2019/03/09

第27期マンション管理-定期総会

第27期(2018年)定期総会
 第27期定期総会(※今期、私は無役)は、2019年2月24日に開催しました。出席者10人・委任状2人の計12人/14人、議決権27/34、それぞれ3/4以上で特別決議が審議可能という出席状況でした。理事長が欠席のため、副理事長が議長に指名され、定期総会を開催しました。

・第1号議案(第27期事業活動報告及び収支決算報告)
 管理会社担当者より、本議案に関する説明が行われた後、私が申し上げた次のことを条件に、満場一致で承認されました。

 「一般会計の剰余金については、管理費削減のため、機械式駐車場の撤去、水道管の直結等の工事を、修繕積立金の取り崩しにより行った成果であることから、修繕積立金へ戻すべきお金です。次期総会において、実行することを確約してほしい。」

 <今期の主な活動>
 ①スーパーライフとの定例協議会を開催し、改めて改善してほしい事項を要求
 ②植栽保守において、今期も計画的に植替えを実施
 ③臨時総会を開催し、マンション保険の契約更新を実施
 ④予定の消防設備不具合箇所の改修工事を実施
 ⑤予定の竣工図面の電子化を実施
 ⑥例年とおり雑排水管洗浄工事を実施
 ⑦防災用の吸水土嚢の新規購入及び保存水の入れ替えを実施
 ⑧管理委託契約更新について検討
 ⑨共用散水栓の無償化、防犯カメラの更新について検討 等

第2号議案(管理委託契約更新の件)
 当マンションは、新築当初から管理委託費の値上げを認めずに,業務内容の見直しにより、管理委託費を低減してきました。しかしながら今回ばかりは、清掃業務費等の最低賃金の値上げに伴い、管理会社から2000円/月の値上げ申請がありました。

 質疑応答を経て、審議を行った結果、満場一致にて承認されました。ただし、10月に消費増税も予定されていることから、さらに管理委託の業務内容の見直しや、管理費等の値上げも含めて検討していくことを申し合わせました。
 
第3号議案(改正宅建業法に伴う管理規約改正及び共用に係る建物状況調査に関する細則策定の件【特別決議】)
 宅地建物取引業法(宅建業法)の改正に伴い、各戸(部屋)において、売買を希望する場合は、売主又は購入希望者による建物状況調査(インスペクション)が義務化されました。その際、管理組合に対し、調査に関する許可申請等が必要になることから、規約の改正及び許可申請等の細則の策定について、提案されたものです。

 私から、「調査に伴い共用部分に損害を被った場合、申請者がその責を負うことになっていることから、申請者は、売主と購入希望者のどちらも可ではなく、管理組合が請求できるのは、面識のない購入希望者ではなく区分所有者とすべきではないか?当面(次期)は、「申請者は区分所有者に限る。」として運用を開始し、次期総会において、改めて、検討してはどうか?また、調査の際の立ち合いについて、管理会社が有償で行うことになるのであれば、それも明記してはどうか?」と提案し、審議を行った結果、私の提案のとおりの条件付きで承認されました。

第4号議案(給水管改修工事実施時の注意事項及び1階住戸テラス散水栓の取り扱いの件)
 これは、当マンションも築年数の経過に伴い、専用部分の給水管等の交換工事が発生するようになり、その際、建物構造体を傷つけないようにするための注意事項を取りまとめたものです。また、1階テラスにある散水栓(専用使用)の交換工事は、費用的に過分となることから、共用部分の散水栓の使用を認めることにし、なおかつ、共用部分の水道の使用量が基本使用量に比べてかなり余裕があることから、共用部分の散水栓の使用については、全て無償にするというものでした。

 質疑応答を経て、審議を行った結果、満場一致で承認されました。

第5号議案(第28期事業計画及び収支予算の件)
 議長の指名により管理会社担当者より、本議案に関する説明が行われました。説明の後、特に質疑等もなく、採決を行った結果、満場一致で承認されました。

第6号議案(第28期役員選任の件)
 当マンション管理組合の役員は、輪番制で任期は2年となっていますので、これに則り、候補者を指名し、全会一致で承認・了承されましたが、次期理事の一人の意向が不明であることから、理事長の選任は後日となりました。 
 
 私から、「この10年程、理事会において、先送り事項が増えているように感じます。理事会は、年6回(1回/2月)と定めている訳でなはいので、できる限りその期の理事会で結論を出すようにお願いします。」と意見を言わせていただきました。

報告事項(その他)
 ある組合員より、カラス対策(カラスネットの代替案)に関する検討結果を求められましたが、現状(カラスネット)より運用的にも経済的にも良い案が見つからないとのことで、今年も、カラスに悩まされることになりそうです。

 また、ある組合員より、「駐車場を使用しているが、高齢になり、いつまで運転できるか?(いつまで駐車場使用料を払えるか?)・・・組合の会計に影響を及ぼすことから、皆さんに迷惑をかけないかと案じています。」
 さらに、「以前外壁からの漏水で組合に迷惑をかけたましたが、また、シールが劣化してそのようなことが起きないかと心配しています。」との報告、意見がありました。

 そこで私から、「それは致し方ないことで、駐車場料金が減収となれば、秋には消費増税もあり、管理委託の業務内容の見直しのほか、管理費の値上げについても検討する必要があります。また、大規模修繕については、修繕積立金の残高と劣化との競争の状態で、何もないことを祈るのみです。2022~3年頃には実施しなければと思います。」と申し上げました。

 以上で第28期総会を終了しました。
 2時間以上に及び、皆さん、どうもお疲れ様でした。