2015/02/22

第23期マンション管理(平成25年)

<第23期マンション管理>20014年

●第23 期(平成26年)の主な活動(※私はオブザーバーとして理事会に出席しました。)

◎第23期臨時総会(平成26年11月22日)

 ・CATVサービス導入
 今回、YOUテレビより好条件の提案があり、また、現在、地上波において東京MXの受信不良が発生しているため、ケーブルテレビの導入について理事会で検討しました。その結果、管理組合の負担がないこと、専門チャンネルを契約しない限り居住者の受信料も変わらないことから、CATVの導入を臨時総会に提案し、満場一致で承認されました。(実は、臨時総会開催前に書面決議を実施しましたが、議案書に不備があったため臨時総会に切り替えました。書面決議は慎重に!)CATVへの切替工事(配線引込工事及び増幅器交換工事等)は、12月に完了しました

 なお、万一、YOUテレビから解約の申し入れがあった場合、配線撤去費用は勿論、増幅器についても無償譲渡されることになっています。(契約書に反映) 

①保守メンテ
 ・雪かきスコップの購入
 かねてより、大雪に備えて購入する方針でした雪かき用のスコップ2本(金属性1本、樹脂製1本)を、秋に調達しました。(大雪の際は、住民有志で頑張っています。)

 ・駐輪場テンキー蓋の撤去
 事の発端は、管理会社担当者の勘違いからでしたが、駐輪場テンキーの使い勝手を良くするため、内側のテンキー蓋を撤去しました。(住民からの要望は、メールコーナーの照度不足でした。)

 ・メールコーナーの照度不足
 メールコーナーは照度不足ではないかと、住民から指摘があり、理事会にて検討を重ねました。既設照明器具の電球を交換(LED、容量UP)したり、照明器具の新設について検討しましたが、その位置関係から、建物の美観を壊さないで改善する方法が見当たらず、しばらく様子を見ることとしました。(確かに夜間は見づらい、老眼では見えません!)

 ・掲示板の更新
 第22期理事会において、管理会社より提案のありました掲示板の更新について、再度、検討しました。現在のものはサイズが小さく使い勝手が悪いため、一回り大きいマグネット式のものへ交換しました。(かなり美観向上 good!)

 ・エレベーター(EV)更新工事の決定
 EV更新工事を検討した理由は、「あと2年でメーカーの部品製造が終了すること」、「緊急停止時に閉じ込められる恐れがあること」、「港区内のマンションエレベーター事故等による法改正に対応すること」からでした。

 大手メーカー3社によるコンペを行い、工事価格・メンテナンス費用・長所短所等を総合的に比較検討した結果、最上部に巻き上げ機のある水害に強いロープ式のメーカーを選定しました。(安全・安心が一番)

 仕様については、デザイン関係の仕事をしていた私たち夫婦が選定しました。既設の色調を尊重し、全体的にグレードアップしたものを提案しました。しばらく、サンプルを掲示板下に展示し、住民の皆さんに公開しました。(なかなか良い感じですよ!)

 なお、既設のEVは、その当時主流であった油圧式(機械室を塔屋に設置する必要がない)が採用されていましたが、現在は、改良されたロープ式(機械室レス)のみとなっていることや、今回の更新工事により、EVの電気代が相当節約されることを総会においても説明しました。(電気代が下がるのは超うれしい‼)

 総会では、特に異議はなく、満場一致で承認されました。(完成が楽しみです。)

 ・雑排水管洗浄工事
 例年通り、雑排水管洗浄工事を実施しました。昨年、エントランスの雨樋に枯葉が詰まり閉塞したため、今回より、毎年同箇所の洗浄を無償で行ってもらえることになりました。

 ・植栽の剪定
 道路側植栽が道路上に張り出しているため、交通の支障となる恐れがあり、次回以降の剪定において、敷地内で納まるよう造園会社に依頼しました。

 ・カラスネットの交換
 ゴミ置き場において、頻繁にカラス被害が発生していることから、ネットサイズを大きくし(3m×4m)、末端のおもりを重くすることにしました。

②修繕工事
 ・排水管不良個所修繕工事
 第22期総会において承認されました排水管不良個所修繕工事について、隣接マンションの敷地内に立ち入るため、施工者でもあります管理会社担当者が隣接マンションの理事会に出席し承認を得ましたが、これらの調整に時間がかかり、工期は6月にずれ込みました。

 ・エントランス土間石のクラックほか
 エントランス御影石のクラック及び目地の破損、1階~2階への階段の白華について、修繕を検討しました。その結果、御影石のクラックについては修繕しても効果がなく、貼り換えるしかないことから、現状のままとしました。その他の目地の破損と白華については、エレベーター工事終了後、修繕することとしました。
 
③管理委託
 ・設備総合調査
 管理会社に委託しています年1回の「設備総合調査」の結果報告がありましたが、緊急を要するものは今のところなく、経年劣化に対する管理会社の提案を受けて、計画的に修繕していくこととしました。

④その他
 ・隣接マンションの騒音
 隣接マンションの保育室が設置しています空調室外機は、特に冬場の早朝及び深夜において騒音が大きくなってきたため、管理会社担当者が隣接マンション管理組合理事会に出席して改善を要請しました。隣接マンション管理組合より保育室へ注意をしていただきましたが交渉が難航したため、当マンション管理組合より保育室へ改善願いの文章を送付しました。

 ところが、保育室の理事長は、「7時30分~20時30分(夏季は7時~)は使用しているが、早朝・深夜は使用していない。(理事長は、現場にいないから現実を知らないようです。)」また、「騒音測定の結果は異常なし。」、「苦情を言ってる方と直接話がしたい。」との文章が送られてきました。

 地域にとって必要不可欠な保育室と正面から争うのは好ましくなく、本当にこの使用時間が守られるのであれば我慢しようとの判断から、経過を見守っていくことにしました。(深夜の作動はなくなりましたが、朝は、6時30分には作動しています。いつまで我慢できるか不安です?)

 ・管理規約改定版の配布
 第22期総会にて承認されました管理規約の改訂について、3月に改定版を全区分所有者へ配布しました。

 ・消防訓練
 平成26年5月24日(土)9時より、しばらく開催していなかったこともあり、消防署に出動いただいて、消防訓練を実施しました。

 ・駐輪場扉開放への注意喚起
 駐輪場出入口扉が、ときどき開けっ放しとなっているため、各住戸に、確認するよう注意喚起を行いました。

 ・消火器等の斡旋
 使用済み消火器の処分や新規購入、防災用品等について、一部住民から問い合わせがあり、管理会社を通じて各住戸に斡旋することにしました。

・ライフ店長交代
 初代店長が他店へ赴任することになり、今後とも関係を切らさずコミュニケーションを図っていくため、新旧店長を交えて、10月に協議会を開催しました。重ねて、音の問題をお伝えしました。早朝の荷捌き場の騒音、アトラクションのスピーカー音、来客のペット(犬)の鳴き声、盆踊りや祭りの際に敷地を町内会に貸し出したときの騒音について、善処をお願いしました。地形と建物の配置から、当マンションに反響してくることも会う度にお伝えしています。

 ・管理規約の見直し
 管理規約について、国土交通省が推奨する「マンション標準管理規約」の改正や社会問題等を反映するため、また、管理実態と合わない部分の追加・修正等が散見されるため、全面的な見直しを行い、総会にて満場一致で承認されました。

 主な内容は、反社会的勢力の排除やシェアハウス・グループホームなどの使用禁止に関するもの、組合活動を活発化するため、役員の代行を一親等まで可能とするものでした。
 
 また、専有部分のリフォームについて、工事前及び工事中、工事後の住戸間トラブルを未然に防止するために、「専有部分の修繕等に関する細則」を制定しました。

 さらに、玄関扉やサッシ窓は、共有部分と専有部分とが混在していますが、基本的には、管理組合が管理することになります。しかし、管理組合で修繕ができない場合に、費用を負担してでも個人で実施したい所有者へ対応するため、「開口部の改良工事に関する細則」を定めました。(マンション管理士の腕の見せどころでした。)

 ・役員の選出方法
 総会において、次期(第24期)理事・監事は、輪番制のルールに則って選出されましたが、今回は、女性ばかりになったため不安の声が出ました。しかし、私も2年間オブザーバーを務め、次々期(第25期)から2年間は理事となるため、今回は辞退させていただきました。他にオブザーバーの担い手がなく、適宜、相談に応じることで納得していただきました。(今後の課題となりそうです?)

 ・電気室の整理整頓
 かねてより、電気室が整理整頓されていないことから、私物のラックを階段室に設置し、長期修繕でストックされていた塗料関係を移動しました。そして、電気室には、新規にスチールラックを購入し、管理会社担当者のご好意で整理していただきました。
 また、今後、理事長は、理事会資料等を既設のロッカーに整理して収納することを申し合せました。

 次期理事会の主な課題は、「EV工事の契約・工事の実施」、「エントランス床(石張り)の目地補修工事」、「空き駐車場対策」になると、次期理事の皆様と申し合せました。