この場合も、各戸に注意を促すよう管理会社へ依頼しました。

 ・防犯カメラハードディスクの故障
 3年しか経過していないにもかかわらず、防犯カメラのハードディスクが故障しました。原因がわからず、現在は代替のハードディスクで対応しています。
 あまりにも故障が早いことから、カメラ設置業者に対して、ハードディスクのみ実費清算とし、人件費等はサービスするよう管理会社へ交渉を依頼しました。

 ・消防設備点検不具合箇所の改修
 消火器6本が耐用年数を経過していること、5箇所の避難ハッチの枠ゴムパッキンが劣化していることが管理会社から報告がありましたが、ゴムパッキンは、ハッチそのものの機能には影響がないことから経過を観察することとし、消火器については、次年度予算にて交換することにしました。

②修繕工事
 ・駐輪場入口扉の修繕工事
 7/20駐輪場入口扉の修繕工事(支柱の倒れ是正工事)が完了しました。しかし、オートヒンジにも不具合が見つかり、7/22にオートヒンジの取り替えも実施しました。費用は合計で86,400円(税込)でした。
 私が工事完了後に点検したところ、ロック開錠中の時間が数秒と短かかったため、時間調整を依頼していました。理事会終了後、役員全員で調整されていることを確認しました。(以前、開錠中に作動していたアラーム音は、この機能を有する部材が製造されていないことから復旧できませんでした。)

 ・外壁からの漏水対策工事
 アンケート結果により、3部屋において、外壁及びサッシ廻りの目地シールから漏水の恐れがあることを確認しましたが、緊急性とコストを考慮して、301号室・503号室の2部屋の工事を実施することとしました。
 503号室は、サッシ廻りのシール打ち替え工事なので、部屋内からの作業で行います。301号室は、サッシ廻りと外壁打ち継ぎ目地部分になるため、仮設のチェアリフトを設置して行います。費用は40万円程かかりますが、大規模修繕工事までには数年を要するため、今回、緊急修繕工事として実施します。実質2日程度の工期で、8月末までに完了する予定です。
 なお、改修工事により漏水が止まった後、区分所有者が専有部分の補修工事を行う場合は、保険の対象となることを確認しました。

③管理委託
 ・カスタマーセンターの開設
 管理会社から、「カスタマーセンターを開設することになり、平成28年9月から管理に関する問い合わせ先が変更になる」との報告がありました。8月下旬までに詳細のパンフレット等が各戸に配布されるとのことでした。

 ・建康診断結果報告
 これまで、管理会社から、1回/年の巡回点検により、「建物設備総合調査報告書」が提出されていましたが、新たなシステムが開発されたというこで、報告書の名称も「建康診断報告書」に変更され、その診断結果が報告されました。
 各所に指摘事項はありましたが、緊急を要するものとしては、屋内照明、屋外照明の改修でした。来期以降、検討を行い、予算化することとしました。

④その他
 ・感震ブレーカーの設置
 私の住戸で試験設置したところ、1週間足らずで設置面の両面テープが剝がれてボールが落下し、ブレーカーが落ちるという不具合が発生したため、さらに、数週間の試験設置を行いました。
 その結果、問題がないことが確認されましたので、本理事会前に、管理会社担当者にて各戸に設置しました。ところが今度は、近年、電気の契約変更(ブレーカーの交換)をしている6戸において、レバーが硬くなっている模様で、ブレーカーの落ちないことが判明しました。
 ボールの重量の変更等、対応策を検討するよう管理会社へ依頼しました。また、電力会社において、順次、スマートメーターへ交換していることも、将来、影響がないかメーカー等へ確認するよう重ねて依頼しました。

 ・近隣の建築計画
 私から、近隣で着工した有料老人ホームの新築工事について、各戸へ工事概要及び工程表を配るよう、施工会社へ要請したことを報告しました。管理会社から、工事の経緯や概要について説明がありました。近隣マンションからは、土壌汚染の状況、交通への影響等について、事業者へ要望書を提出しているとの報告がありました。
 当マンションへは、ほとんど影響が無いと思われますが、平成29年2月の運営開始ということで、暫くの間、工事の騒音について経過を見守っていく必要があることを確認しました。

 ・緊急連絡網の整備
 5月に実施しました「防災対策勉強会」において、組合員より、「東日本大震災発生時、外出中であったため、マンションの様子を知りたいにもかかわらず連絡先がわからず不安であった。以前のマンションでも作成していたが、緊急連絡網を作成できないか。」との意見が寄せられました。
 個人情報に係わるため、今回、緊急連絡網の作成の是非について、皆さんの意見を伺うべく、アンケート調査を実施することにしました。

 ・スーパーライフへの要望事項
 7月に、スーパーライフで開催された町内会主催の盆踊り大会において、音響が例年になく大きかったため、ライフ店長を通じて、町内会へボリュームを下げるよう、私から要請したことを報告しました。その結果、少し音を下げた模様です。
 ついでに、客待ち犬の鳴き声、客による路上駐停車の車に対する対策について、期限を決めて実行してほしい旨、催促しました。店長で駄目な場合は、ライフコーポレーション宛に要望書を提出することも検討することとしました。

2016/06/19

第25期マンション管理(平成28年)-(2)

<第25期マンション管理>2016年-(2)
●第25期第2回理事会(平成28年6月12日)開催(※今期、私は理事長)
◆防災対策勉強会
地震等の災害が発生した場合、マンション管理組合は居住者にとって最も身近な自衛防災組織であり、共助を推進する母体として非常に重要な役割を担うことから、防災訓練の一環として、居住者の認識を統一すること、防災意識を高揚することを目的として本勉強会を開催しました。
【内容】
1.地震発生~その後どうする
地震発生時  ・・・自分や家族の身を守ることを最優先(ガスコンロを無理に消しに行かない)
地震発生直後・・・原則、自宅待機 点検、居住者への声かけ、情報交換・情報共有
火災警報器が発報したときは、隣近所声をかけ避難
情報収集    ・・・家族の安否確認(伝言ダイヤル、掲示板等の申し合わせ)
被災生活    ・・・マンションが居住可能な状態であれば、自宅待機が原則、地域防災拠点で配給物資の受け取り
避難する際は、必ず管理組合へ届け出、電気ブレーカーのオフ、ガス・水道の閉栓
2.必要な対策
家具の固定、EVの閉じ込め、安否確認、ゴミ・汚物の管理、飲食料の確保、復旧時の方針
3.家具の転倒防止
家具転倒の危険性、安全な部屋を一部屋確保、転倒防止対策事例紹介
4.当マンションの構造(耐震性)
当マンションの構造は、壁式鉄筋コンクリート造の建物で、床・壁全体で建物を支えていることから、地震に対して強い構造と言われている。
【補足説明】
当マンションの天井はボード仕上げとなっているため、突っ張り棒等の転倒防止製品を取り付けた場合、突っ張り棒によりボードが破壊され、その効果を得られない恐れがある。専門店等で十分確認した上で設置することが肝要である。また、大地震の際、戸建住宅とマンションとでは初動が異なる。当マンションは、新耐震基準で設計されている建物なので、震度7クラスの大地震が発生した場合でも、一部損壊等は発生すると思われるが、戸建住宅とは異なり倒壊しない想定である。従って、直ぐに避難するのではなく、可能な限り住み続けることを前提として防災対策(自助・共助)を検討する必要がある。その後、落ち着いた時点で損壊箇所の復旧等について検討していくことになる。
【意見・要望等】
◎転倒防止策として、ストラップ型のものを採用した場合、壁側の接着面が壁紙ごと剝がれてしまうのではないか?また、ネジ(ビス・ボルト)で取り付けることもできるようであるが可能か?
⇒接着の場合、壁紙ごと剝がれてしまう可能性がある。そのため、予め接着面の壁紙をカッティングしておく必要がある。Lアングルで固定する場合も同様である。ネジで取り付ける場合は、壁紙がコンクリートに直貼りの部位とボードに貼っている部位とで工法が異なる。コンクリート壁は躯体であり共用部分であるため、コンクリートアンカー(コンクリートに穴を開ける)の打ち込みは不可であり、管理組合の承認を得ずに施工することはできない。そのため、躯体に穴を開けることになるネジでの取り付は基本的に不可である。ボードの場合は、躯体を破損しないボードアンカー(ボードのみ穴を開ける)を打った上で、ボルト締めする方法が考えられる。
◎大地震で横浜市のコンビナートが大火災を発生した場合に、最も被害が大きくなると聞いた。その際、この地域は大丈夫か?津波は?
⇒沿岸部で大火災が発生した場合でも、複数の国道等広幅員の道路が延焼遮断帯の役目を果たし、この地域まで火災は延焼しないと考える。東京湾において、津波による被害は想定されておらず心配しなくても良いと思うが、液状化については、ハザードマップ等を確認する必要がある。(その後、横浜市のHPで確認したところ、想定される3タイプの地震において、いずれの場合も危険性は少ないとのことでした。)
◎東日本大震災の際、マンション以外の場所に居てこのマンションの状態が非常に気になったが、他の居住者の連絡先が分らず確認を取るすべがなかった。以前、居住していたマンションでは緊急連絡網が設けられていたが、このマンションでも作成できないか?
⇒プライバシーに関わることなので注意を要するが、今後理事会にて検討する。ただし、首都直下地震の際などでは、電話回線がパンク状態となり、管理会社と同様に連絡を取ることがほぼ不可能となる場合も想定される。家族間において伝言ダイヤルや待ち合わせ場所など電話以外の方法を決めておくことも有効と考える。
◆理事会
①保守メンテ
・雑排水管洗浄工事
例年通り、雑排水管洗浄工事を実施することにしました。費用も例年通りです。
②修繕工事
・駐輪場ガラス屋根の熱割れ
4/28駐輪場屋根ガラスの交換工事が完了しました。今回、工事業者が割れていたガラスをさらに割りその後片付けが不十分であったことと、ガラスを設置する際に支障となった樹木の枝を勝手に伐採したことについて、注意を促しました。また、工事日の周知について、各戸に案内を配布するよう管理会社に注意しました。
・エントランス土間の目地補修工事
5/26、30日に工事が完了しました。今回、管理会社の工事責任者の異動等で管理会社内の連絡不十分で工事が遅れたほか、工事案内の配布が工事直前となるなど不手際に注意を促した。ただし、職人の対応は良く、シール打ちにおいて、漏水の原因と思われる想定外の箇所も発見でき、施工したことから、止水に期待が持てそうです。
・駐輪場入口扉の不具合
管理会社に依頼してあった簡易な図面に基づいて検討した結果、建枠を引っ張り、カバープレートで化粧する案で施工することに決定し発注しました。この案では、応急処置に過ぎないことは分っていますが、完璧に改修するためには全面的に交換するしかなく、高額な費用がかかることから判断しました。
・漏水対策
アンケート結果により、3部屋において、外壁及びサッシ廻りの目地シールから漏水が発生している恐れがあるため、管理会社にできる限り安価にできる仮設計画を検討し、見積を提出するように依頼しました。大規模修繕工事は数年先を予定していることから、それまでの応急処置とします。
③管理委託
特にありませんでした。
④その他
・感震ブレーカー設置
理事会終了後、感震ブレーカーを各戸に設置する予定でしたが、事前に、私の住戸で試験設置したところ、1週間足らずで両面テープが剝がれてボールが落下したため、さらに、数週間の試験設置を行った上で、設置するか返品するか判断することにしました。

2016/04/30

第25期マンション管理(平成28年)-(1)

<第25期マンション管理>2016年-(1)

●第25期第1回理事会(平成28年4月10日)(※私は、3度目の理事長に就任しました。)

 第24期総会(2/28)において、輪番制に基づき理事に選任され、互選で理事長に就任しました。

①保守メンテ
 ・EV交換工事(ダメ工事)
 2、4階三方枠のシール部について、養生中にいたずらされましたが、私が突起部分をカッターで削り落としたところ、あまり目立たなくなったことから、現状のままとしました。

 ・避難ハッチのパッキン劣化
 毎回、消防設備点検で報告が上がっています「避難ハッチのパッキン劣化」については、ハッチ事態の機能に影響がないこと等から、現在、これだけの費用を掛ける必要性はないと判断し、当面の間、保留としました。

②修繕工事
 ・駐輪場ガラス屋根の熱割れ
 3/12 駐輪場屋根ガラスの熱割れを発見したため、管理会社へ、「以前に熱割れした箇所かどうか確認するとともに、修理の方法(熱割れ対策)を検討するように」とメールで依頼しました。
 以前とは別の場所とのことで、前回と同様の仕様で修理し、費用も保険で処理するとしました。(4/25施工)

 ・エントランス土間の目地補修工事
 前期より、エレベーター交換工事完了後、実施することになっていました、「エントランス土間の目地補修工事」及び「1~2階段ササラ部のシール工事、その他の目地補修工事」等について、管理会社へ早々に施工するよう指示しました。(5月施工)

 ・駐輪場入口扉の不具合
 3/19 駐輪場の入口扉の開閉不具合に対する検討案を、次回理事会(4/10)までに提案するように管理会社へメールで依頼しました。4/10の第1回理事会で、3案について協議しましたが、どれも満足の行く案ではなかったため、第2回理事会でそのうちの1案を基本に検討することとし、簡易な図面作成を依頼しました。

③管理委託
 外部利用者の駐車場が1台解約となったため、4月より、来客用駐車場として再開しました。そのため、予約表及び使用許可証を掲示板に設置しました。

④その他
 ・4/10 第1回理事会開催前に、組合員全員に案内の上、「スーパーライフ大倉山店協議会」を開催しました。ライフ側は岩崎店長が出席し、組合側は役員のほか3名が出席して、約30分程協議を行いました。ライフ側へ申し入れた内容は下記の通りです。
 1.イベント開催の「お知らせ」は、主催者の如何に関わらず、各戸に配布するよう、再度、依頼しました。
 2.「通路(アルス前)でのイベント」は、騒音のほか、安全上も問題があることから、一切開催しないよう申し入れました。
 3.「ペット犬の鳴き声」について、実効性のある対策を講じるよう、再度、お願いしました。
 4.雨天用ビニール傘袋の散乱が見受けられることから、適切に対処するよう申し入れました。
上記、1.及び2.については確約しましたが、3.については、これまで以上に効果のある対策を検討することを約束しました。また、4.については、水切りを導入する計画であるとの報告を受けました。

 ・防災勉強会(訓練)
 前期より、太尾小学校主催の避難訓練に参加するようになったことを機会に、防災に対する意識の醸成を図ることが肝要との意見が出され、先ずは、防災に関する勉強会を次回理事会に併せて実施することにしました。
  1.災害発生時の行動とその備えについて
  2.家具転倒防止対策について
  3.当マンションの耐震性について

 ・感震ブレーカー設置
 前期、導入が決定していました「感震ブレーカー設置」について、早急に設置するよう管理会社へ催促しました。

2016/03/06

第24期マンション管理(平成27年)

<第24期マンション管理>2015年

●第24期(平成27年)の主な活動(※私は状況に応じて理事会に出席しました。)

◎第24期臨時総会(平成27年7月18日)

 ・空き駐車場の外部への貸し出し
 議案は、空き駐車場対策として、外部への貸し出しを可能とする規約の改正で、満場一致で承認されました。マンションの駐車場は、区分所有者及び占有者の使用に限って、税法上、マンションの共済的事業と見なされ非課税となりますが、市中の駐車場の様に、単に外部へ貸し出した場合は、収益事業と見なされ法人税及等の税金を納めなくてはなりません。そのため、積極的な募集活動などはできなく、契約期間も短期となります。
 しかし、管理会社の協力や区分所有者方々の協力の甲斐あって、現在は、2区画とも貸し出していますが、1区画は平成28年3月までとなっております。
 また、今後、貸し出し部分の使用料については修繕積立金会計に繰り入れることとしました。

①保守メンテ
 ・エレベーター更新工事
 第23期総会にて承認されました「エレベーター更新工事」について、T社と契約調印を行い、10月に工事を実施しました。色の系統は変わらずグレードアップされたので、皆さん大喜びでした。しかし、3方枠廻りのシール工事は2度ダメを出し、平成28年2月末にやっと完了しました。案内音声は、騒音になることから中止しましたが、その時間分扉の閉鎖が遅れるため、少し早くできないかとの意見があり、現在、メーカーと交渉中です。

 ・エレベーターホール庇のクリーニング
 1階エレベーター前の円形の庇屋根部分に苔や泥が不着していることから、管理会社に安価で特別清掃をしてもらいました。

 ・雑排水管洗浄工事
 例年通り、雑排水管洗浄工事を実施しました。

 ・給湯器接続部給水管の発錆 
 ある住戸において、給湯器の交換工事を実施したところ、給水管接続部の発錆が激しく急きょ給水管更新工事を行ったとのことから、管理会社担当者の協力により、全戸のチェックと保温カバーの巻き直しを実施してもらいました。

 ・駐車場チェーン
 駐車場前面の破損したチェーンは、経済性と車への影響を考慮して、現在と同様のプラスティックチェーンに交換しました。

 ・照明器具の更新工事
 外部廊下天井照明器具のサークルラインの製造中止に伴い、照明器具の更新について協議を重ねてきました。その結果、現在の器具の灯具の部分をLEDに交換することを総会に提案し、満場一致で承認されました。費用が8万円程度と安価であることと、器具本体は変更しないためデザイン変更がないことから決定しました。

 ・ブレーカー契約容量の変更
 エレベーター更新工事に伴い、使用電力が大幅に低減されることから、電子ブレーカーの容量を変更し、E社に東電への変更契約を依頼することとしました。約1万円/月の節約になる想定です。

 ・電力自由化の検討
 電力(低圧)が平成28年4月から自由化されることになっていますが、業界が落ち着くまでは静観することとし、情報収集に努めることとしました。

②修繕工事
 ・エントランス土間の修繕工事
 エントランス土間の目地等の破損が、地下への漏水の原因と考えれられることから、また、美観上からも修繕することを理事会で決定していました。工期は、エレベーター更新工事後に行う予定になっていましたが、補修工事が延びたため、第25期にて速やかに実施することにしました。2社競争により、管理会社へ10万円程度で発注することにしています。

 ・駐輪場屋根ガラス破損
 駐輪場の屋根ガラス(網入り)が破損していたため、修理を行い、費用(30万円程度)は保険で処理しました。

 ・避難ハッチのパッキン劣化
 消防設備点検で指摘されていました避難ハッチのパッキン劣化について、管理会社に見積を依頼し、第25期理事会で検討することを申し合わせました。

③管理委託
 ・日常清掃の品質
 日常清掃において、前任担当者に比較して、後任担当者は仕事の質が劣ることから、管理会社に適切な指導を要請しました。現在の担当者は、問題がないようで安心しています。

④その他
 ・平成27年3月7日に水廻りリフォーム業者と名乗る悪質な訪問販売があったため、当該会社には管理会社より注意を行いました。今後、同じような訪問販売業者が発生するものと思われることから、各戸へ注意喚起を行いました。

 ・住戸リフォーム
 5階においてリフォーム申請がありましたが、特に問題がないため理事会で承認されました。

 ・住宅用火災警報器
 インターフォン取替工事において、組合の斡旋で設置した住宅用火災警報器(消防法)について、電池交換時期を確認したところ、耐用年数は概ね10年で、1箇所に2本、専用リチュウム電池で価格は@1,300円でした。今後、その時期に達した際には管理組合で斡旋することとしました。

 ・感震ブレーカーの導入
 大地震の際、電力復旧に伴い火災が発生した経験を踏まえ、全戸を対象に感震ブレーカーを設置することを理事会で決定しました。安価(@3,000円程度)で取付が簡単なことから、管理組合で設置することにしました。

 ・太尾小学区の防災訓練
 管理会社からの紹介で、太尾小学校及び宮前町内会より防災訓練への参加要請がありました。理事会で検討した結果、必要と判断し、有志が参加しました。今後、連絡があった際には、今回同様の対応をすることとしました。

 ・有料老人ホームの建設計画
 近隣の駐車場敷地に有料老人ホームのい建設計画が持ち上がっていましたが、当マンションには影響が少ないことから情報収集だけは行っていました。最新の情報で、計画は中止になったとのことです。

2015/02/22

第23期マンション管理(平成25年)

<第23期マンション管理>20014年

●第23 期(平成26年)の主な活動(※私はオブザーバーとして理事会に出席しました。)

◎第23期臨時総会(平成26年11月22日)

 ・CATVサービス導入
 今回、YOUテレビより好条件の提案があり、また、現在、地上波において東京MXの受信不良が発生しているため、ケーブルテレビの導入について理事会で検討しました。その結果、管理組合の負担がないこと、専門チャンネルを契約しない限り居住者の受信料も変わらないことから、CATVの導入を臨時総会に提案し、満場一致で承認されました。(実は、臨時総会開催前に書面決議を実施しましたが、議案書に不備があったため臨時総会に切り替えました。書面決議は慎重に!)CATVへの切替工事(配線引込工事及び増幅器交換工事等)は、12月に完了しました

 なお、万一、YOUテレビから解約の申し入れがあった場合、配線撤去費用は勿論、増幅器についても無償譲渡されることになっています。(契約書に反映) 

①保守メンテ
 ・雪かきスコップの購入
 かねてより、大雪に備えて購入する方針でした雪かき用のスコップ2本(金属性1本、樹脂製1本)を、秋に調達しました。(大雪の際は、住民有志で頑張っています。)

 ・駐輪場テンキー蓋の撤去
 事の発端は、管理会社担当者の勘違いからでしたが、駐輪場テンキーの使い勝手を良くするため、内側のテンキー蓋を撤去しました。(住民からの要望は、メールコーナーの照度不足でした。)

 ・メールコーナーの照度不足
 メールコーナーは照度不足ではないかと、住民から指摘があり、理事会にて検討を重ねました。既設照明器具の電球を交換(LED、容量UP)したり、照明器具の新設について検討しましたが、その位置関係から、建物の美観を壊さないで改善する方法が見当たらず、しばらく様子を見ることとしました。(確かに夜間は見づらい、老眼では見えません!)

 ・掲示板の更新
 第22期理事会において、管理会社より提案のありました掲示板の更新について、再度、検討しました。現在のものはサイズが小さく使い勝手が悪いため、一回り大きいマグネット式のものへ交換しました。(かなり美観向上 good!)

 ・エレベーター(EV)更新工事の決定
 EV更新工事を検討した理由は、「あと2年でメーカーの部品製造が終了すること」、「緊急停止時に閉じ込められる恐れがあること」、「港区内のマンションエレベーター事故等による法改正に対応すること」からでした。

 大手メーカー3社によるコンペを行い、工事価格・メンテナンス費用・長所短所等を総合的に比較検討した結果、最上部に巻き上げ機のある水害に強いロープ式のメーカーを選定しました。(安全・安心が一番)

 仕様については、デザイン関係の仕事をしていた私たち夫婦が選定しました。既設の色調を尊重し、全体的にグレードアップしたものを提案しました。しばらく、サンプルを掲示板下に展示し、住民の皆さんに公開しました。(なかなか良い感じですよ!)

 なお、既設のEVは、その当時主流であった油圧式(機械室を塔屋に設置する必要がない)が採用されていましたが、現在は、改良されたロープ式(機械室レス)のみとなっていることや、今回の更新工事により、EVの電気代が相当節約されることを総会においても説明しました。(電気代が下がるのは超うれしい‼)

 総会では、特に異議はなく、満場一致で承認されました。(完成が楽しみです。)

 ・雑排水管洗浄工事
 例年通り、雑排水管洗浄工事を実施しました。昨年、エントランスの雨樋に枯葉が詰まり閉塞したため、今回より、毎年同箇所の洗浄を無償で行ってもらえることになりました。

 ・植栽の剪定
 道路側植栽が道路上に張り出しているため、交通の支障となる恐れがあり、次回以降の剪定において、敷地内で納まるよう造園会社に依頼しました。

 ・カラスネットの交換
 ゴミ置き場において、頻繁にカラス被害が発生していることから、ネットサイズを大きくし(3m×4m)、末端のおもりを重くすることにしました。

②修繕工事
 ・排水管不良個所修繕工事
 第22期総会において承認されました排水管不良個所修繕工事について、隣接マンションの敷地内に立ち入るため、施工者でもあります管理会社担当者が隣接マンションの理事会に出席し承認を得ましたが、これらの調整に時間がかかり、工期は6月にずれ込みました。

 ・エントランス土間石のクラックほか
 エントランス御影石のクラック及び目地の破損、1階~2階への階段の白華について、修繕を検討しました。その結果、御影石のクラックについては修繕しても効果がなく、貼り換えるしかないことから、現状のままとしました。その他の目地の破損と白華については、エレベーター工事終了後、修繕することとしました。
 
③管理委託
 ・設備総合調査
 管理会社に委託しています年1回の「設備総合調査」の結果報告がありましたが、緊急を要するものは今のところなく、経年劣化に対する管理会社の提案を受けて、計画的に修繕していくこととしました。

④その他
 ・隣接マンションの騒音
 隣接マンションの保育室が設置しています空調室外機は、特に冬場の早朝及び深夜において騒音が大きくなってきたため、管理会社担当者が隣接マンション管理組合理事会に出席して改善を要請しました。隣接マンション管理組合より保育室へ注意をしていただきましたが交渉が難航したため、当マンション管理組合より保育室へ改善願いの文章を送付しました。

 ところが、保育室の理事長は、「7時30分~20時30分(夏季は7時~)は使用しているが、早朝・深夜は使用していない。(理事長は、現場にいないから現実を知らないようです。)」また、「騒音測定の結果は異常なし。」、「苦情を言ってる方と直接話がしたい。」との文章が送られてきました。

 地域にとって必要不可欠な保育室と正面から争うのは好ましくなく、本当にこの使用時間が守られるのであれば我慢しようとの判断から、経過を見守っていくことにしました。(深夜の作動はなくなりましたが、朝は、6時30分には作動しています。いつまで我慢できるか不安です?)

 ・管理規約改定版の配布
 第22期総会にて承認されました管理規約の改訂について、3月に改定版を全区分所有者へ配布しました。

 ・消防訓練
 平成26年5月24日(土)9時より、しばらく開催していなかったこともあり、消防署に出動いただいて、消防訓練を実施しました。

 ・駐輪場扉開放への注意喚起
 駐輪場出入口扉が、ときどき開けっ放しとなっているため、各住戸に、確認するよう注意喚起を行いました。

 ・消火器等の斡旋
 使用済み消火器の処分や新規購入、防災用品等について、一部住民から問い合わせがあり、管理会社を通じて各住戸に斡旋することにしました。

・ライフ店長交代
 初代店長が他店へ赴任することになり、今後とも関係を切らさずコミュニケーションを図っていくため、新旧店長を交えて、10月に協議会を開催しました。重ねて、音の問題をお伝えしました。早朝の荷捌き場の騒音、アトラクションのスピーカー音、来客のペット(犬)の鳴き声、盆踊りや祭りの際に敷地を町内会に貸し出したときの騒音について、善処をお願いしました。地形と建物の配置から、当マンションに反響してくることも会う度にお伝えしています。

 ・管理規約の見直し
 管理規約について、国土交通省が推奨する「マンション標準管理規約」の改正や社会問題等を反映するため、また、管理実態と合わない部分の追加・修正等が散見されるため、全面的な見直しを行い、総会にて満場一致で承認されました。

 主な内容は、反社会的勢力の排除やシェアハウス・グループホームなどの使用禁止に関するもの、組合活動を活発化するため、役員の代行を一親等まで可能とするものでした。
 
 また、専有部分のリフォームについて、工事前及び工事中、工事後の住戸間トラブルを未然に防止するために、「専有部分の修繕等に関する細則」を制定しました。

 さらに、玄関扉やサッシ窓は、共有部分と専有部分とが混在していますが、基本的には、管理組合が管理することになります。しかし、管理組合で修繕ができない場合に、費用を負担してでも個人で実施したい所有者へ対応するため、「開口部の改良工事に関する細則」を定めました。(マンション管理士の腕の見せどころでした。)

 ・役員の選出方法
 総会において、次期(第24期)理事・監事は、輪番制のルールに則って選出されましたが、今回は、女性ばかりになったため不安の声が出ました。しかし、私も2年間オブザーバーを務め、次々期(第25期)から2年間は理事となるため、今回は辞退させていただきました。他にオブザーバーの担い手がなく、適宜、相談に応じることで納得していただきました。(今後の課題となりそうです?)

 ・電気室の整理整頓
 かねてより、電気室が整理整頓されていないことから、私物のラックを階段室に設置し、長期修繕でストックされていた塗料関係を移動しました。そして、電気室には、新規にスチールラックを購入し、管理会社担当者のご好意で整理していただきました。
 また、今後、理事長は、理事会資料等を既設のロッカーに整理して収納することを申し合せました。

 次期理事会の主な課題は、「EV工事の契約・工事の実施」、「エントランス床(石張り)の目地補修工事」、「空き駐車場対策」になると、次期理事の皆様と申し合せました。

2014/02/23

第22期マンション管理(平成25年)

<第22期マンション管理>20013年

●第22期(平成25年)の主な活動(※私はオブザーバーとして理事会に出席しました。)

◎第22期臨時総会
 ・駐輪場入口土間改修工事
 以前より問題となっていました駐輪場入口土間タイルのクラックは、東日本大震災の影響もあり状態が悪化していました。管理会社の調査(有償)結果を受けて、理事会にて私も出席し検討しました。クラック部分のタイルを撤去した上で、3つの動きの異なるコンクリート部分を差し筋で一体化し、仕上げは、万一に備えて、現在のタイル貼りは止めてモルタル刷毛引きとすることを臨時総会に提案し、満場一致で承認されました。予算は55万円を計上し、工期は梅雨前の6月としましたが、工事の準備のため梅雨明け後となりました。工事期間中は駐輪場が使用できないためアルス大倉山のプレイロッドをお借りしました。
 なお、新築時における瑕疵の疑いもあり、販売会社へ負担金を要請しましたが、20年以上も経過していることから断られましたが、グループ企業である管理会社より申し出があり、工事費のうち7万円程を負担していただきました。
(※これは、新築時より管理会社とともに保守メンテや修繕工事を適切に行ってきた信頼関係の賜物と思います。)

 ・防犯カメラの設置位置変更
 第21期総会において承認されていました防犯カメラ3台の設置位置について、より効率のある場所へ変更し、配線経路も美観上影響の少ないルートとすることを提案し、満場一致で承認されました。費用等の変更はありません。
 工事完了後、カメラの高さ等設置状況の良くない箇所については、調整をお願いしました。また、カメラ設置のシールは防犯カメラ会社の標準仕様とせず別のカタログより選定しました。

 ・災害時用備蓄用品購入
 第21期総会時に、出席者より提案があり総意となっていました「災害時用備蓄用品」の購入について、共助の観点から管理組合として優先度の高いものを順次揃えていくことで、今回は次の用品を提案し、満場一致で承認されました。
 ①保存水
 ②非常用簡易トイレ
 ③エレベーター用防災キャビネット
 エレベーター用は除いて、使用中止の宅配ボックスを活用することにしました。予算は25万円程度でした。なお、運用計画を各戸へ配布しました。

①保守メンテ
 ・非常灯の更新
 長らく保留となっていました非常灯の不具合について、その重要性から管理会社へ工事を依頼しました。

 ・ラジオ放送への対応
 地上放送への切り替え工事を行った頃から聞けなくなっていましたラジオ放送への対応として、新たにアンテナを設置しました。

 ・雑排水管洗浄工事
 例年通り、年1回の雑排水管洗浄工事を実施しました。

 ・2階複合警報装置の不具合
 管理会社より2階複合警報装置の不具合の指摘があり、修理を行いました。あわせて、防排煙制御用予備バッテリーも警報装置更新費用内で交換しました。(管理会社担当者の好意的な配慮です。)

 ・カラス対策
 カラスネットが劣化していることから、管理会社よりボックスの製作などいろいろな提案を受けました。ゴミ置き場が変形のため費用が高くつくことから、上部にレールを取付けてネットを可動させる安価な方法を提案し実施しました。あわせて、ネットも更新しましたがサイズが小さくなり様子見としました。

 ・エントランス雨樋のゴミ詰まり
 エントランス屋根雨樋がゴミ詰まりによりオーバーフローを起こしていたため、管理会社に雨樋の高圧洗浄を依頼し、問題を解消した。

 ・駐車場前U字溝の清掃
 以前、管理組合で駐車場前U字溝を清掃した際、その堆積ゴミ(汚泥)が多かったことから、都市水害に備えて定期清掃の必要性について協議していましたが、管理会社にて、自主的に清掃を実施していただき、今回はその量がそれ程多くなかったことから、スポット的に実施することとしました。

②修繕工事
 ・長期修繕計画書の作成
 第21期総会にて承認されました「長期修繕計画書」の作成を、管理会社へ依頼しました。その後、管理会社より提出された計画書の仔細について、協議・検討しました。

 ・排水管不良個所修繕工事
 雑排水管洗浄作業中、排水管(下水管)の一部に勾配の不良個所が見つかり、その修繕工事について総会に提議し承認されました。費用は77万円程ですが、危険な状態であることから総会承認後、速やかに工事を実施することとしました。原因は排水桝の沈下により排水管の逆流が発生しているとのことでしたが、桝の沈下の原因は特定できておりません。

・ガラス修理
 102号室のバルコニー側掃出し窓のガラスが熱割れしたため、修理を行いましたが、費用は保険にて処理しました。

③管理委託
・長期修繕計画書作成
第21期定期総会で承認されました「長期修繕計画書」作成については、管理会社に減額の上委託し、その結果を理事会にて精査したものを総会に上程しました。今後の計画修の基礎資料として、また、修繕積立金検討の根拠として活用していくこととしました。

 ・契約更新
 管理委託契約の更新について、管理会社より家族力プラス利用料4,500円分を減額する申し出があり、総会にて承認されました。

④その他
 ・掲示板の更新
 管理会社より提案がありました掲示板の更新については、今期は支出が多いことから保留にしました。

 ・自動ドアセンサーの劣化
 かねてより、自動ドア保守点検で指摘されていましたセンサーの劣化については、現時点で支障がないことから保留とし、様子を見ることにしました。

 ・共用台車の購入
 居住者からの要望により、管理組合で共用の台車を備え、必要に応じて個人が使用できるようにしました。

 ・火災保険の更改
 マンション総合保険は、保険会社が値上げする10月1日までに契約変更する方が節約になることから、中途更改を行いました。保険は全て三井住友海上火災保険(家庭用火災保険 GKすまいの保険)となりました。
 
 ・駐車場の貸し出し
 隣接マンションの機械式駐車場改修工事に伴い、1区画貸し出すことにしました。

 ・防犯カメラの再生
 車両カバー破損事故が発生し、カメラを再生しました。

 ・生活騒音問題
 管理会社へ生活音に関する問い合わせがあり、各戸へ注意喚起の文書を配布しました。

 ・管理規約の改訂
 理事会役員の定数は既に4名に変更しているにもかかわらず、管理規約は5名のままであったため、現在の運用に改訂することを総会に提議し、満場一致で承認されました。

2014/02/22

第21期マンション管理(平成24年)

<第21期マンション管理>20012年

●第21期(平成24年)の主な活動

①保守メンテ
 ・駐車場チェーン交換
 駐車場チェーンが破損したため、ストックされていたものと交換しました。

 ・LED照明不良
 交換したばかりのLED照明ランプは、メーカー保証にて再度交換しました。

 ・来客用駐車場運用再開
 契約車両減に伴い、空き区画を来客用駐車場として運用を開始しました。

 ・雑排水管洗浄工事
 例年通り、雑排水管洗浄工事を実施しました。

 ・植栽の植替え
 直結給水管工事の影響により、エントランス左手植栽の植替えが必要となり実施しました。減額交渉の結果、¥84,000でした。

 ・防犯カメラの設置
 防犯カメラの設置に向けて、3社から見積を取得しましたが、居住者の意見が重要と判断し、アンケート調査を実施しました。その結果、3台設置することが総会で決定しましたが、設置場所や運用計画については、来期理事会への申し送りとしました。

②修繕工事
 ・管理会社からの指摘事項
 1.電灯分電盤(耐用年数超過)⇒管理会社より見積受領、優先度が低いと判断し、経過を見守ることとしました。
 2.外構ブラケットライト LED 器具改修(一部不良・耐用年数超過)⇒管理会社へ見積を依頼し、来期への申し送りとしました。
 3.非常灯器具更新(一部不良・耐用年数超過)⇒器具の交換を行うことにしましたが、来期への申し送りとしました。
 4.避難ハッチパッキン交換(全体に劣化傾向)⇒高額な工事のため、保留としました。
 5.防火ドア連動制御盤予備バッテリー交換(耐用年数超過)⇒実施することにしました。
 6.オートドアセンサー交換(感度低下傾向あり)⇒開閉上支障がないため、保留としました。

 ・駐輪場入口床タイル破損
 以前からクラックの入っていた駐輪場入口床タイルが、東日本大震災の影響もあり破損が進行しています。抜本的対策を講じるため、管理会社に調査を依頼しました。
 
 ・102号室バルコニー門扉
 102号室のバルコニー門扉について、稼働不良のため日鉄コミュニティにて修理を行いました。費用は¥31,500でした。

 ・長期修繕計画の更新
 前回作成から5年が経過するため、管理会社より更新の提案がありましたが、費用(¥210,000)を含めて更新の是非について来期への申し送りとしました。

③管理委託
 ・特にありませんでした。
 
④その他
 ・ライフ大倉山店開店
 当マンションと隣接マンションは、合同でライフコーポレーションと協定書を取り交わし、ライフ大倉山店は平成24年3月にオープしました。協定書通り、オープン後も対策委員のメンバーが中心となって、住民の意見を集約しながら、定期的にライフと協議を行っています。(理事会では、理事会が中心となると確認していましたが・・・)主に、明るすぎる照明と騒音に関する問題を指摘しています。音に関しては、買物客待ちの子犬の鳴き声や、アトラクション・町内会主催のイベント時のスピーカー音などに悩まされています。

当ブログ内、「スーパーライフ建築反対闘争の履歴」を是非ともご覧ください。

 ・ライフ大倉山店施工業者の鹿島建設より、家屋調査の結果、工事による異常は見受けられなかったとの報告がありました。

 ・防災マニュアルの作成
 管理会社からの提案を受けて、防災マニュアルを作成し各戸へ配布することにしました。

 ・室内建具部品交換の一括募集
 専有部分の建具において、不具合箇所が増えてきたため、管理組合より各戸へ一括募集を行い、管理会社へ依頼することとしました。勿論、費用は各区分所有者の負担です。

 ・損害保険の契約更改
 平成25年3月1日に満期を迎え現在の商品が無くなる損害賠償責任保険について、漏水補償の面から現在と同じ三井住友海上と2年契約を締結することとしました。(12,000円UP)

 ・一般会計から積立金会計への繰入れ
 過日、修繕積立金から、「機械式駐車場撤去工事」、「共用電気契約変更」、「給水管直結工事」等の工事費を拠出しており、そのおかげで一般会計の剰余金が発生していました。従って、これまでの剰余金(¥130,000)は修繕積立金に返す必要があるため、繰り入れることを総会にて提案し、承認されました。(第22期末にて実施予定)

 ・防災用備蓄
 災害の発生に備えて、町内会への加入や防災用品の備蓄について、総会でいろいろと議論がかわされましたが、間口を広げず、未使用となった宅配ボックスを活用するなどして少しずつ備えていくことで合意しました。