2014/02/16

第16期~第20期マンション管理(平成19年1月1日~平成23年12月31日)

<第16期~第20期マンション管理>2007年~2011年

●第20期(平成23年)の主な活動(※私の役職は、監事でした。)

①保守メンテ
・インターホン改修工事
 プライバシーの関係から、インターホン番号表示部の可視角度を狭めるためのシールを貼りました。メーカーへは、呼び出し音の変更を要請しましたが、対応不可と断れました。

・LED化
 省エネとコスト削減のため、白熱灯のLED化を検討しました。価格調査等を重ね、実証実験も行った結果、器具の開発(広拡散タイプ)が進み、コストも見合うことから交換を実施しました。

・雑排水管洗浄工事
 例年通り、年1回の雑排水管洗浄工事を実施しました。

・植栽保守管理
 植栽保守は、新築時から同一の造園業者に委託していますが、私は、剪定等にずっと不満を感じていました。そのため、業者の変更についてアンケート調査を実施しましたが、「わからない」との回答が多かったため、現造園業者に対して改善を要請するに留めました。

・放射線量の測定
 大倉山地区で規定の放射線量を上回った地点があることから、管理会社に放射線量の測定を依頼した結果、問題のない線量であることが確認できました。(安心)

②修繕工事
・給水ポンプ部品交換工事
 給水ポンプ圧力調整部に不具合が発生し、緊急に部品の交換工事を実施しました。(緊急工事に付、事後承認)

・屋上防水工事
 屋上防水工事は、前期総会承認により管理会社と交渉の上、発注金額を確定し、工事を実施しました。

・給水ポンプ制御盤交換工事
 給水ポンプ制御盤マグネットスイッチに不具合が発生し、緊急に交換工事を実施しましたが、その後、基盤本体に不具合が発生したため制御盤の交換を行いました。(緊急工事に付、事後承認)

・専有部分窓ガラスの修理(保険対応)
 専有部分のバルコニー側窓ガラスにひび割れが発生したため、管理組合にて修理を行いましたが、費用はマンション保険にて処理しました。

・オートドアの修理
 オートドアの開閉不良が発生したため、緊急に修理を実施しました。

・駐輪場入口扉のテンキー
 駐輪場入口扉のテンキーが不良との報告が利用者から寄せられたため、交換工事を実施しました。

・設備総合調査報告
 年1回の設備総合調査報告書を管理会社より受領し、これを基に、次期以降の修繕計画を検討することとしました。

③管理委託契約
・新収納システムへの移行
 安全性・透明性を考慮し、三菱UFJ銀行の「ロックアカウント」を介しての口座振替へ変更となりました。不定期の支払いは理事長が「承認」したもの以外は、このロックアカウントを通過できないシステムとなっています。
 
・賠償責任保険の更改
 H23年12月1日に期間満了を迎える施設・昇降機賠償責任保険の契約について、総合保険の開始時期(H24年4月1日)に合わせるため、4カ月間の更新とし、再度、満了時点で検証することにしました。
 
④その他
・資源ごみ集団回収
 資源ごみ回収について、市から集団回収へ変更することにしました。

・東日本大震災被害状況
 駐輪場アプローチのセラミックタイルに剝がれが見つかりましたが、コンクリートボンドにて圧着しました。縁石の亀裂は、現状支障がないため経過観察としました。その他、被害はありませんでしたが、各戸へ計画停電に対する備えを周知しました。

・駐輪場の整理
 シール未貼付の自転車が散見されるため、整理整頓を敢行しました。

・生活のしおりの作成及び管理規約の製本
 入居者の入れ替わりなどで、当マンション独自の生活ルールを綴った小冊子を作成することにしました。なお、共用廊下とインターホンの非常ボタンの用途の違いについても、生活のしおりに盛り込むことにしました。

 管理規約の改正等があり、今後の使用にあたって差し替え等ができるようファイリング式としました。

・防犯カメラの設置検討
 駐車中のタイヤがパンクしたのは、いたずらではにかと思われることから、また、スーパーライフが真向かいに新規開店することから、防犯カメラの設置について検討することを、来期理事会への申し送りとしました。

●第19期(平成22年)の主な活動(※私の役職は、副理事長でした。)

◎第19期臨時総会(平成22年9月26日)

・管理委託契約更新
 第18期総会において保留となっていました管理委託契約(2年間)については、全体検討会を開催した上で、臨時総会にて満場一致で承認されました。半年以上遅延しましたが、管理会社の企業努力と警備会社を管理会社グループ会社に変更することなどにより、25,000円/月の減額となりました。(契約期間:H22.12/1~H24.3/31)

 エレベーターの保守費について、メーカー系から独立系保守メンテ会社に切り替えると、費用の削減になることから、独立系による説明会を開催する等慎重に検討しましたが、臨時総会にて、反対多数で否決されました。(私も、安全面から当然に反対しました。)
 また、定期清掃の回数削減案についても、美観低下が懸念されることから臨時総会において反対多数で否決されました。(私も、当然に反対しました。)

・電気契約の変更(共用部)
 平成8年の電気事業法の改定により、「負荷設備契約」から「主開閉器契約」に切替え可となっているため、当マンションのケースで算定した結果、「主開閉器契約」に切替えると電気代が相当安くなりました。そのためには、電子ブレーカーへの交換(共用部分の変更)が伴うため、説明会の開催と臨時総会の承認を経て、専門業社にその工事と東電への変更申請を依頼しました。

・有線放送の解約
 前期見送りました有線放送の解約について、再度、協議を行いましたが、管理費の削減を図るには有線放送の解約は避けられないとの判断から、臨時総会に再提議し、今回は承認されました。事前に、有線放送との交渉で、1,470円/月減額されることになっていましたが、最終的には、解約となりました。
 その結果、各戸において、有線放送使用料金が管理費から削減されることになりました。

①保守メンテ
・雑排水管洗浄工事
 例年通り、雑排水管洗浄作業を実施しましたが、管理会社に減額交渉を委託した結果、11,760円の減額となりました。(個人的には、何でもかんでも値引きというやり方は業者いじめのようで好みませんが、理事会の総意ということで押しきられました。)

・排水ポンプチャッキ弁
 排水ポンプチャッキ弁からの異音について、一部の組合員から改善要請が出され、一部仕様変更を行いました。

②修繕工事
・インターホン改修工事
 前期総会で承認されました「インターホンの改修工事」について、工事を実施しました。各戸内パネルの色はオフホワイトの半ツヤとし、住宅用火災報警報器の受信盤を左端に、電話のモジュラージャックを右端に、インターホンを中央に配置するように設定しました。玄関のパネルはSUSヘアラインとしました。

・屋上防水工事
 来期実施予定になっていました「オートドアの補修工事」と、管理会社より必要との報告がありました「非常照明器具及び防火扉のバッテリー交換工事」については見送ることとし、屋上からの漏水が発覚したため「防水工事」を優先して実施することにしました。総会にて、来期、実施することで承認されました。

・駐輪場入口扉の閉鎖不良
 ロックがかかりにくいため、鍵の専門業者に修理を依頼しました。

③管理委託
 (臨時総会にて審議されました。)

④その他
・生活マナー
 「生活音」に悩まされている居住者が居ることから、再度、注意喚起の文書を配布しました。

・専有部分
 届け出のあった専有部分の内装工事について、内容を審議した結果、問題がないということで承認しました。

・隣接マンションの騒音
 隣接マンション保育室のエアコン室外機について、特に冬場の早朝と深夜の作動音が安眠妨害となっていることから、管理会社から保育室宛に改善を要請しました。

・家族力+への加入
 管理会社で行っているサービス業務の「家族力+」について、専有部分に係わることですが、個人での契約は不可のため管理組合として契約することを総会に提議し、承認されました。

・ライフ大倉山店出店計画
 H22.8/24ライフ大倉山店の出店計画が再開されたため、隣接マンションと合同で、「ライフ大倉山店対策委員会」を立ち上げ、
ライフコーポレーションと協議を重ねました。法の網を潜り抜けようとするコンプライアンスの欠如した計画であることから、出店計画反対を訴えました。横浜市を交えての協議も行いましたが、基本的な部分での譲歩はありませんでした。(この件については、当ブログ内に詳しく書いていますので、是非ともご覧ください。)

●第18期(平成21年)の主な活動(※私はオブザーバーとして理事会に参加しました。)

①保守メンテ
・雑排水管洗浄工事
 例年通り、年1回の雑排水管洗浄工事を実施しました。

②修繕工事
・インターホン更新工事ほか
 インターホンの不具合の発生と経年劣化のため、来期、更新工事を実施することが総会で承認されました。電話機のないハンズフリー仕様となるため、電話はモジュラージャックのみ設置することになりました。消防法の改正により、住宅用火災警報器(専有部分)の設置が義務化されましたので、組合にて全戸に設置することとしましたが、費用は区分所有者の負担としました。住宅用火災警報器の受信盤は、専有部分ですが、インターホンと同プレートにを取り付ける仕様としましたので、管理規約の一部を改定し、その旨を表記しました。

・長期修繕計画書の作成及び直結給水方式の検討
 今後の当マンションの長期修繕に関するオフィシャルな計画書とするため、長期修繕計画書及び資金計画書を作成し、組合員が共有するため総会に提案し、了承されました。

 また、直結給水方式へ変更することにより、保守メンテ費用のほか、ポンプ等の修理費や更新費用が不要となることを総会に提案し、今後、さらに検討することで了承されました。

③管理委託
・管理委託契約の更新
 現行の仕様に設備総合調査を追加し、費用は現行のままとする管理委託の契約更新(2年間)について、総会に提議しました。しかし、、一部の組合員から他のマンションに比べて管理費が高いとのクレームがあり、来期、理事会にて、業務内容を含め再検討することになりました。

 また、マンション管理適正化法の一部変更に伴い、管理会社より、収納方式の一部が変更になる旨総会に提議され、承認されました。

④その他
・管理協力金の値上げ
 組合の会計収支が逼迫していることから、また、役員の責務が重くなっていることから、管理協力金(外部居住者の負担金)の値上げを総会に提議し、承認されました。外部居住者からの反対意見はありませんでした。

・有線放送の解約
 有線放送の利用契約の解約による管理費の値下げについて、総会に提議しましたが、一部の組合員から反対があり、今回は、見送ることにしました。

・ライフ大倉山建築計画への対応
 スーパーライフ大倉山店が、当マンション真向かいの工場跡地に出店する計画が持ち上がり、その対応について協議しました。

●第17期(平成20年)の主な活動

◎第17期臨時総会(平成20年10月26日)

・機械式駐車場撤去工事
 第16期から申し送りの「機械式駐車場の撤去」について、理事会でさらに検討した結果、撤去することを決議し、臨時総会の承認を経て、11月に工事を実施しました。

・修繕積立金の改定
 第16期から申し送りの「修繕積立金の見直し」について、理事会で再検討した結果、これまでの倍額(100%UP、標準的な金額)に値上げすることを提議し、臨時総会にて承認されました。これでも、次回の大規模修繕工事等において十分ではありません。

・駐車場使用料の改定(値下げ)
 現在の契約を継続するため、また、新規契約を誘導するため、さらには、駐車場使用料に依存しない一般会計にステップアップするため、駐車場使用料の値下げを臨時総会に提議し、承認されました。料金は、周辺の月極駐車場程度としました。(空き区画があるにもかかわらず、周辺の駐車場を借りる組合員を抑止するためです。)

①保守メンテ
・雑排水管洗浄工事
 例年通り、年1回の雑排水管洗浄工事を実施しました。  

②修繕工事
 特にありませんでした。

③管理委託
・管理委託契約の仕様変更
 機械式駐車場撤去に伴い、管理委託契約の仕様変更を行いました。

④その他
・役員選任方法の変更
 一部組合員より、役員になる頻度が多いとの意見があり、第18期からは、理事3名、監事1名の4人体制に変更しました。その代わり、役員交代をスムーズにするため、全数改選から半数改選(任期が1年から2年へ)へ変更しました。

●第16期(平成19年)の主な活動(※私の役職は、理事長でした。)

①保守メンテ
・雑排水管洗浄工事
 例年通り、年1回の雑排水管洗浄工事を実施しました。

②修繕工事
・給水管改修工事
 前期総会で承認されました給水設備の改修工事を実施しました。精査した結果、予算より50万円程安く発注しました。

・小修繕工事
 受水槽定水位弁の取り替え工事を実施しました。また、201号室PS内給水管の修繕工事、避難器具の不具合箇所の改修工事、および、インターホーンの修理工事を実施しました。

③管理委託
・管理委託契約の更新
 一般会計の資金不足のため、管理委託費の値下げについて管理会社と協議を行いました。業務仕様について見直した結果、保全計画業務、建物診断業務、建物点検業務などを削除しました。その他、管理会社の企業努力により、現行より5万円程安く契約更新(2年間)することを総会に提議し、承認されました。

④その他
・駐輪場の有料化
 これまで無料であった駐輪場の使用について、他の施設が有料であることや、不要自転車の放置防止のため、有料化(300円/月)することを総会に提議し、承認されました。これに伴う規約(使用細則含む)の改正も行いました。

・管理協力金の徴収と賃借人の役員就任
 マンション管理は、区分所有者の義務であり、公平かつ平等に負担することが求められていますが、特に規模の小さなマンションでは居住している方とそうでない方との差が大きくなります。そのため、合理的な解決方法して、管理協力金(24,000円/年)を徴収するという金銭での相殺を提案し、総会にて承認されました。ただし、賃借人が区分所有者の代理人として、組合役員に就任される場合は免除としました。これに伴う規約(使用細則含む)の改正も行いました。

・機械式駐車場の撤去
 竣工当時、6区画の駐車場は空き待ちの状態でしたが、最近では、4区画の空きが常態化しており、一般会計の収支を圧迫しています。また、機械式駐車場の保守メンテ費用や将来のパレット交換費用等を考慮すると、さらにその負担が増します。そのため、機械式駐車場の撤去を総会に提案し、次期理事会にて詳細な検討を行うことを申し合わせました。

・長期修繕計画と修繕積立金の見直し
 第1回目の大規模修繕工事が完了したことから、長期修繕計画の見直しを行いました。その結果、今後、相当の資金不足になることが想定されるため、修繕積立金の見直し案(シミュレーション)を作成の上、総会に提示しました。そして、次期理事会において検討課題とすることを申し合わせました。

・有線放送の継続
 有線放送の使用状況を把握するためアンケート調査を実施しましたが、過半数の区分所有者が必要と答えたので継続することとしました。

・各戸玄関扉のオートヒンジ
 各戸玄関扉のオートヒンジが経年劣化により機能低下している住戸が散見されるため、修理の依頼先、依頼方法、金額等を調査しました。特殊な製品であることから、資料を作成の上、総会にて区分所有者に説明、配布しました。

・生活マナー
 「生活音」、「駐輪場の使用」、「ゴミの出し方」、「出前容器返却場所」、「傘の片付け」、「エレベーター内の禁煙」について、生活マナーのチラシを作成し、全戸に注意喚起のため配布しました。

以上が、第16期~第20期(平成19年1月1日~平成23年12月31日)のマンション管理組合の主な活動記録です。

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