2016/03/06

第24期マンション管理(平成27年)

<第24期マンション管理>2015年

●第24期(平成27年)の主な活動(※私は状況に応じて理事会に出席しました。)

◎第24期臨時総会(平成27年7月18日)

 ・空き駐車場の外部への貸し出し
 議案は、空き駐車場対策として、外部への貸し出しを可能とする規約の改正で、満場一致で承認されました。マンションの駐車場は、区分所有者及び占有者の使用に限って、税法上、マンションの共済的事業と見なされ非課税となりますが、市中の駐車場の様に、単に外部へ貸し出した場合は、収益事業と見なされ法人税及等の税金を納めなくてはなりません。そのため、積極的な募集活動などはできなく、契約期間も短期となります。
 しかし、管理会社の協力や区分所有者方々の協力の甲斐あって、現在は、2区画とも貸し出していますが、1区画は平成28年3月までとなっております。
 また、今後、貸し出し部分の使用料については修繕積立金会計に繰り入れることとしました。

①保守メンテ
 ・エレベーター更新工事
 第23期総会にて承認されました「エレベーター更新工事」について、T社と契約調印を行い、10月に工事を実施しました。色の系統は変わらずグレードアップされたので、皆さん大喜びでした。しかし、3方枠廻りのシール工事は2度ダメを出し、平成28年2月末にやっと完了しました。案内音声は、騒音になることから中止しましたが、その時間分扉の閉鎖が遅れるため、少し早くできないかとの意見があり、現在、メーカーと交渉中です。

 ・エレベーターホール庇のクリーニング
 1階エレベーター前の円形の庇屋根部分に苔や泥が不着していることから、管理会社に安価で特別清掃をしてもらいました。

 ・雑排水管洗浄工事
 例年通り、雑排水管洗浄工事を実施しました。

 ・給湯器接続部給水管の発錆 
 ある住戸において、給湯器の交換工事を実施したところ、給水管接続部の発錆が激しく急きょ給水管更新工事を行ったとのことから、管理会社担当者の協力により、全戸のチェックと保温カバーの巻き直しを実施してもらいました。

 ・駐車場チェーン
 駐車場前面の破損したチェーンは、経済性と車への影響を考慮して、現在と同様のプラスティックチェーンに交換しました。

 ・照明器具の更新工事
 外部廊下天井照明器具のサークルラインの製造中止に伴い、照明器具の更新について協議を重ねてきました。その結果、現在の器具の灯具の部分をLEDに交換することを総会に提案し、満場一致で承認されました。費用が8万円程度と安価であることと、器具本体は変更しないためデザイン変更がないことから決定しました。

 ・ブレーカー契約容量の変更
 エレベーター更新工事に伴い、使用電力が大幅に低減されることから、電子ブレーカーの容量を変更し、E社に東電への変更契約を依頼することとしました。約1万円/月の節約になる想定です。

 ・電力自由化の検討
 電力(低圧)が平成28年4月から自由化されることになっていますが、業界が落ち着くまでは静観することとし、情報収集に努めることとしました。

②修繕工事
 ・エントランス土間の修繕工事
 エントランス土間の目地等の破損が、地下への漏水の原因と考えれられることから、また、美観上からも修繕することを理事会で決定していました。工期は、エレベーター更新工事後に行う予定になっていましたが、補修工事が延びたため、第25期にて速やかに実施することにしました。2社競争により、管理会社へ10万円程度で発注することにしています。

 ・駐輪場屋根ガラス破損
 駐輪場の屋根ガラス(網入り)が破損していたため、修理を行い、費用(30万円程度)は保険で処理しました。

 ・避難ハッチのパッキン劣化
 消防設備点検で指摘されていました避難ハッチのパッキン劣化について、管理会社に見積を依頼し、第25期理事会で検討することを申し合わせました。

③管理委託
 ・日常清掃の品質
 日常清掃において、前任担当者に比較して、後任担当者は仕事の質が劣ることから、管理会社に適切な指導を要請しました。現在の担当者は、問題がないようで安心しています。

④その他
 ・平成27年3月7日に水廻りリフォーム業者と名乗る悪質な訪問販売があったため、当該会社には管理会社より注意を行いました。今後、同じような訪問販売業者が発生するものと思われることから、各戸へ注意喚起を行いました。

 ・住戸リフォーム
 5階においてリフォーム申請がありましたが、特に問題がないため理事会で承認されました。

 ・住宅用火災警報器
 インターフォン取替工事において、組合の斡旋で設置した住宅用火災警報器(消防法)について、電池交換時期を確認したところ、耐用年数は概ね10年で、1箇所に2本、専用リチュウム電池で価格は@1,300円でした。今後、その時期に達した際には管理組合で斡旋することとしました。

 ・感震ブレーカーの導入
 大地震の際、電力復旧に伴い火災が発生した経験を踏まえ、全戸を対象に感震ブレーカーを設置することを理事会で決定しました。安価(@3,000円程度)で取付が簡単なことから、管理組合で設置することにしました。

 ・太尾小学区の防災訓練
 管理会社からの紹介で、太尾小学校及び宮前町内会より防災訓練への参加要請がありました。理事会で検討した結果、必要と判断し、有志が参加しました。今後、連絡があった際には、今回同様の対応をすることとしました。

 ・有料老人ホームの建設計画
 近隣の駐車場敷地に有料老人ホームのい建設計画が持ち上がっていましたが、当マンションには影響が少ないことから情報収集だけは行っていました。最新の情報で、計画は中止になったとのことです。

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