2017/08/26

第26期マンション管理(平成29年)-(3)

<第26期マンション管理>2017年-(3)

●第26期第3回理事会(平成29年8月20日)開催(※今期、私は監事です)

①保守メンテ
・植栽保守会社との契約について
 新規造園会社と契約内容(通年作業及び費用)について、見積書及び契約書(案)の提示が管理会社よりあり、基本的に本内容で委託することとしました。オプションについては、その時々の理事会で、計画的にプライオリティーを付けて作業内容を決定し、予算計上することとしました。

 なお、契約書の締結は、費用変更、反社会的勢力、個人情報条項等を加えて、次回定期総会に諮ったうえで手続を行うことにしました。

・警報器の誤報について
 先日、留守中(102号室)に地下電気室の警報盤が発報した件について、理事長及び管理会社担当者から状況報告があり、住宅火災警報器(専有部分)が誤報したものと判断しました。過去にも一度あったとのことから、区分所有者に修理を促すよう管理会社担当者へ依頼しました。

 その際に、私から、警報器(感知器)の所有区分や設置経緯について、理事の皆さんへ説明を行いました。
 
 先ず、当マンションには、警報器が3種類あり、一つは火災警報器です。消防法に基づきキッチンに設置されている熱感知器で共用部分となります。耐用年数は約15年と言われています。

 次に、同じくキッチンのガスコンロ付近に設置されているガス漏れ警報器ですが、これは専有部分となります。耐用年数は約5年と言われており、過去に一度、区分所有者に案内を出して、希望者は交換しましたが、半分程は交換していないと思います。

 これらは、いずれも異常が発生した場合は、室内のインターフォンと併用の警報盤、共用廊下の非常警報装置及び地下電気室の警報盤がけたたましい音で鳴り響き、管理会社へ即時に通報されます。

 三つ目は、住宅火災警報器ですが、これは、インターフォンの改修時に、消防法及び市の条例が改正され 、住宅の寝室等への設置が義務化されたため、個人では設置が進まないであろうとの判断から組合で施工しました。専有部分ですので、費用は区分所有者の負担としました。リチュウムイオン電池の耐用年数は約10年と言われているので、数年後に、組合で案内をすることになると思います。

 この機器は、寝室等で火災が発生した場合、そこに居る人により早避難を促すもので、住宅火災による死亡事故を低減させることが目的です。本来、地下電気室とは連系する必要は無いものですが、管理会社への通報は必要との判断から、地下の警報盤とも接続しています。

 従って、インターフォンのプレートに設置された警報盤と地下電気室の警報盤が発報しますが、共用廊下の非常警報装置は発報しません。

・ダクトの清掃について
 専門業社のPR動画を拝見し、水を使用しないで回転ブラシ等により行なう乾式であることを確認しました。また、作業実績の提示もありましたので、各区分所有者へ、自己責任を前提として案内を配布し、一括募集することにしました。

・拝水管洗浄工事について
 今回は、2日間の日程て、全戸の作業が完了したとの報告が管理会社担当者よりありました。
 なお、以前、指摘していた雑排水桝の陥没については、管理会社担当者が、後日、点検するとの報告があわせてありました。

・駐車場チェーン交換
 駐車場チェーンが相当に劣化し、頻繁に切れるため、今回は、私が同一の新品に交換したことを報告しました。なお、もっと切れにくい、例えば、ステンレスチェーンに厚手のビニールを被覆したような丈夫で傷つきにくいものを探してほしい旨、管理会社担当者へ依頼しました。

・消防設備不具合箇所について
 平成29年6月に実施された消防設備点検にて確認された不具合箇所の改修に関する見積りが提出され、内容の確認をしました。
 
 消火器交換については、メーカーが推奨する耐用年数や消防法に基づく容器耐圧試験を実施する義務年数(製造から10年)を迎えていることから、今期実施する方針としています。また、避難器具パッキンについては、以前から指摘を受けていますが、少数住戸で実施した場合、コストが高額になってしまうことから経過を観察する方針としていることを確認しました。

 今回、新たな指摘箇所としては、地下1階複合装置の不具合により、非常用バッテリーに切り替わらないことから、本体交換を行う必要があるとのことでした。

 本件に関しては、次回理事会にて発注内容を検討し決定する方針としました。

②修繕工事
・駐輪場電気錠の故障
 管理会社担当者より、「昨日、理事長より、駐輪場の扉が開かないとの連絡があり、本日、専門業社が工事を行なっている。恐らく電気錠の交換になるため、工事実績から想定して15万円ほど程度かかるのではないか」との報告がありました。(その日のうちに工事は終わり、電気錠のみの交換で済んだことから、1/3程度の費用で済みました。)

③管理委託
・建物検査結果報告
 1回/年、管理会社による建物検査が実施されたとの報告が担当者よりありましたが、今回は、時間が相当に超過しているため、次回理事会にて説明を受けることにしました。

④その他
・マンション保険の更新
 2018年9月にマンション保険が満期となりますが、現在と同一の内容で更新した場合、保険料が3倍近くに跳ね上がります。何処の保険会社でも、料率が3・4倍に上がっているため、同様に保険料は倍以上の値上げとなります。

 そこで、4社の 保険内容を比較検討した結果、外壁等より漏水事故が発生した場合に、被害のあった住戸への損害賠償を補償の対象とし、免責額が1万円と他社よりも有利なことから、MS会社を最有力候補として、今後、補償の条件について検討していくこととしました。

 次回理事会迄に、MS会社と交渉を行い、複数の保険内容を提案をするよう、管理会社担当者へ依頼しました。当マンションの建物は、外壁面が道路境界から相当に後退していることや、機械式駐車場など死亡事故を引き起こす可能性のある設備がないことから、対人賠償額等の見直しを要請しました。

 その上で、理事会として検討した複数の案を次期総会において説明し、皆さんの意見を直接伺います。そして、次期理事会にて保険内容をまとめ、臨時総会に諮って満期日までに契約を締結する予定としました。保険料の額によっては、支出の見直しや管理費の値上げ等を検討せざるを得なくなるため、その場合には、さらに、臨時総会を開催することになります。

 管理費の検討にあたっては、将来の消費税の値上げや駐車場の解約なども考慮することになります。

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