2016/06/19

第25期マンション管理(平成28年)-(2)

<第25期マンション管理>2016年-(2)
●第25期第2回理事会(平成28年6月12日)開催(※今期、私は理事長)
◆防災対策勉強会
地震等の災害が発生した場合、マンション管理組合は居住者にとって最も身近な自衛防災組織であり、共助を推進する母体として非常に重要な役割を担うことから、防災訓練の一環として、居住者の認識を統一すること、防災意識を高揚することを目的として本勉強会を開催しました。
【内容】
1.地震発生~その後どうする
地震発生時  ・・・自分や家族の身を守ることを最優先(ガスコンロを無理に消しに行かない)
地震発生直後・・・原則、自宅待機 点検、居住者への声かけ、情報交換・情報共有
火災警報器が発報したときは、隣近所声をかけ避難
情報収集    ・・・家族の安否確認(伝言ダイヤル、掲示板等の申し合わせ)
被災生活    ・・・マンションが居住可能な状態であれば、自宅待機が原則、地域防災拠点で配給物資の受け取り
避難する際は、必ず管理組合へ届け出、電気ブレーカーのオフ、ガス・水道の閉栓
2.必要な対策
家具の固定、EVの閉じ込め、安否確認、ゴミ・汚物の管理、飲食料の確保、復旧時の方針
3.家具の転倒防止
家具転倒の危険性、安全な部屋を一部屋確保、転倒防止対策事例紹介
4.当マンションの構造(耐震性)
当マンションの構造は、壁式鉄筋コンクリート造の建物で、床・壁全体で建物を支えていることから、地震に対して強い構造と言われている。
【補足説明】
当マンションの天井はボード仕上げとなっているため、突っ張り棒等の転倒防止製品を取り付けた場合、突っ張り棒によりボードが破壊され、その効果を得られない恐れがある。専門店等で十分確認した上で設置することが肝要である。また、大地震の際、戸建住宅とマンションとでは初動が異なる。当マンションは、新耐震基準で設計されている建物なので、震度7クラスの大地震が発生した場合でも、一部損壊等は発生すると思われるが、戸建住宅とは異なり倒壊しない想定である。従って、直ぐに避難するのではなく、可能な限り住み続けることを前提として防災対策(自助・共助)を検討する必要がある。その後、落ち着いた時点で損壊箇所の復旧等について検討していくことになる。
【意見・要望等】
◎転倒防止策として、ストラップ型のものを採用した場合、壁側の接着面が壁紙ごと剝がれてしまうのではないか?また、ネジ(ビス・ボルト)で取り付けることもできるようであるが可能か?
⇒接着の場合、壁紙ごと剝がれてしまう可能性がある。そのため、予め接着面の壁紙をカッティングしておく必要がある。Lアングルで固定する場合も同様である。ネジで取り付ける場合は、壁紙がコンクリートに直貼りの部位とボードに貼っている部位とで工法が異なる。コンクリート壁は躯体であり共用部分であるため、コンクリートアンカー(コンクリートに穴を開ける)の打ち込みは不可であり、管理組合の承認を得ずに施工することはできない。そのため、躯体に穴を開けることになるネジでの取り付は基本的に不可である。ボードの場合は、躯体を破損しないボードアンカー(ボードのみ穴を開ける)を打った上で、ボルト締めする方法が考えられる。
◎大地震で横浜市のコンビナートが大火災を発生した場合に、最も被害が大きくなると聞いた。その際、この地域は大丈夫か?津波は?
⇒沿岸部で大火災が発生した場合でも、複数の国道等広幅員の道路が延焼遮断帯の役目を果たし、この地域まで火災は延焼しないと考える。東京湾において、津波による被害は想定されておらず心配しなくても良いと思うが、液状化については、ハザードマップ等を確認する必要がある。(その後、横浜市のHPで確認したところ、想定される3タイプの地震において、いずれの場合も危険性は少ないとのことでした。)
◎東日本大震災の際、マンション以外の場所に居てこのマンションの状態が非常に気になったが、他の居住者の連絡先が分らず確認を取るすべがなかった。以前、居住していたマンションでは緊急連絡網が設けられていたが、このマンションでも作成できないか?
⇒プライバシーに関わることなので注意を要するが、今後理事会にて検討する。ただし、首都直下地震の際などでは、電話回線がパンク状態となり、管理会社と同様に連絡を取ることがほぼ不可能となる場合も想定される。家族間において伝言ダイヤルや待ち合わせ場所など電話以外の方法を決めておくことも有効と考える。
◆理事会
①保守メンテ
・雑排水管洗浄工事
例年通り、雑排水管洗浄工事を実施することにしました。費用も例年通りです。
②修繕工事
・駐輪場ガラス屋根の熱割れ
4/28駐輪場屋根ガラスの交換工事が完了しました。今回、工事業者が割れていたガラスをさらに割りその後片付けが不十分であったことと、ガラスを設置する際に支障となった樹木の枝を勝手に伐採したことについて、注意を促しました。また、工事日の周知について、各戸に案内を配布するよう管理会社に注意しました。
・エントランス土間の目地補修工事
5/26、30日に工事が完了しました。今回、管理会社の工事責任者の異動等で管理会社内の連絡不十分で工事が遅れたほか、工事案内の配布が工事直前となるなど不手際に注意を促した。ただし、職人の対応は良く、シール打ちにおいて、漏水の原因と思われる想定外の箇所も発見でき、施工したことから、止水に期待が持てそうです。
・駐輪場入口扉の不具合
管理会社に依頼してあった簡易な図面に基づいて検討した結果、建枠を引っ張り、カバープレートで化粧する案で施工することに決定し発注しました。この案では、応急処置に過ぎないことは分っていますが、完璧に改修するためには全面的に交換するしかなく、高額な費用がかかることから判断しました。
・漏水対策
アンケート結果により、3部屋において、外壁及びサッシ廻りの目地シールから漏水が発生している恐れがあるため、管理会社にできる限り安価にできる仮設計画を検討し、見積を提出するように依頼しました。大規模修繕工事は数年先を予定していることから、それまでの応急処置とします。
③管理委託
特にありませんでした。
④その他
・感震ブレーカー設置
理事会終了後、感震ブレーカーを各戸に設置する予定でしたが、事前に、私の住戸で試験設置したところ、1週間足らずで両面テープが剝がれてボールが落下したため、さらに、数週間の試験設置を行った上で、設置するか返品するか判断することにしました。