2012/03/30

区分所有法(マンション法)

<区分所有法とは>

■「 区分所有法」はマンションの基本となる法律です。従って、「マンション法」とも呼ばれていますが、正式な名称は、「建物の区分所有等に関する法律」と言います。昭和37年(1962年)に制定された比較的新しい法律です。(東京オリンピックの2年前のことです。)

■ 「区分所有法」は、※マンションなど区分所有の建物の所有関係や管理の考え方、方法などを定めた法律です。(この法律は、住宅以外の区分所有の建物も対象としています。)
 ※当ブログ内、専門用語の説明「マンションとは」をご覧ください。

■「区分所有法」は、マンションなどの大規模修繕や建替えなどの手続き、方法についても定めています。

<区分所有法の概要>

○「専有部分」と「共有部分」
 一つの建物が区分所有されているとき、区分された部分を所有する権利を「区分所有権」、その権利を所有する人を「区分所有者」、その所有された部分を「専有部分」、専有部分以外の部分を「共有部分」と言います。マンションでは、原則として、壁やサッシ、ドアで区切られた内側が専有部分となり、それ以外は共用部分となります。柱や壁のコンクリート部分やバルコニーも共用部分となります。(マンションには、専有部分と共用部分以外ありません。)

○建物と土地の関係
 区分所有されている建物の部分を所有する権利は「区分所有権」で、この建物が所在する土地及び規約により建物の敷地とされた土地の権利を「敷地利用権」と言います。「敷地利用権」は、これらの土地が区分所有者で共有されているときは、原則として、その有する専有部分の床面積の割合により決められています。また、区分所有権と敷地利用権は一体のものとされ、分離して処分することはできません。

○ マンション管理組合
 区分所有法では、マンションの管理運営を行うため区分所有者全員からなる団体が定められています。一般的に、マンション管理組合(以下、「管理組合」と言います。)と言われています。管理組合は、集会を開くなどして規約やその他必要なことを決定し、マンションの共用部分の管理や修繕などを実施します。

○管理規約
 マンションを管理運営する上でのルールを定めたのが規約です。一般的に「管理規約」と呼ばれています。この規約には、管理組合の運営方法や、専有部分・共用部分の範囲や使用方法、管理費や修繕積立金の額など、マンションの管理運営に必要な様々なことを定めることができます。ただし、法令に抵触するものは無効となります。規約は、管理組合が開く集会で、区分所有者及び議決権の各3/4以上の賛成を得て作成、変更または廃止することができます。

○ 大規模修繕
 マンションの外壁を塗り替えたり、古くなった配管を取り替えたりする大規模な工事(修繕)を「大規模修繕工事」と言います。この工事を行う必要性やその箇所、内容は、専門家等を交えて検討し、管理組合が開く集会において、区分所有者及び議決権の各過半数の賛成により実施しますが、共用部分を著しく変更する場合は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の賛成多数が必要になります。

○ 建替え決議
 管理組合が開く集会において、区分所有者及び議決権の各4/5以上の賛成多数によりマンションの建替えを決めることができます。このことを「建替え決議」と言います。
 団地全体を建替えるときは、団地管理組合の開く集会で、団地全体の区分所有者及び議決権の各4/5以上の賛成多数で行えますが、各棟において、それぞれ区分所有者及び議決権の各2/3以上の賛成を得ることが前提条件となります。この決議を称して、「団地一括建替え決議」と言います。
 また団地の一部の棟を建替えるときは、建替える棟の管理組合の開く集会において、建替え決議(区分所有者及び議決権の各4/5以上)を経た上で、団地管理組合が開く集会において、団地全体の議決権の3/4以上の賛成を得る必要があります。このことを「団地建替え承認決議」と言います。

 以上、「区分所有法」について簡単に説明しましたが、特に「マンション」を所有されている方は、ときどき「区分所有法」(リンク)をご覧になって、マンション管理の参考にしてください。

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