2016/03/19

マンション標準管理規約の改正(定?)

<マンションの管理の適正化に関する指針(告示)>(以下、「管理適正化指針」と言います。)
<マンション標準管理規約(局長通知)>(以下、「標準管理規約」と言います。)

 国土交通省は、「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」を平成24年1月に立ち上げ、9回検討会を開催した後、改正(定?)(案)を公表しました。ところが、マンション関係団体等から激しい反対に会い、2年半の休眠の後、平成27年3月にバタバタと報告書を取りまとめました。平成27年6月に改正(定?)する予定でしたが、パブリックコメントへの対応に時間を要し、平成28年3月14日にやっと公表するに至りました。

 「管理適正化指針」、「標準管理規約」とも、法律ではありませんから、絶対に守らなければならないというものではありません。しかし、今後、竣工するマンションにおいては、これを基本に、「○○○○マンション管理規約」が作成されますので、社会的影響は大きい訳です。また、既存のマンションでも、規約を改正するにあたっては、この文章を基本とするところが多くなると思われます。

 今回の改正(定?)の主な内容は、次の2点になります。
 ①役員及び議決権の選択肢を広げたこと
 ②コミュニティ条項を明確化したこと

 まず、①について、管理組合の役員(理事長・理事・監事)は、管理規約によって、区分所有者の中から選ばれることになっていましたが、第三者(外部)も就任できるようになるということです。昨今のマンション管理組合においては、役員の成り手が少なく、また、高齢化も進展していることから、役員候補の選択肢を広げたものです。外部役員のイメージとしては、弁護士・建築士・マンション管理士等の専門家、あるいは、管理会社が考えられます。
 
 前者は、中立的な専門家の立場で適切なアドバイスをしてくれるでしょうが、基本的に委託費等の支出が増えます。後者の場合は、修繕工事等において、一般的に、管理会社へ発注していますが、発注者と受注者が同一になる訳ですから、利益相反等に留意する必要があります。

 もう一つは、議決権についてです。これまでは、専有面積に応じて設定されていましたが、昨今の超高層マンションにおいては、下階と上階の価格差が大きいことから、住戸の価値割合(販売価格)に連動した設定も認めようというものです。これは、議決権のみならず、敷地の持分割合(敷地利用権)にも連動させることになります。つまり、これまでは、専有面積が同じであれば同じ議決権と敷地の持分割合であったのに対して、専有面積が同じでも、上階は下階より議決権も敷地の持分割合も大きくなるということです。

 マンション管理組合からすると、区分所有者間がギクシャクするようになるのではないかと心配になりますが、国にとっては、相続税の対象範囲が広がり、税収UPとなる可能性が大なのです。(国の目的は、これです!)
 
 富裕層が、相続税対策として、高額な超高層マンションの上層部を購入していることも事実のようです。相続税の評価額は、建物と土地を合せたものになりますが、超高層マンションの上層部においては、購入時は超高額であっても、敷地の持分割合が小さいので、相続時の評価額はぐっと安くなります。同じマンションで同じ専有面積であれば、購入したときの価格が倍ほどの差があっても、相続税の評価額は同じなのです。従って、節税対策となる訳です。

 マンションの販売価格は、建物の価格に日照と眺望の代価+敷地の持分割合(敷地利用権)を合算したものとなっています。従って、敷地利用権に日照権や眺望権の代価がプラスされることは大いに問題であり、それがマンション管理の議決権にまで及ぶというのは釈然としません。日照権や眺望権も相続税の対象とし、マンション管理は、あくまで所有する専有面積に応じて分担するのが正論のように思います。税法上難しいのでしょうか?財務省の見解を伺いたいものです。

 ②については、良好なコミュニティの形成は、マンションにおいても、日常的なトラブルの防止や防災・防犯などの観点から重要ですので積極的に取り組むようにと、至極当たり前のことを明文化しました。ただし、一部のマンションで問題化しています「町内会費」や「祭りの寄付金」など、マンション管理とは一線を画すべきものには、適切に運用するよう注意を促しています。(町内会費や祭りの寄付金をマンション管理費から拠出したため、区分所有者から訴えられ、裁判で負けたという判例があります。)

 以上、第三者の役員就任や敷地権割合の見直しなど、問題となりそうな改正(定?)となっておりますので、今後とも、注視して行きたいと思っています。

2016/03/06

第24期マンション管理(平成27年)

<第24期マンション管理>2015年

●第24期(平成27年)の主な活動(※私は状況に応じて理事会に出席しました。)

◎第24期臨時総会(平成27年7月18日)

 ・空き駐車場の外部への貸し出し
 議案は、空き駐車場対策として、外部への貸し出しを可能とする規約の改正で、満場一致で承認されました。マンションの駐車場は、区分所有者及び占有者の使用に限って、税法上、マンションの共済的事業と見なされ非課税となりますが、市中の駐車場の様に、単に外部へ貸し出した場合は、収益事業と見なされ法人税及等の税金を納めなくてはなりません。そのため、積極的な募集活動などはできなく、契約期間も短期となります。
 しかし、管理会社の協力や区分所有者方々の協力の甲斐あって、現在は、2区画とも貸し出していますが、1区画は平成28年3月までとなっております。
 また、今後、貸し出し部分の使用料については修繕積立金会計に繰り入れることとしました。

①保守メンテ
 ・エレベーター更新工事
 第23期総会にて承認されました「エレベーター更新工事」について、T社と契約調印を行い、10月に工事を実施しました。色の系統は変わらずグレードアップされたので、皆さん大喜びでした。しかし、3方枠廻りのシール工事は2度ダメを出し、平成28年2月末にやっと完了しました。案内音声は、騒音になることから中止しましたが、その時間分扉の閉鎖が遅れるため、少し早くできないかとの意見があり、現在、メーカーと交渉中です。

 ・エレベーターホール庇のクリーニング
 1階エレベーター前の円形の庇屋根部分に苔や泥が不着していることから、管理会社に安価で特別清掃をしてもらいました。

 ・雑排水管洗浄工事
 例年通り、雑排水管洗浄工事を実施しました。

 ・給湯器接続部給水管の発錆 
 ある住戸において、給湯器の交換工事を実施したところ、給水管接続部の発錆が激しく急きょ給水管更新工事を行ったとのことから、管理会社担当者の協力により、全戸のチェックと保温カバーの巻き直しを実施してもらいました。

 ・駐車場チェーン
 駐車場前面の破損したチェーンは、経済性と車への影響を考慮して、現在と同様のプラスティックチェーンに交換しました。

 ・照明器具の更新工事
 外部廊下天井照明器具のサークルラインの製造中止に伴い、照明器具の更新について協議を重ねてきました。その結果、現在の器具の灯具の部分をLEDに交換することを総会に提案し、満場一致で承認されました。費用が8万円程度と安価であることと、器具本体は変更しないためデザイン変更がないことから決定しました。

 ・ブレーカー契約容量の変更
 エレベーター更新工事に伴い、使用電力が大幅に低減されることから、電子ブレーカーの容量を変更し、E社に東電への変更契約を依頼することとしました。約1万円/月の節約になる想定です。

 ・電力自由化の検討
 電力(低圧)が平成28年4月から自由化されることになっていますが、業界が落ち着くまでは静観することとし、情報収集に努めることとしました。

②修繕工事
 ・エントランス土間の修繕工事
 エントランス土間の目地等の破損が、地下への漏水の原因と考えれられることから、また、美観上からも修繕することを理事会で決定していました。工期は、エレベーター更新工事後に行う予定になっていましたが、補修工事が延びたため、第25期にて速やかに実施することにしました。2社競争により、管理会社へ10万円程度で発注することにしています。

 ・駐輪場屋根ガラス破損
 駐輪場の屋根ガラス(網入り)が破損していたため、修理を行い、費用(30万円程度)は保険で処理しました。

 ・避難ハッチのパッキン劣化
 消防設備点検で指摘されていました避難ハッチのパッキン劣化について、管理会社に見積を依頼し、第25期理事会で検討することを申し合わせました。

③管理委託
 ・日常清掃の品質
 日常清掃において、前任担当者に比較して、後任担当者は仕事の質が劣ることから、管理会社に適切な指導を要請しました。現在の担当者は、問題がないようで安心しています。

④その他
 ・平成27年3月7日に水廻りリフォーム業者と名乗る悪質な訪問販売があったため、当該会社には管理会社より注意を行いました。今後、同じような訪問販売業者が発生するものと思われることから、各戸へ注意喚起を行いました。

 ・住戸リフォーム
 5階においてリフォーム申請がありましたが、特に問題がないため理事会で承認されました。

 ・住宅用火災警報器
 インターフォン取替工事において、組合の斡旋で設置した住宅用火災警報器(消防法)について、電池交換時期を確認したところ、耐用年数は概ね10年で、1箇所に2本、専用リチュウム電池で価格は@1,300円でした。今後、その時期に達した際には管理組合で斡旋することとしました。

 ・感震ブレーカーの導入
 大地震の際、電力復旧に伴い火災が発生した経験を踏まえ、全戸を対象に感震ブレーカーを設置することを理事会で決定しました。安価(@3,000円程度)で取付が簡単なことから、管理組合で設置することにしました。

 ・太尾小学区の防災訓練
 管理会社からの紹介で、太尾小学校及び宮前町内会より防災訓練への参加要請がありました。理事会で検討した結果、必要と判断し、有志が参加しました。今後、連絡があった際には、今回同様の対応をすることとしました。

 ・有料老人ホームの建設計画
 近隣の駐車場敷地に有料老人ホームのい建設計画が持ち上がっていましたが、当マンションには影響が少ないことから情報収集だけは行っていました。最新の情報で、計画は中止になったとのことです。