2017/08/26

第26期マンション管理(平成29年)-(3)

<第26期マンション管理>2017年-(3)

●第26期第3回理事会(平成29年8月20日)開催(※今期、私は監事です)

①保守メンテ
・植栽保守会社との契約について
 新規造園会社と契約内容(通年作業及び費用)について、見積書及び契約書(案)の提示が管理会社よりあり、基本的に本内容で委託することとしました。オプションについては、その時々の理事会で、計画的にプライオリティーを付けて作業内容を決定し、予算計上することとしました。

 なお、契約書の締結は、費用変更、反社会的勢力、個人情報条項等を加えて、次回定期総会に諮ったうえで手続を行うことにしました。

・警報器の誤報について
 先日、留守中(102号室)に地下電気室の警報盤が発報した件について、理事長及び管理会社担当者から状況報告があり、住宅火災警報器(専有部分)が誤報したものと判断しました。過去にも一度あったとのことから、区分所有者に修理を促すよう管理会社担当者へ依頼しました。

 その際に、私から、警報器(感知器)の所有区分や設置経緯について、理事の皆さんへ説明を行いました。
 
 先ず、当マンションには、警報器が3種類あり、一つは火災警報器です。消防法に基づきキッチンに設置されている熱感知器で共用部分となります。耐用年数は約15年と言われています。

 次に、同じくキッチンのガスコンロ付近に設置されているガス漏れ警報器ですが、これは専有部分となります。耐用年数は約5年と言われており、過去に一度、区分所有者に案内を出して、希望者は交換しましたが、半分程は交換していないと思います。

 これらは、いずれも異常が発生した場合は、室内のインターフォンと併用の警報盤、共用廊下の非常警報装置及び地下電気室の警報盤がけたたましい音で鳴り響き、管理会社へ即時に通報されます。

 三つ目は、住宅火災警報器ですが、これは、インターフォンの改修時に、消防法及び市の条例が改正され 、住宅の寝室等への設置が義務化されたため、個人では設置が進まないであろうとの判断から組合で施工しました。専有部分ですので、費用は区分所有者の負担としました。リチュウムイオン電池の耐用年数は約10年と言われているので、数年後に、組合で案内をすることになると思います。

 この機器は、寝室等で火災が発生した場合、そこに居る人により早避難を促すもので、住宅火災による死亡事故を低減させることが目的です。本来、地下電気室とは連系する必要は無いものですが、管理会社への通報は必要との判断から、地下の警報盤とも接続しています。

 従って、インターフォンのプレートに設置された警報盤と地下電気室の警報盤が発報しますが、共用廊下の非常警報装置は発報しません。

・ダクトの清掃について
 専門業社のPR動画を拝見し、水を使用しないで回転ブラシ等により行なう乾式であることを確認しました。また、作業実績の提示もありましたので、各区分所有者へ、自己責任を前提として案内を配布し、一括募集することにしました。

・拝水管洗浄工事について
 今回は、2日間の日程て、全戸の作業が完了したとの報告が管理会社担当者よりありました。
 なお、以前、指摘していた雑排水桝の陥没については、管理会社担当者が、後日、点検するとの報告があわせてありました。

・駐車場チェーン交換
 駐車場チェーンが相当に劣化し、頻繁に切れるため、今回は、私が同一の新品に交換したことを報告しました。なお、もっと切れにくい、例えば、ステンレスチェーンに厚手のビニールを被覆したような丈夫で傷つきにくいものを探してほしい旨、管理会社担当者へ依頼しました。

・消防設備不具合箇所について
 平成29年6月に実施された消防設備点検にて確認された不具合箇所の改修に関する見積りが提出され、内容の確認をしました。
 
 消火器交換については、メーカーが推奨する耐用年数や消防法に基づく容器耐圧試験を実施する義務年数(製造から10年)を迎えていることから、今期実施する方針としています。また、避難器具パッキンについては、以前から指摘を受けていますが、少数住戸で実施した場合、コストが高額になってしまうことから経過を観察する方針としていることを確認しました。

 今回、新たな指摘箇所としては、地下1階複合装置の不具合により、非常用バッテリーに切り替わらないことから、本体交換を行う必要があるとのことでした。

 本件に関しては、次回理事会にて発注内容を検討し決定する方針としました。

②修繕工事
・駐輪場電気錠の故障
 管理会社担当者より、「昨日、理事長より、駐輪場の扉が開かないとの連絡があり、本日、専門業社が工事を行なっている。恐らく電気錠の交換になるため、工事実績から想定して15万円ほど程度かかるのではないか」との報告がありました。(その日のうちに工事は終わり、電気錠のみの交換で済んだことから、1/3程度の費用で済みました。)

③管理委託
・建物検査結果報告
 1回/年、管理会社による建物検査が実施されたとの報告が担当者よりありましたが、今回は、時間が相当に超過しているため、次回理事会にて説明を受けることにしました。

④その他
・マンション保険の更新
 2018年9月にマンション保険が満期となりますが、現在と同一の内容で更新した場合、保険料が3倍近くに跳ね上がります。何処の保険会社でも、料率が3・4倍に上がっているため、同様に保険料は倍以上の値上げとなります。

 そこで、4社の 保険内容を比較検討した結果、外壁等より漏水事故が発生した場合に、被害のあった住戸への損害賠償を補償の対象とし、免責額が1万円と他社よりも有利なことから、MS会社を最有力候補として、今後、補償の条件について検討していくこととしました。

 次回理事会迄に、MS会社と交渉を行い、複数の保険内容を提案をするよう、管理会社担当者へ依頼しました。当マンションの建物は、外壁面が道路境界から相当に後退していることや、機械式駐車場など死亡事故を引き起こす可能性のある設備がないことから、対人賠償額等の見直しを要請しました。

 その上で、理事会として検討した複数の案を次期総会において説明し、皆さんの意見を直接伺います。そして、次期理事会にて保険内容をまとめ、臨時総会に諮って満期日までに契約を締結する予定としました。保険料の額によっては、支出の見直しや管理費の値上げ等を検討せざるを得なくなるため、その場合には、さらに、臨時総会を開催することになります。

 管理費の検討にあたっては、将来の消費税の値上げや駐車場の解約なども考慮することになります。

2017/08/21

スーパーゼネコンTS建設に何が起きているのか?

この1年に起きた重大事故・事件

(1)福岡市市営地下鉄七隈(ななくま)線延伸工事中の道路陥没事故 施工:TS建設代表共同企業体(JV) (2016/11/8)

 福岡市のJR博多駅前、市営地下鉄七隈線の建設現場で起きた道路陥没事故、JR博多駅前の市道2カ所が縦約10メートル、横約15メートルにわたって陥没し、穴は徐々に広がり、計5車線の道幅いっぱいの約30メートル四方、深さ約15メートルになった。穴には水が激しく流れ込んでいて穴がさらに広がる可能性があり、周辺のビル10棟に避難勧告が出たほどの大事故となった。

(2)渋谷駅再開発現場の鉄骨倒壊事故 施工:TK・TS建設共同企業体(JV) (2017/6/19)

 渋谷駅東口の再開発事業工事現場で鉄骨が倒れ、歩道との間を区切るフェンスの上に寄りかかったが、幸いけが人は出なかった。倒れた鉄骨付近から、縦2メートル、横1メートルほどの鉄板が歩道に落ちるなど、一歩間違えると大事故になりかねなかった。

(3)新国立競技場建設現場下請け現場監督の過労死(自殺) 施工:TS建設 (2017/4月)

 新国立競技場地盤改良工事の現場監督として従事していた23歳大卒1年の青年が、3月2日に失踪し、その後、4月に長野県で遺体で発見された。工事現場のセキュリティ記録などから、失踪する前の1カ月間は211時間56分の残業が認められた。遺書には「身も心も限界な私はこのような結果しか思い浮かびませんでした」とあった。

 この現場は、私のブログにも書いていますが、国の不手際により、デザインが突如変更(再設計)となったことが原因で、如何に工期内に完工させるか、全く予断の許さない状況です。

(4)東京丸の内工事現場作業員3人転落事故死 施工:TS建設 (2017/8/11)

 東京都千代田区丸の内の「東京会館」ビル建替え工事現場で、男性作業員3人が相次いで地上から地下3階に転落した。足場の鉄板が突然外れて約25メートル下に転落したとのことで、40代の作業員2人と50代の作業員の計3人が全身を強く打ち、搬送先の病院で死亡した。

原因は仕事の取り過ぎ?人員不足?管理能力の低下?

 これらの事故 ・事件は、この一年以内に起きたもので、重大ニュースともなりましたが、スーパーゼネコンの中でも、TS建設の現場で突出して多いのは偶然でしょうか?

 最近、都内を歩いていても、TS建設の現場の多さには眼を見張るものがあります。仕事の取り過ぎではないかと心配にさえなります。そのため、現場の人員不足が深刻になっているとも聞きます。オリンピック景気のため、今は仕事が多いが、将来を見据えると簡単には人を増やせないし、3K(きつい、危険、きたない)の建設業界に就職する若者も少ない等々、色々な理由があるようです。

 しかし、私が現場事務所で監理を行なっていた昭和の終わり頃と比べて、明らかに現場を知らない、現場を見ない管理者が増えているように感じます。パソコンに向かってデスクワークばかりしているように見えます。

 建設業界においても、ITの登場により図面等の作業効率や精度は格段に進歩しましたが(感性や美的センスは逆に低下したかも?)、逆に、デスクワークが膨大になって、現場に居ながら現場を見ないで、資料づくりや工程会議等に追われているように思います。先ずは、デスクワークの前に、もっと現場を見て、現場を覚えて、現場を身に付けて、より一層、品質管理と安全管理に努めてもらいたいものです。

2017/08/13

豊洲市場騒動は、一体、何だったのか!

結局、地下の土間をコンクリ―トで覆うだけ!

 あれだけ世間を騒がせた豊洲市場騒動は、一体、何だったのか?都民、国民は理解しているのだろうか?都知事が、騒ぐだけ騒いで、ほとんど利益のないまま、税金と時間だけが無駄に費やされました。

 結局、都知事が行ったことは、地下に流入する雨水を遮断するため、土間をコンクリートで覆うことくらいで、土壌汚染対策は基本的に何ら変わっていません。私も最初から、何故、床を造らなかったのか疑問に思っていましたが・・・。

 現在、土壌汚染対策として有効な方法は、①汚染された土壌を全て入れ替える ②汚染された地下水が地表や周辺の土地に流出しないよう遮断する(封じ込める)ことしか基本的にありません。豊洲の場合は、②を選択した訳ですから、地下水を調査すれば、汚染物質が検出されのは当然のことです。そのことを問題視し、ここまで移転を延期してきた訳です。

都知事の本当の目的は何だったのか?都議会の主導権争い?

 元石原都知事時代に、東京ガスから、ひどく汚染されていることを十分に知りながら、高額の土地代を払い、本来、土壌汚染対策費は売主が負担すべきところを、何故か都が負担していることから、そこに何らかの不正があると疑念を持ち、元石原都知事一派を追い詰め、都議会の主導権を奪おうとの狙いがあったのではないかと思います。

都に築地の再開発ができるのか?

 しかし、追及しきれずに、移転の延期に伴う多額の補償費と多額の管理費のみが残りました。ただし、都知事の賢いところは、落としどころに、築地の再開発を加えてきたことです。築地の土地は売却するものと思っていた多くの関係者を驚かせ、何となく、築地も豊洲も活かせるのではないかという空気を醸成し、自分への批判をかわしました。それ故、都知事率いる「都民ファースト」が、都議選でも大勝利を収めたことは記憶に新しいところです。

 本当に、都に築地の再開発など行う能力が存在するのでしょうか?今回の、一連の都の職員の対応を見ていても、とても、ガバナンスが整っているとは思えません。また、第三セクターなどを見ていても、都に経営能力があるとも思えません。都は、単なる地主でいた方が良いのでは?一切の計画・運営は民間に任せるべきではないしょうか?

今後とも築地に注目を!
 
 東京オリンピック・パラリンピックに向けて、必須とされている環状2号線の整備が、暫定ですら間に合うかどうかという大きな問題となっていますが、そこには、築地市場の解体時期が重大な影響を及ぼします。間に合わせるためを理由に、これまでと同様、問題の本質がすげ替えられ、今度は、築地が豊洲に化けるのではないかと不安に感じます。都民は勿論、東京で生活する我々としても、今後とも、築地から目が離せられません。