2016/08/11

第25期マンション管理(平成28年)-(3)

<第25期マンション管理>2016年-(3)

●第25期第3回理事会(平成28年7月31日)開催(※今期、私は理事長)

①保守メンテ
 ・消防設備点検
 年2回実施の法定消防設備点検が6月に実施されました。予備日を含めて2日、2回/日、計4回の訪問にもかかわらず、5階の3戸が未実施との報告が管理会社からありました。火災が発生したとき、マンション全体に影響することから、過去の実績を踏まえて未実施の各戸に注意を促すよう管理会社へ依頼しました。

 ・雑排水管洗浄工事
 例年通り、7月に雑排水管洗浄工事を実施しました。消防設備点検同様、未実施の部屋がある模様です。この場合も、各戸に注意を促すよう管理会社へ依頼しました。

 ・防犯カメラハードディスクの故障
 3年しか経過していないにもかかわらず、防犯カメラのハードディスクが故障しました。原因がわからず、現在は代替のハードディスクで対応しています。
 あまりにも故障が早いことから、カメラ設置業者に対して、ハードディスクのみ実費清算とし、人件費等はサービスするよう管理会社へ交渉を依頼しました。

 ・消防設備点検不具合箇所の改修
 消火器6本が耐用年数を経過していること、5箇所の避難ハッチの枠ゴムパッキンが劣化していることが管理会社から報告がありましたが、ゴムパッキンは、ハッチそのものの機能には影響がないことから経過を観察することとし、消火器については、次年度予算にて交換することにしました。

②修繕工事
 ・駐輪場入口扉の修繕工事
 7/20駐輪場入口扉の修繕工事(支柱の倒れ是正工事)が完了しました。しかし、オートヒンジにも不具合が見つかり、7/22にオートヒンジの取り替えも実施しました。費用は合計で86,400円(税込)でした。
 私が工事完了後に点検したところ、ロック開錠中の時間が数秒と短かかったため、時間調整を依頼していました。理事会終了後、役員全員で調整されていることを確認しました。(以前、開錠中に作動していたアラーム音は、この機能を有する部材が製造されていないことから復旧できませんでした。)

 ・外壁からの漏水対策工事
 アンケート結果により、3部屋において、外壁及びサッシ廻りの目地シールから漏水の恐れがあることを確認しましたが、緊急性とコストを考慮して、301号室・503号室の2部屋の工事を実施することとしました。
 503号室は、サッシ廻りのシール打ち替え工事なので、部屋内からの作業で行います。301号室は、サッシ廻りと外壁打ち継ぎ目地部分になるため、仮設のチェアリフトを設置して行います。費用は40万円程かかりますが、大規模修繕工事までには数年を要するため、今回、緊急修繕工事として実施します。実質2日程度の工期で、8月末までに完了する予定です。
 なお、改修工事により漏水が止まった後、区分所有者が専有部分の補修工事を行う場合は、保険の対象となることを確認しました。

③管理委託
 ・カスタマーセンターの開設
 管理会社から、「カスタマーセンターを開設することになり、平成28年9月から管理に関する問い合わせ先が変更になる」との報告がありました。8月下旬までに詳細のパンフレット等が各戸に配布されるとのことでした。

 ・建康診断結果報告
 これまで、管理会社から、1回/年の巡回点検により、「建物設備総合調査報告書」が提出されていましたが、新たなシステムが開発されたというこで、報告書の名称も「建康診断報告書」に変更され、その診断結果が報告されました。
 各所に指摘事項はありましたが、緊急を要するものとしては、屋内照明、屋外照明の改修でした。来期以降、検討を行い、予算化することとしました。

④その他
 ・感震ブレーカーの設置
 私の住戸で試験設置したところ、1週間足らずで設置面の両面テープが剝がれてボールが落下し、ブレーカーが落ちるという不具合が発生したため、さらに、数週間の試験設置を行いました。
 その結果、問題がないことが確認されましたので、本理事会前に、管理会社担当者にて各戸に設置しました。ところが今度は、近年、電気の契約変更(ブレーカーの交換)をしている6戸において、レバーが硬くなっている模様で、ブレーカーの落ちないことが判明しました。
 ボールの重量の変更等、対応策を検討するよう管理会社へ依頼しました。また、電力会社において、順次、スマートメーターへ交換していることも、将来、影響がないかメーカー等へ確認するよう重ねて依頼しました。

 ・近隣の建築計画
 私から、近隣で着工した有料老人ホームの新築工事について、各戸へ工事概要及び工程表を配るよう、施工会社へ要請したことを報告しました。管理会社から、工事の経緯や概要について説明がありました。近隣マンションからは、土壌汚染の状況、交通への影響等について、事業者へ要望書を提出しているとの報告がありました。
 当マンションへは、ほとんど影響が無いと思われますが、平成29年2月の運営開始ということで、暫くの間、工事の騒音について経過を見守っていく必要があることを確認しました。

 ・緊急連絡網の整備
 5月に実施しました「防災対策勉強会」において、組合員より、「東日本大震災発生時、外出中であったため、マンションの様子を知りたいにもかかわらず連絡先がわからず不安であった。以前のマンションでも作成していたが、緊急連絡網を作成できないか。」との意見が寄せられました。
 個人情報に係わるため、今回、緊急連絡網の作成の是非について、皆さんの意見を伺うべく、アンケート調査を実施することにしました。

 ・スーパーライフへの要望事項
 7月に、スーパーライフで開催された町内会主催の盆踊り大会において、音響が例年になく大きかったため、ライフ店長を通じて、町内会へボリュームを下げるよう、私から要請したことを報告しました。その結果、少し音を下げた模様です。
 ついでに、客待ち犬の鳴き声、客による路上駐停車の車に対する対策について、期限を決めて実行してほしい旨、催促しました。店長で駄目な場合は、ライフコーポレーション宛に要望書を提出することも検討することとしました。

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