2018/08/19

残暑お見舞い申し上げます

酷暑も一息!富士山もクッキリ!
夏の富士山
 大陸の高気圧に覆われたおかげで、昨日今日と、気温が30℃に届かなったばかりか湿度がグッと下がり、過ごしやすい休日でした。暑くても湿度が低ければこんなに過ごしやすいのかと、太平洋高気圧を恨めしく思ったほどです。夏には珍しく、雪のない富士山が横浜からみることができました。

もうこれ以上の自然災害は御免被ります!
 欧米からの旅行者が、連日、グッタリしている様子を見て、何だか申し訳なく感じていましたが、昨日今日は、快適に観光ができたことでしょう(さて、2020年の夏はどうでしょうか?)。しかし、この快晴も今日まで、今週は、また台風の影響を受けそうです。もう、これ以上の豪雨による災害が起きないことを祈るばかりです。

地球温暖化の根本原因は、地球上に溢れ過ぎた人間!
 最近、世界中で激化しいている自然災害ですが、地球温暖化が原因と言われており、その要因は、温室効果ガスの大部分を占める二酸化炭素の排出量の激増です。
 しかし、根本の原因は、地球上に人間が溢れ過ぎていることだと思います。人間がもっと少なければ、こんなに大量のエネルギーを消費することはないでしょう!地球規模で少子化に取り組まなければ、地球上に人間は住めなくなります。先進国と発展途上国とで責任のなすり付け合いをやっている間に、地球は、人間の住めない惑星にタイムスリップしてしまいます。

未熟な都市基盤上に乱立した超高層ビルが熱を逃がさない!
 また、日本が異常に暑いのは、都市づくりが不得手な国民性も一因ではないかと思います。日本の都市計画は、長期的な視点よりも、身近な利便性や経済性のほか地権者を優遇するものとなっています。東京は、超高層ビルが乱立しており、道路は狭く曲がり歩道もなく、荷車時代からあまり変わっていない未熟な都市基盤上に超高層ビルがデーンと居座っている状態です。東京の道路や河川が、もっと広く南北に通っていれば、空気は流れ、熱は攪拌され、関東はもっと過ごしやすいと思います。

今週は、また暑さがぶり返すとのこと、残暑お見舞い申し上げます。

2018/08/13

第27期マンション管理(臨時総会)

<第27期(2018年度)臨時総会開催
(2018年8月12日 ※今期、私は無役)

第1号議案 共用部分火災保険の契約更新の件

 2018年9月25日でマンション保険(5年間契約)が満了となるため、契約更新に向けて臨時総会を開催しました。
 この5年間で保険料率の改定が2度も行われ、支払保険料が既契約の3~4倍と大幅な増額となっていることから、補償内容の見直しが行われ、本臨時総会にて審議されました。

◆新保険の概要
 ・契約先 : 当マンションの経年を考慮して、漏水調査費用などが充実している既契約先保険会社とする。

 ・支払保険料 : 保険金額を適性に減額し、保険料は現在の約1.5倍とする。

 ・契約期間 : 現在と同様の5年間とする。

 ・主な変更点 
  ①主契約の保険金額を現在の0.625倍に減額(地震保険も同比率にて減額)
  ②共用部分の第三者への賠償金を10億円から1億円へ減額
   共用部分の居住者への賠償金も1億円から3000万円へ減額
  ③上記賠償金について、5万円の免責制度を導入

 ・補償の概要(6つの補償プラン+地震保険+6つの特約)
  《補償プラン》
  ①火災・落雷・破裂・爆発・・・火災(消火活動に伴う水ヌレを含む。)、落雷又は破裂・爆発などによる損害
  ②風災・雹災(ヒョウサイ)・雪災・・・台風・強風・竜巻・暴風による風災(洪水・高潮等を除く)・雹災(ヒョウサイ)又は豪雪・雪崩等の雪災(融雪洪水等を除く)による損害(吹き込み又は雨漏り等を除く)
  ③水ぬれ・・・給排水設備の破損もしくは詰まりにより生じた漏水・放水等、又は建物内の戸室で生じた漏水・放水等による水ぬれによる損害(給排水自体の破損等は⑥に該当)
  ④盗 難・・・強盗・窃盗又はこれらの未遂による損害
  ⑤水 災・・・台風・暴風雨・豪雨等による洪水・融雪洪水・高潮・土砂崩れ等によって、床上浸水又は地盤面より45㎝を超える浸水を被り保険の対象に生じた損害
  ⑥破損・汚損等・・・不測かつ突発的な事故(ただし、①~④までの事故、台風・暴風雨・豪雨等による洪水・融雪洪水・高潮・土砂崩れ等によって損害を被る事故を除く)

  《地震保険》
  ○地震・噴火又はこれらによる津波を原因とする火災・損壊・埋没又は流失による建物の損害

  《特  約》
  ①水ぬれ原因調査費用・・・水ぬれ事故の原因調査に必要な費用を補償(1回の事故につき100万円を限度 免責:0円)
  ②事故時諸費用(マンション管理組合・火災等限定)・・・事故の際に必要となる諸費用を補償(火災・落雷・破裂・爆発による事故の場合に限り、損害保険金の10%(1回の事故につき1敷地ごとに3000万円を限度)
  ③失火見舞費用・・・火災・破裂・爆発の事故で、専有部分や隣接する建物が損害を受けた場合に支払った見舞金の費用等を補償(1被災世帯あたり30万円限度、1回の事故につき損害保険金の30%限度)
  ④修理付帯費用(マンション管理組合)・・・事故が起きた際の仮修繕費用や仮設物の設置費用等を補償(保険対象の事故により、保険の対象の復旧にあたり保険会社の承認を得て支出した必要かつ有益な所定の費用(1回の事故につき1敷地内ごとに、建物保険金額の30%又は1000万円限度)
  ⑤マンション居住者包括賠償・・・マンションのすべての居住者を対象に日常生活での賠償事故をまとめて補償(保険金額:3000万円 免責:5万円)
  ⑥マンション共用部分賠償・・・建物の共用部分の所有、使用、管理等に起因する賠償責任を補償(保険金額:1億円 免責:5万円)

 議案書及び添付資料から読み解くと以上の内容と思われるが、私より、「保険会社のパンフレット(添付資料)ばかりが多く、肝心の議案書が説明不足で必要な事項が抜け落ちているのではないか?」と指摘し、今後の改善を要請したうえで採決が行われ、全員賛成で承認されました。

第2号議案 第27期収支予算修正の件
 
 また、第1号議案が承認されたことにより、予算の修正が審議されました。

 保険料の増額に伴い、20万円近く赤字予算となっていることから、また、私より、意見を述べさせていただきました。

 「第1期より当マンションは赤字予算を計上したことはありません。これまで、空き駐車場による一般会計の収支悪化と将来の修繕費低減のため、「機械式駐車場の撤去工事」や、「水道の直結工事(受水槽の使用中止)」、「電子ブレーカーへの交換工事(基本料金の減額)」など、修繕積立金を取り崩しながら、できる限りの工事等を実施してきました。

 その甲斐あって、一般会計の支出は大幅に削減され、毎年度、一定の剰余金が発生していました。この剰余金は、修繕積立金に繰り入れられるべきお金です。つまり、収支と支出が拮抗しているということは、管理組合の財政に黄信号が点滅していることだと理解してください。数年後に予定している大規模修繕に向けて、相当なお金が必要となります。赤字の予算などは、当組合ではあり得ないのです。支出をもっと抑えるか?管理費を上げるか?検討が必要ということなのです。」

 審議の結果、小修繕費を減額のうえ、黒字の修正案に全員が賛同され、2号議案は承認されました。

その他意見

○土嚢の購入について
 ・豪雨災害は、いつ起きるかわからない。早期の購入が肝要と意見を申し述べました。

○玄関自動扉感知器の機能低下について
 ・過度な工事とならないよう慎重な検討を要請しました。

○ゴミ置き場のカラス対策について
 ・現行のカラスネット改修案と常設ゴミBOXの検討を要請しました。

以上で、臨時総会は無事終了いたしました。

2018/08/09

平成30年建築基準法の一部改正について

平成30年6月改正建築基準法の公布

 最近の大規模火災をめぐる状況や防火関連の技術開発をめぐる状況等を踏まえ、①建築物・市街地の安全性の確保、②既存建築ストックの活用、③木造建築物の整備の推進の3点を主な改正の柱とする「建築基準法の一部を改正する法律」が、先の国会で成立し、6月27日に公布されました。その多くは、1年以内の施行となっていますので、政令や告示等は、これから制定されることになります。

 私は、7月23日に開催された「平成30年改正建築基準法に関する説明会(国交省担当官)」に出席してきましたので、今回は、その概要と私の意見を少しだけ綴りました。

① 建築物・市街地の安全性の確保

 平成28年12月に発生した「糸魚川市大規模火災」や平成29年2月の「埼玉県三芳町倉庫大規模火災」などによる甚大な被害の発生を踏まえ、建築物の適切な維持保全・改修等により、建築物の安全性の確保を図ることや、密集市街地の解消を進めることを目的に下記の事項が改正されたとのことでした。

〈改正内容〉
○維持保全計画作成対象建築物の範囲の拡大
これまで義務付けられていなかった大規模倉庫等にも、建築物を常時適法に維持するための維持保全計画の作成等を求める建築物の範囲を拡大。

既存不適格建築物への指導及び助言の追加・創設
 特定行政庁は、既存不適格建築物の所有者等に対して、これまでは、保安上必要な措置等をとることの勧告・命令は可能でしたが、予防的な観点から、建築物の適切な維持保全を促すための指導及び助言の仕組みを追加・創設。

上記2項目は、順当な改正だと思います。

○防火地域・準防火地域内における延焼防止性能の高い建築物の建蔽率の緩和 等
 防火地域・準防火地域内において、延焼防止性能の高い建築物の建蔽率を10%緩和。

建蔽率に10%を加えることができる建築物として以下の建築物を追加
 [1]防火地域(建蔽率80%未満)内にある耐火建築物と同等以上※1)の延焼防止性能を有する建築物
 [2]準防火地域内にある耐火建築物、準耐火建築物等

建蔽率を適用しない建築物として以下の建築物を追加
 [1]防火地域(建蔽率80%未満)内にある耐火建築物と同等以上※1)の延焼防止性能を有する建築物
 [2]準防火地域内にある耐火建築物、準耐火建築物等

 建蔽率の上積みには・・・?!

 この改正は、糸魚川市大規模火災の経験から、市街地にある防火性能の低い建築物の建替えを促進することが目的ですが、建蔽率の緩和(上積み)は、住宅地などの狭小敷地化・密集化を助長することになり、密集市街地の解消とは真逆の施策ではないかと思います。壁面後退や敷地の最低限度の導入とセットで建蔽率を上積みするのであれば理にかなっていますが、これでは、日本の市街地環境は悪化する一方で、地震対策としても、望ましくありません。

②既存建築ストックの活用

 空き家の総数は、この20年で1.8倍に増加しており、用途変更等による利活用を促進するため、また、活用に当たって、建築基準法に適合させるための大規模な工事を回避するため、下記の事項が改正されます。

〈改正内容〉
〇耐火建築物等としなければならない特殊建築物の対象の緩和
〇用途変更に伴って建築確認が必要となる規模の見直し(不要な規模の上限を100㎡から200㎡へ見直し) 等
 階数が3で延べ面積が200㎡未満の建築物を耐火建築物等としなければならない特殊建築物の対象から除くことで、戸建住宅等の空き家等を用途変更する際に、大規模な改修工事を不要とするとともに、手続を合理化し、既存ストックの利活用を促進。

 主に、3階建ての戸建住宅を児童福祉施設・商業施設等へ用途変更する場合に、「政令で定める技術的基準に従って警報設備を設けたものに限る」という条件付ながらハードルをぐっと下げるものです。

 これは、用途変更に限らず、都市計画区域外では、床面積が200㎡以下の新築・増築等は、確認申請の必要がない(4号建築物)ということになります。つまり、空き家を利活用して、グループホームや小規模児童福祉施設・民泊・店舗などへの用途変更が簡略化されることになると同時に、都市計画区域内でも、新築、増築等においても確認申請が簡略化されることになりますので、今後の展開が注目です。

空き家対策には、経済一辺倒ではなく、都市環境も考慮すべきでは!

 空き家は、安全面でも経済の面でも、いろいろな問題を抱えていますが、日本の場合は、欧米とは異なって、再利用に耐えられないような質の低い建物も多くあります。住宅から福祉施設等へ用途変更され、居住人口が増加し、一層過密で環境の良くない街になるのではないかと危惧されます。やはり、何でもかんでも利活用するのではなく、一定の良質な空き家を対象とするべきだと考えますが、如何でしょうか?

長屋又は共同住宅の各戸の界壁に関する規制緩和等(法30条)
 長屋又は共同住宅の天井の構造が、遮音性能に関して政令で定める技術的基準に適合する場合、各戸の界壁は、小屋裏又は天井裏に達しなくてもよいことになります。

 これは、民泊などへ用途変更する場合などの緩和措置ですが、 防火上主要な間仕切り壁については、すでに緩和されていましたので、所定の防音性能を有する天井も可とすることで、界壁を小屋裏まで到達させる必要がなくなります。つまり、空き家対策にも貢献することになります。


木造建築物等に係る制限の合理化

 必要な性能を有する木造建築物の整備の円滑化を通じて、木造に対する多様な消費者ニーズへの対応、地域資源を活用した地域振興を図ることが必要であることから、中層木造共同住宅など木造建築物の整備を推進するとともに、防火改修・建替え等を促進することを目的に以下の事項が改正されました。

〈改正内容〉
○耐火構造等とすべき木造建築物の対象を見直し(高さ13m・軒高9m超→高さ16m超・階数4以上)
 本改正で、耐火構造等としなくてもよい木造建築物が、3階建て(高さ16m)まで可能。

○上記の規制を受ける場合についても、木材のあらわし等の耐火構造以外の構造を可能とするよう基準を見直し
○防火地域・準防火地域内において高い延焼防止性能が求められる建築物についても、内部の壁・柱等において更なる木材利用が可能となるよう基準を見直し
 これまですべての壁・柱等が耐火構造を要求されていましたが、建築物全体の性能を総合的に評価することにより、耐火構造以外でも可能。(厚い木材による壁・柱等+消化措置の円滑化 など)
 防火・準防火地域の門・塀(2m超)は、不燃材料とすることとなっていますが、一定の範囲内で木材も利用可能。

耐力と防火性の高い積層木材の開発が課題!

 外国の木材価格の高騰により、日本の木材が利用できるようになったため、また、戦後植えた針葉樹の活用と森林保存を促進するため、日本の木材を見直そうということだと思います。新国立競技場に木材が多く使われるているのも同じ理由です。自然のままの木が一番良いですが、鉄よりも耐力があり、防火性の高い積層木材の開発に一層努めていただきたい。

④その他
〈改正内容〉
○老人ホーム等の共用廊下・階段について、容積率算定面積から除外
共同住宅から老人ホーム等への用途変更をしやすくし、既存ストックの利活用を促進するため、老人ホーム等の入所系福祉施設における共用廊下・階段について、共同住宅と同様に容積率の算定面積から除外されます。

〇「延焼のおそれのある部分」の定義の見直し
 「延焼のおそれのある部分」を一律2階以上は5mとしないで、火災の影響がある高さまでにする(外壁面と隣地境界線等との角度に応じて定める)というような緩和と考えられますが、詳細は政令・告示を見てからになります。

○仮設建築物・用途変更に関する緩和等
 興業場等の仮設建築物の存続期間を現行の1年から延長。
 2020年東京オリンピック・パラリンピックを見据えて、仮設建築物がテストイベントやプレ大会時から本大会まで継続して設置され、1年を超えて存続する可能性があることから改正されました。

そのほか、
○用途規制の適用除外に係る手続の合理化
○接道規制の適用除外に係る手続の合理化
○接道規制を条例で付加できる建築物の対象の拡大
○特定防災街区整備地区内の建築物に関する規制の合理化 等

 久しぶりの大幅な改正となっています。大半は1年後の施行なので、今後とも、これから制定される政令・告示を注視して参りたいと思います。