2015/05/03

マンション標準管理規約改定案が波紋を広げている理由(1)

<マンション標準管理規約改定の先にあるものは?>
 
 今や、マンションは、国民の1割強の人が居住しており、大都市では次々と大規模な超高層マンションが計画されていることから将来も増えつづけていくことは疑いの余地がありません。
 同時に、現在でも全国で年間約1兆5千億円もの大金が動いていると試算されるマンション管理費および修繕積立金についても、益々上昇しつづけ、今まで以上に日本経済に大きな影響をおよぼす資金となることは間違いありません。
 
 マンションは、「区分所有法」という法律のもと、それぞれのマンションの「管理規約」という規律によって、自治が行われていると言っても過言ではありません。そして、マンション管理費および修繕積立金は、それぞれのマンションの「管理規約」によって運用さています。
 その「管理規約」は、それぞれのマンションの実情にあった「規約」を定めることになっていますが、国交省が管理組合のために、マンション管理での法的トラブルなどを回避するため、ガイドラインとして「マンション標準管理規約」を標準モデルとして定め推奨しています。従って、大半のマンションがこの標準管理規約をもとに、それぞれアレンジして「規約」を定めているのが実態です。
 そのため、この「マンション標準管理規約」の改定は、準拠することが義務付けられているわけではないですが、全国のマンションへの影響が大なのです。

 その「マンション標準管理規約」の改定が、今年6月にも実施される見通しとなりました。国交省が福井秀夫政策研究大学院大学教授を座長に、「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」を立ち上げたのは2012年1月で、9回もの検討会が開催されましたが、マンション管理組合・マンション管理士・マンション管理会社の全ての団体がこの改定案に反対を表明したため、2年半も休眠状態に陥りました。ところが、3年以上も紛糾していた検討会が突然再開され、わずか一カ月(2回の検討会)で報告書をまとめ、ゴールデンウィーク明けにはパブリックコメントを実施すると発表がありました。

 今回の改定案に全ての団体が反対した理由は、マンション管理組合の業務から「コミュニティ活動条項」を削除するという項目が含まれていたからでした。「良好なコミュニティが形成されているマンションは「暮らしやすく資産価値も高い」と言われているだけに、なぜ検討会がコミュニティ活動条項削除に固執するのか納得できないとのことでした。

 ところが、今回の「標準管理規約」の見直しは、コミュニティ活動条項が主題ではなく、大きくは2つの点が課題でした。一つは、マンション管理組合の役員に区分所有者以外の外部の専門家が就任する「第三者管理」を導入するかどうか。もう一つは、区分所有法では総会の議決権は原則として「専有面積割合」とされていますが、新たにマンションの財産価値に応じた「価値割合」を加えるかどうかということでした。

 「新たに導入される議決権の価値割合を根拠に、超高層マンション上層部の高額物件に住む富裕層に対する相続税などの課税強化を目論んでいるためでは?」との憶測も出ているようです。今回の改定案には、いろいろ裏の事情が含まれているようですので、次章以降、深掘りしてみたいと思います。

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