2018/08/13

第27期マンション管理(臨時総会)

<第27期(2018年度)臨時総会開催
(2018年8月12日 ※今期、私は無役)

第1号議案 共用部分火災保険の契約更新の件

 2018年9月25日でマンション保険(5年間契約)が満了となるため、契約更新に向けて臨時総会を開催しました。
 この5年間で保険料率の改定が2度も行われ、支払保険料が既契約の3~4倍と大幅な増額となっていることから、補償内容の見直しが行われ、本臨時総会にて審議されました。

◆新保険の概要
 ・契約先 : 当マンションの経年を考慮して、漏水調査費用などが充実している既契約先保険会社とする。

 ・支払保険料 : 保険金額を適性に減額し、保険料は現在の約1.5倍とする。

 ・契約期間 : 現在と同様の5年間とする。

 ・主な変更点 
  ①主契約の保険金額を現在の0.625倍に減額(地震保険も同比率にて減額)
  ②共用部分の第三者への賠償金を10億円から1億円へ減額
   共用部分の居住者への賠償金も1億円から3000万円へ減額
  ③上記賠償金について、5万円の免責制度を導入

 ・補償の概要(6つの補償プラン+地震保険+6つの特約)
  《補償プラン》
  ①火災・落雷・破裂・爆発・・・火災(消火活動に伴う水ヌレを含む。)、落雷又は破裂・爆発などによる損害
  ②風災・雹災(ヒョウサイ)・雪災・・・台風・強風・竜巻・暴風による風災(洪水・高潮等を除く)・雹災(ヒョウサイ)又は豪雪・雪崩等の雪災(融雪洪水等を除く)による損害(吹き込み又は雨漏り等を除く)
  ③水ぬれ・・・給排水設備の破損もしくは詰まりにより生じた漏水・放水等、又は建物内の戸室で生じた漏水・放水等による水ぬれによる損害(給排水自体の破損等は⑥に該当)
  ④盗 難・・・強盗・窃盗又はこれらの未遂による損害
  ⑤水 災・・・台風・暴風雨・豪雨等による洪水・融雪洪水・高潮・土砂崩れ等によって、床上浸水又は地盤面より45㎝を超える浸水を被り保険の対象に生じた損害
  ⑥破損・汚損等・・・不測かつ突発的な事故(ただし、①~④までの事故、台風・暴風雨・豪雨等による洪水・融雪洪水・高潮・土砂崩れ等によって損害を被る事故を除く)

  《地震保険》
  ○地震・噴火又はこれらによる津波を原因とする火災・損壊・埋没又は流失による建物の損害

  《特  約》
  ①水ぬれ原因調査費用・・・水ぬれ事故の原因調査に必要な費用を補償(1回の事故につき100万円を限度 免責:0円)
  ②事故時諸費用(マンション管理組合・火災等限定)・・・事故の際に必要となる諸費用を補償(火災・落雷・破裂・爆発による事故の場合に限り、損害保険金の10%(1回の事故につき1敷地ごとに3000万円を限度)
  ③失火見舞費用・・・火災・破裂・爆発の事故で、専有部分や隣接する建物が損害を受けた場合に支払った見舞金の費用等を補償(1被災世帯あたり30万円限度、1回の事故につき損害保険金の30%限度)
  ④修理付帯費用(マンション管理組合)・・・事故が起きた際の仮修繕費用や仮設物の設置費用等を補償(保険対象の事故により、保険の対象の復旧にあたり保険会社の承認を得て支出した必要かつ有益な所定の費用(1回の事故につき1敷地内ごとに、建物保険金額の30%又は1000万円限度)
  ⑤マンション居住者包括賠償・・・マンションのすべての居住者を対象に日常生活での賠償事故をまとめて補償(保険金額:3000万円 免責:5万円)
  ⑥マンション共用部分賠償・・・建物の共用部分の所有、使用、管理等に起因する賠償責任を補償(保険金額:1億円 免責:5万円)

 議案書及び添付資料から読み解くと以上の内容と思われるが、私より、「保険会社のパンフレット(添付資料)ばかりが多く、肝心の議案書が説明不足で必要な事項が抜け落ちているのではないか?」と指摘し、今後の改善を要請したうえで採決が行われ、全員賛成で承認されました。

第2号議案 第27期収支予算修正の件
 
 また、第1号議案が承認されたことにより、予算の修正が審議されました。

 保険料の増額に伴い、20万円近く赤字予算となっていることから、また、私より、意見を述べさせていただきました。

 「第1期より当マンションは赤字予算を計上したことはありません。これまで、空き駐車場による一般会計の収支悪化と将来の修繕費低減のため、「機械式駐車場の撤去工事」や、「水道の直結工事(受水槽の使用中止)」、「電子ブレーカーへの交換工事(基本料金の減額)」など、修繕積立金を取り崩しながら、できる限りの工事等を実施してきました。

 その甲斐あって、一般会計の支出は大幅に削減され、毎年度、一定の剰余金が発生していました。この剰余金は、修繕積立金に繰り入れられるべきお金です。つまり、収支と支出が拮抗しているということは、管理組合の財政に黄信号が点滅していることだと理解してください。数年後に予定している大規模修繕に向けて、相当なお金が必要となります。赤字の予算などは、当組合ではあり得ないのです。支出をもっと抑えるか?管理費を上げるか?検討が必要ということなのです。」

 審議の結果、小修繕費を減額のうえ、黒字の修正案に全員が賛同され、2号議案は承認されました。

その他意見

○土嚢の購入について
 ・豪雨災害は、いつ起きるかわからない。早期の購入が肝要と意見を申し述べました。

○玄関自動扉感知器の機能低下について
 ・過度な工事とならないよう慎重な検討を要請しました。

○ゴミ置き場のカラス対策について
 ・現行のカラスネット改修案と常設ゴミBOXの検討を要請しました。

以上で、臨時総会は無事終了いたしました。

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