2017/04/23

第26期マンション管理(平成29年)-(1)

<第26期マンション管理>2017年-(1)

●第26期第1回理事会(平成29年4月16日)開催(※今期、私の役職は監事です)

①保守メンテ
 ・植栽保守会社の変更
 マンション竣工時から25年間植栽の保守管理を委託してきました造園会社を変更することにしました。その理由は、長年に亘って、日当たりや夜露・雨掛かりの少ない植え込み部分への対策や、剪定の範囲、枯竹の対応などについて提案を要望してきましたが、ほとんどアドバイスすらもらえず、剪定についても私達の意見が受け入れられなかったからです。そこへ、管理会社より、提案が出来、費用も適切な造園会社を紹介され、理事会において、提案内容について説明を受けました。そして、現場を確認・協議の上、この造園会社に今期の植栽保守管理を委託することに決定しました。

 ・EVキャビネット内の防災備蓄用品の更新
 消費期限を向かえるEV内の防災備蓄用品について、管理会社担当者にて随時取り替えるとの報告がありました。

②修繕工事
 ・外壁からの漏水対策工事(2回目)
 既に、全戸に工事案内は配布されていましたが、平成29年4月19日~22日の日程で、西南角(2方向)4・5階(2層)の打ち継ぎ目地のシール打替え工事を実施するとの報告が管理会社よりありました。
 問題がなければ工事は1日で終了し、資材の搬出にもう1日ということでしたが、管理会社の監督者による事前の案内及び工事実施日の着工前、完了時の確認等的確に管理するよう管理会社へ要請しました。

③管理委託
 ・外観目視点検執行者の変更
 毎月1回実施しています外観の目視点検について、平成29年度より、管理会社技術者を改め、外部の専門業者に委託したい旨、管理会社より要望があり、了承することとしました。

④その他
 ・スーパーライフ協議会開催
 今年度も、次回理事会の冒頭、スーパーライフ(店長)との協議会を開催することとしました。

2017/04/20

タワーマンションの税制改正が及ぼす影響

タワーマンションの税制改正」

 ニュース等でご存知と思いますが、平成29年度の税制改正において、タワーマンションの各戸の固定資産税の算出方法が見直され、財産評価が加味されることになりました。

 マンションの分譲価格は、日当たりや眺望の良さから高層階ほど坪(㎡)単価が高く設定されていますが、各戸の固定資産税は、マンション全体の評価額を算出し、それを専有面積に基づいて全戸で按分しています。従って、同じ広さの専有面積であれば、たとえ分譲価格が倍であっても同額の固定資産税が課せられます。

 つまり、マンションの固定資産税は、坪単価の高い上層階の部屋ほど割安になり、坪単価の低い低層階の部屋ほど割高となるシステムになっていました。  

タワーマンションの上層階は投資対象・節税対策」

 そのため、タワーマンションの上層階の部屋では、固定資産税が相当に割安となることから、外国人を含む富裕層の投資対象や、節税対策となっていました。毎年課せられる固定資産税のほか、「固定資産税評価額」を使って評価する相続税や贈与税においてもその節税効果が大きいのです。

タワーマンションの高層階は高く、低層階は安く」

 そこで国は、高さが60m(20階)を超えるタワーマンションにおいては、マンション全体の財産評価はそのまま据え置き、階層の違いによる坪(㎡)単価の違いを考慮して、高層階ほど固定資産税の負担を増やすという見直しを行いました。

 具体的には、
「高さが60m(20階)を超えるタワーマンションに係る固定資産税額を按分する基準となる各専有部分の床面積は、階層別専有床面積補正率により補正する」と、しました。

 階層別専有床面積補正率とは、階層が1階上がると税額の按分の基となる床面積が約0.26%大きくなるように設定される補正を言います。つまり、上層階ほど実際よりも床面積が広く見なされ、階層が1階に近いほど狭く見なされます。中間層は実際の床面積と同じということになります。

 従って、規定以上のタワーマンションの固定資産税は、中間層はこれまでと変わりませんが、40階は1階に比べて約10%ほど割高となります。

 この改正は、平成29年4月から販売され、平成30年度から新たに課税されることになる高さ60mを超えるタワーマンションにのみ適用されます。既に課税されているマンションは、変更がありません。

 この見直しにより、階層(販売価格)の差による固定資産税額の負担の不公平感は解消されますが、マンション管理組合としては、新たな問題を抱え込むことになりました。

(※以前にも書きましたが、私は、乱立する超高層ビルには懸念を抱いています。)

「議決権に財産評価を導入?」

 それは、国土交通省が公表している「平成28年 マンション標準管理規約コメント」の改正において、新築物件における選択肢として、「総会の議決権について、住戸の価値割合に連動した設定も考えられる」と、しています。

 つまり、これまでマンションの総会における議決権は、専有面積に応じて定められていましたが、これからは、財産評価を加味するよう促しているようにも思われます。しかし、そうなれば、管理費や修繕積立金も連動しなければ矛盾が起きるのではないでしょうか。また、理事長と最上階組合員との議決権差が数倍という事態も考えられます。これでは管理組合が正常に機能するとはとても思えません。

「マンション管理は財産管理ではない」

 やはり、税は、財産評価(補正床面積)を基本に定めるとしても、マンションの維持管理は、物理的評価(実質床面積)を基本に意志決定がなされるべきだと考えます。従って、国土交通省には、マンション標準管理規約コメントから、「総会の議決権について、住戸の価値割合に連動した設定も考えられる」と、いう文言を是非とも削除していただきたい。

2017/04/09

日本の都市計画は経済政策?

「乱立する超高層ビル」に懸念

 不景気が20年以上もつづいている我が国ですが、三大都市圏では、いつの間にやら、あちらこちらで無計画に超高層ビルが乱立しています。

 日本の都市計画では、容積率は、最も高い商業地域でも600%~800%程度ですが、公共用地の提供や歩道状空地を設けるなどの地域貢献と引き換えに、1300%以上(最高1700%が許可されています)という容積率がボーナスとして行政から与えられる都市計画制度があります。

 「道路が広がり、歩行空間や公共広場が整備されるから」というのがその理由です。一方、民間は、床面積が通常の1.5~2倍のビルが建てられるのであればこの程度の投資は惜しみません。そのため、高さ100m以上の超高層ビルがあちらこちらで無計画に建築されているのです。

 また、法定再開発事業となると、さらに国庫補助も受けられるので事業収益は格段にUPし、資金力・人材力の豊富な大手不動産会社にとっては願ったり叶ったりということになります。

 つまり、行政としては、固定資産税など諸々の税収がUPし、民間事業者としては、事業規模・事業収益が拡大することから、相思相愛という訳です。

 しかし、超高層ビルの向かい側の木造密集地域などはそのままで、ピンポイントでの街づくりにしかなりません。しかも、至る所で認可されるため、雨後の筍のようにあちらこちらで乱立する状況となっています。

 あるテレビ番組で、某女性タレントが言っていましたが、「東京は衛生的できれいな街だけど、都市づくりに哲学が無いとある欧人に言われた。」と、私も、全くその通りだと思います。

 確かに、タバコの吸殻・ゴミ・落書きなどは随分減って街はきれいになったと感じますが、戦後の日本の都市計画は、民間の反発を恐れるあまり、現状をほとんどそのまま追認(現状追認型)しただけのもので、とても計画と言うにはほど遠いものです。都市計画道路でさえ大半が施行出来ない有り様です。

 そこへ、構造改革、都市再生の名の下、都市計画においても税収UPのための経済政策ばかりが目立ちます。元々の都市計画が貧弱な上に、経済優先の規制緩和を持ち込めば、どういうことになるか火を見るより明らかです。

 建築技術の進歩から、地震国日本においても超高層ビルが建築可能となりましたが、あるべきその都市のグランドデザインを描いた上で、都市計画で定めた特定の地区においてのみ超高層ビルを誘導することが必要ではないでしょうか。

 世界的にも超高層ビルの数・規模がその国の経済力のバロメーターとされたり、また、超高層ビル群がその国のシンボルともなったりする時代ですが、「乱立する超高層ビル」は、我が国だけの風景であり、異様な都市景観であるということを訴えたいのです。