2014/02/23

第22期マンション管理(平成25年)

<第22期マンション管理>20013年

●第22期(平成25年)の主な活動(※私はオブザーバーとして理事会に出席しました。)

◎第22期臨時総会
 ・駐輪場入口土間改修工事
 以前より問題となっていました駐輪場入口土間タイルのクラックは、東日本大震災の影響もあり状態が悪化していました。管理会社の調査(有償)結果を受けて、理事会にて私も出席し検討しました。クラック部分のタイルを撤去した上で、3つの動きの異なるコンクリート部分を差し筋で一体化し、仕上げは、万一に備えて、現在のタイル貼りは止めてモルタル刷毛引きとすることを臨時総会に提案し、満場一致で承認されました。予算は55万円を計上し、工期は梅雨前の6月としましたが、工事の準備のため梅雨明け後となりました。工事期間中は駐輪場が使用できないためアルス大倉山のプレイロッドをお借りしました。
 なお、新築時における瑕疵の疑いもあり、販売会社へ負担金を要請しましたが、20年以上も経過していることから断られましたが、グループ企業である管理会社より申し出があり、工事費のうち7万円程を負担していただきました。
(※これは、新築時より管理会社とともに保守メンテや修繕工事を適切に行ってきた信頼関係の賜物と思います。)

 ・防犯カメラの設置位置変更
 第21期総会において承認されていました防犯カメラ3台の設置位置について、より効率のある場所へ変更し、配線経路も美観上影響の少ないルートとすることを提案し、満場一致で承認されました。費用等の変更はありません。
 工事完了後、カメラの高さ等設置状況の良くない箇所については、調整をお願いしました。また、カメラ設置のシールは防犯カメラ会社の標準仕様とせず別のカタログより選定しました。

 ・災害時用備蓄用品購入
 第21期総会時に、出席者より提案があり総意となっていました「災害時用備蓄用品」の購入について、共助の観点から管理組合として優先度の高いものを順次揃えていくことで、今回は次の用品を提案し、満場一致で承認されました。
 ①保存水
 ②非常用簡易トイレ
 ③エレベーター用防災キャビネット
 エレベーター用は除いて、使用中止の宅配ボックスを活用することにしました。予算は25万円程度でした。なお、運用計画を各戸へ配布しました。

①保守メンテ
 ・非常灯の更新
 長らく保留となっていました非常灯の不具合について、その重要性から管理会社へ工事を依頼しました。

 ・ラジオ放送への対応
 地上放送への切り替え工事を行った頃から聞けなくなっていましたラジオ放送への対応として、新たにアンテナを設置しました。

 ・雑排水管洗浄工事
 例年通り、年1回の雑排水管洗浄工事を実施しました。

 ・2階複合警報装置の不具合
 管理会社より2階複合警報装置の不具合の指摘があり、修理を行いました。あわせて、防排煙制御用予備バッテリーも警報装置更新費用内で交換しました。(管理会社担当者の好意的な配慮です。)

 ・カラス対策
 カラスネットが劣化していることから、管理会社よりボックスの製作などいろいろな提案を受けました。ゴミ置き場が変形のため費用が高くつくことから、上部にレールを取付けてネットを可動させる安価な方法を提案し実施しました。あわせて、ネットも更新しましたがサイズが小さくなり様子見としました。

 ・エントランス雨樋のゴミ詰まり
 エントランス屋根雨樋がゴミ詰まりによりオーバーフローを起こしていたため、管理会社に雨樋の高圧洗浄を依頼し、問題を解消した。

 ・駐車場前U字溝の清掃
 以前、管理組合で駐車場前U字溝を清掃した際、その堆積ゴミ(汚泥)が多かったことから、都市水害に備えて定期清掃の必要性について協議していましたが、管理会社にて、自主的に清掃を実施していただき、今回はその量がそれ程多くなかったことから、スポット的に実施することとしました。

②修繕工事
 ・長期修繕計画書の作成
 第21期総会にて承認されました「長期修繕計画書」の作成を、管理会社へ依頼しました。その後、管理会社より提出された計画書の仔細について、協議・検討しました。

 ・排水管不良個所修繕工事
 雑排水管洗浄作業中、排水管(下水管)の一部に勾配の不良個所が見つかり、その修繕工事について総会に提議し承認されました。費用は77万円程ですが、危険な状態であることから総会承認後、速やかに工事を実施することとしました。原因は排水桝の沈下により排水管の逆流が発生しているとのことでしたが、桝の沈下の原因は特定できておりません。

・ガラス修理
 102号室のバルコニー側掃出し窓のガラスが熱割れしたため、修理を行いましたが、費用は保険にて処理しました。

③管理委託
・長期修繕計画書作成
第21期定期総会で承認されました「長期修繕計画書」作成については、管理会社に減額の上委託し、その結果を理事会にて精査したものを総会に上程しました。今後の計画修の基礎資料として、また、修繕積立金検討の根拠として活用していくこととしました。

 ・契約更新
 管理委託契約の更新について、管理会社より家族力プラス利用料4,500円分を減額する申し出があり、総会にて承認されました。

④その他
 ・掲示板の更新
 管理会社より提案がありました掲示板の更新については、今期は支出が多いことから保留にしました。

 ・自動ドアセンサーの劣化
 かねてより、自動ドア保守点検で指摘されていましたセンサーの劣化については、現時点で支障がないことから保留とし、様子を見ることにしました。

 ・共用台車の購入
 居住者からの要望により、管理組合で共用の台車を備え、必要に応じて個人が使用できるようにしました。

 ・火災保険の更改
 マンション総合保険は、保険会社が値上げする10月1日までに契約変更する方が節約になることから、中途更改を行いました。保険は全て三井住友海上火災保険(家庭用火災保険 GKすまいの保険)となりました。
 
 ・駐車場の貸し出し
 隣接マンションの機械式駐車場改修工事に伴い、1区画貸し出すことにしました。

 ・防犯カメラの再生
 車両カバー破損事故が発生し、カメラを再生しました。

 ・生活騒音問題
 管理会社へ生活音に関する問い合わせがあり、各戸へ注意喚起の文書を配布しました。

 ・管理規約の改訂
 理事会役員の定数は既に4名に変更しているにもかかわらず、管理規約は5名のままであったため、現在の運用に改訂することを総会に提議し、満場一致で承認されました。

2014/02/22

第21期マンション管理(平成24年)

<第21期マンション管理>20012年

●第21期(平成24年)の主な活動

①保守メンテ
 ・駐車場チェーン交換
 駐車場チェーンが破損したため、ストックされていたものと交換しました。

 ・LED照明不良
 交換したばかりのLED照明ランプは、メーカー保証にて再度交換しました。

 ・来客用駐車場運用再開
 契約車両減に伴い、空き区画を来客用駐車場として運用を開始しました。

 ・雑排水管洗浄工事
 例年通り、雑排水管洗浄工事を実施しました。

 ・植栽の植替え
 直結給水管工事の影響により、エントランス左手植栽の植替えが必要となり実施しました。減額交渉の結果、¥84,000でした。

 ・防犯カメラの設置
 防犯カメラの設置に向けて、3社から見積を取得しましたが、居住者の意見が重要と判断し、アンケート調査を実施しました。その結果、3台設置することが総会で決定しましたが、設置場所や運用計画については、来期理事会への申し送りとしました。

②修繕工事
 ・管理会社からの指摘事項
 1.電灯分電盤(耐用年数超過)⇒管理会社より見積受領、優先度が低いと判断し、経過を見守ることとしました。
 2.外構ブラケットライト LED 器具改修(一部不良・耐用年数超過)⇒管理会社へ見積を依頼し、来期への申し送りとしました。
 3.非常灯器具更新(一部不良・耐用年数超過)⇒器具の交換を行うことにしましたが、来期への申し送りとしました。
 4.避難ハッチパッキン交換(全体に劣化傾向)⇒高額な工事のため、保留としました。
 5.防火ドア連動制御盤予備バッテリー交換(耐用年数超過)⇒実施することにしました。
 6.オートドアセンサー交換(感度低下傾向あり)⇒開閉上支障がないため、保留としました。

 ・駐輪場入口床タイル破損
 以前からクラックの入っていた駐輪場入口床タイルが、東日本大震災の影響もあり破損が進行しています。抜本的対策を講じるため、管理会社に調査を依頼しました。
 
 ・102号室バルコニー門扉
 102号室のバルコニー門扉について、稼働不良のため日鉄コミュニティにて修理を行いました。費用は¥31,500でした。

 ・長期修繕計画の更新
 前回作成から5年が経過するため、管理会社より更新の提案がありましたが、費用(¥210,000)を含めて更新の是非について来期への申し送りとしました。

③管理委託
 ・特にありませんでした。
 
④その他
 ・ライフ大倉山店開店
 当マンションと隣接マンションは、合同でライフコーポレーションと協定書を取り交わし、ライフ大倉山店は平成24年3月にオープしました。協定書通り、オープン後も対策委員のメンバーが中心となって、住民の意見を集約しながら、定期的にライフと協議を行っています。(理事会では、理事会が中心となると確認していましたが・・・)主に、明るすぎる照明と騒音に関する問題を指摘しています。音に関しては、買物客待ちの子犬の鳴き声や、アトラクション・町内会主催のイベント時のスピーカー音などに悩まされています。

当ブログ内、「スーパーライフ建築反対闘争の履歴」を是非ともご覧ください。

 ・ライフ大倉山店施工業者の鹿島建設より、家屋調査の結果、工事による異常は見受けられなかったとの報告がありました。

 ・防災マニュアルの作成
 管理会社からの提案を受けて、防災マニュアルを作成し各戸へ配布することにしました。

 ・室内建具部品交換の一括募集
 専有部分の建具において、不具合箇所が増えてきたため、管理組合より各戸へ一括募集を行い、管理会社へ依頼することとしました。勿論、費用は各区分所有者の負担です。

 ・損害保険の契約更改
 平成25年3月1日に満期を迎え現在の商品が無くなる損害賠償責任保険について、漏水補償の面から現在と同じ三井住友海上と2年契約を締結することとしました。(12,000円UP)

 ・一般会計から積立金会計への繰入れ
 過日、修繕積立金から、「機械式駐車場撤去工事」、「共用電気契約変更」、「給水管直結工事」等の工事費を拠出しており、そのおかげで一般会計の剰余金が発生していました。従って、これまでの剰余金(¥130,000)は修繕積立金に返す必要があるため、繰り入れることを総会にて提案し、承認されました。(第22期末にて実施予定)

 ・防災用備蓄
 災害の発生に備えて、町内会への加入や防災用品の備蓄について、総会でいろいろと議論がかわされましたが、間口を広げず、未使用となった宅配ボックスを活用するなどして少しずつ備えていくことで合意しました。


2014/02/16

第16期~第20期マンション管理(平成19年1月1日~平成23年12月31日)

<第16期~第20期マンション管理>2007年~2011年

●第20期(平成23年)の主な活動(※私の役職は、監事でした。)

①保守メンテ
・インターホン改修工事
 プライバシーの関係から、インターホン番号表示部の可視角度を狭めるためのシールを貼りました。メーカーへは、呼び出し音の変更を要請しましたが、対応不可と断れました。

・LED化
 省エネとコスト削減のため、白熱灯のLED化を検討しました。価格調査等を重ね、実証実験も行った結果、器具の開発(広拡散タイプ)が進み、コストも見合うことから交換を実施しました。

・雑排水管洗浄工事
 例年通り、年1回の雑排水管洗浄工事を実施しました。

・植栽保守管理
 植栽保守は、新築時から同一の造園業者に委託していますが、私は、剪定等にずっと不満を感じていました。そのため、業者の変更についてアンケート調査を実施しましたが、「わからない」との回答が多かったため、現造園業者に対して改善を要請するに留めました。

・放射線量の測定
 大倉山地区で規定の放射線量を上回った地点があることから、管理会社に放射線量の測定を依頼した結果、問題のない線量であることが確認できました。(安心)

②修繕工事
・給水ポンプ部品交換工事
 給水ポンプ圧力調整部に不具合が発生し、緊急に部品の交換工事を実施しました。(緊急工事に付、事後承認)

・屋上防水工事
 屋上防水工事は、前期総会承認により管理会社と交渉の上、発注金額を確定し、工事を実施しました。

・給水ポンプ制御盤交換工事
 給水ポンプ制御盤マグネットスイッチに不具合が発生し、緊急に交換工事を実施しましたが、その後、基盤本体に不具合が発生したため制御盤の交換を行いました。(緊急工事に付、事後承認)

・専有部分窓ガラスの修理(保険対応)
 専有部分のバルコニー側窓ガラスにひび割れが発生したため、管理組合にて修理を行いましたが、費用はマンション保険にて処理しました。

・オートドアの修理
 オートドアの開閉不良が発生したため、緊急に修理を実施しました。

・駐輪場入口扉のテンキー
 駐輪場入口扉のテンキーが不良との報告が利用者から寄せられたため、交換工事を実施しました。

・設備総合調査報告
 年1回の設備総合調査報告書を管理会社より受領し、これを基に、次期以降の修繕計画を検討することとしました。

③管理委託契約
・新収納システムへの移行
 安全性・透明性を考慮し、三菱UFJ銀行の「ロックアカウント」を介しての口座振替へ変更となりました。不定期の支払いは理事長が「承認」したもの以外は、このロックアカウントを通過できないシステムとなっています。
 
・賠償責任保険の更改
 H23年12月1日に期間満了を迎える施設・昇降機賠償責任保険の契約について、総合保険の開始時期(H24年4月1日)に合わせるため、4カ月間の更新とし、再度、満了時点で検証することにしました。
 
④その他
・資源ごみ集団回収
 資源ごみ回収について、市から集団回収へ変更することにしました。

・東日本大震災被害状況
 駐輪場アプローチのセラミックタイルに剝がれが見つかりましたが、コンクリートボンドにて圧着しました。縁石の亀裂は、現状支障がないため経過観察としました。その他、被害はありませんでしたが、各戸へ計画停電に対する備えを周知しました。

・駐輪場の整理
 シール未貼付の自転車が散見されるため、整理整頓を敢行しました。

・生活のしおりの作成及び管理規約の製本
 入居者の入れ替わりなどで、当マンション独自の生活ルールを綴った小冊子を作成することにしました。なお、共用廊下とインターホンの非常ボタンの用途の違いについても、生活のしおりに盛り込むことにしました。

 管理規約の改正等があり、今後の使用にあたって差し替え等ができるようファイリング式としました。

・防犯カメラの設置検討
 駐車中のタイヤがパンクしたのは、いたずらではにかと思われることから、また、スーパーライフが真向かいに新規開店することから、防犯カメラの設置について検討することを、来期理事会への申し送りとしました。

●第19期(平成22年)の主な活動(※私の役職は、副理事長でした。)

◎第19期臨時総会(平成22年9月26日)

・管理委託契約更新
 第18期総会において保留となっていました管理委託契約(2年間)については、全体検討会を開催した上で、臨時総会にて満場一致で承認されました。半年以上遅延しましたが、管理会社の企業努力と警備会社を管理会社グループ会社に変更することなどにより、25,000円/月の減額となりました。(契約期間:H22.12/1~H24.3/31)

 エレベーターの保守費について、メーカー系から独立系保守メンテ会社に切り替えると、費用の削減になることから、独立系による説明会を開催する等慎重に検討しましたが、臨時総会にて、反対多数で否決されました。(私も、安全面から当然に反対しました。)
 また、定期清掃の回数削減案についても、美観低下が懸念されることから臨時総会において反対多数で否決されました。(私も、当然に反対しました。)

・電気契約の変更(共用部)
 平成8年の電気事業法の改定により、「負荷設備契約」から「主開閉器契約」に切替え可となっているため、当マンションのケースで算定した結果、「主開閉器契約」に切替えると電気代が相当安くなりました。そのためには、電子ブレーカーへの交換(共用部分の変更)が伴うため、説明会の開催と臨時総会の承認を経て、専門業社にその工事と東電への変更申請を依頼しました。

・有線放送の解約
 前期見送りました有線放送の解約について、再度、協議を行いましたが、管理費の削減を図るには有線放送の解約は避けられないとの判断から、臨時総会に再提議し、今回は承認されました。事前に、有線放送との交渉で、1,470円/月減額されることになっていましたが、最終的には、解約となりました。
 その結果、各戸において、有線放送使用料金が管理費から削減されることになりました。

①保守メンテ
・雑排水管洗浄工事
 例年通り、雑排水管洗浄作業を実施しましたが、管理会社に減額交渉を委託した結果、11,760円の減額となりました。(個人的には、何でもかんでも値引きというやり方は業者いじめのようで好みませんが、理事会の総意ということで押しきられました。)

・排水ポンプチャッキ弁
 排水ポンプチャッキ弁からの異音について、一部の組合員から改善要請が出され、一部仕様変更を行いました。

②修繕工事
・インターホン改修工事
 前期総会で承認されました「インターホンの改修工事」について、工事を実施しました。各戸内パネルの色はオフホワイトの半ツヤとし、住宅用火災報警報器の受信盤を左端に、電話のモジュラージャックを右端に、インターホンを中央に配置するように設定しました。玄関のパネルはSUSヘアラインとしました。

・屋上防水工事
 来期実施予定になっていました「オートドアの補修工事」と、管理会社より必要との報告がありました「非常照明器具及び防火扉のバッテリー交換工事」については見送ることとし、屋上からの漏水が発覚したため「防水工事」を優先して実施することにしました。総会にて、来期、実施することで承認されました。

・駐輪場入口扉の閉鎖不良
 ロックがかかりにくいため、鍵の専門業者に修理を依頼しました。

③管理委託
 (臨時総会にて審議されました。)

④その他
・生活マナー
 「生活音」に悩まされている居住者が居ることから、再度、注意喚起の文書を配布しました。

・専有部分
 届け出のあった専有部分の内装工事について、内容を審議した結果、問題がないということで承認しました。

・隣接マンションの騒音
 隣接マンション保育室のエアコン室外機について、特に冬場の早朝と深夜の作動音が安眠妨害となっていることから、管理会社から保育室宛に改善を要請しました。

・家族力+への加入
 管理会社で行っているサービス業務の「家族力+」について、専有部分に係わることですが、個人での契約は不可のため管理組合として契約することを総会に提議し、承認されました。

・ライフ大倉山店出店計画
 H22.8/24ライフ大倉山店の出店計画が再開されたため、隣接マンションと合同で、「ライフ大倉山店対策委員会」を立ち上げ、
ライフコーポレーションと協議を重ねました。法の網を潜り抜けようとするコンプライアンスの欠如した計画であることから、出店計画反対を訴えました。横浜市を交えての協議も行いましたが、基本的な部分での譲歩はありませんでした。(この件については、当ブログ内に詳しく書いていますので、是非ともご覧ください。)

●第18期(平成21年)の主な活動(※私はオブザーバーとして理事会に参加しました。)

①保守メンテ
・雑排水管洗浄工事
 例年通り、年1回の雑排水管洗浄工事を実施しました。

②修繕工事
・インターホン更新工事ほか
 インターホンの不具合の発生と経年劣化のため、来期、更新工事を実施することが総会で承認されました。電話機のないハンズフリー仕様となるため、電話はモジュラージャックのみ設置することになりました。消防法の改正により、住宅用火災警報器(専有部分)の設置が義務化されましたので、組合にて全戸に設置することとしましたが、費用は区分所有者の負担としました。住宅用火災警報器の受信盤は、専有部分ですが、インターホンと同プレートにを取り付ける仕様としましたので、管理規約の一部を改定し、その旨を表記しました。

・長期修繕計画書の作成及び直結給水方式の検討
 今後の当マンションの長期修繕に関するオフィシャルな計画書とするため、長期修繕計画書及び資金計画書を作成し、組合員が共有するため総会に提案し、了承されました。

 また、直結給水方式へ変更することにより、保守メンテ費用のほか、ポンプ等の修理費や更新費用が不要となることを総会に提案し、今後、さらに検討することで了承されました。

③管理委託
・管理委託契約の更新
 現行の仕様に設備総合調査を追加し、費用は現行のままとする管理委託の契約更新(2年間)について、総会に提議しました。しかし、、一部の組合員から他のマンションに比べて管理費が高いとのクレームがあり、来期、理事会にて、業務内容を含め再検討することになりました。

 また、マンション管理適正化法の一部変更に伴い、管理会社より、収納方式の一部が変更になる旨総会に提議され、承認されました。

④その他
・管理協力金の値上げ
 組合の会計収支が逼迫していることから、また、役員の責務が重くなっていることから、管理協力金(外部居住者の負担金)の値上げを総会に提議し、承認されました。外部居住者からの反対意見はありませんでした。

・有線放送の解約
 有線放送の利用契約の解約による管理費の値下げについて、総会に提議しましたが、一部の組合員から反対があり、今回は、見送ることにしました。

・ライフ大倉山建築計画への対応
 スーパーライフ大倉山店が、当マンション真向かいの工場跡地に出店する計画が持ち上がり、その対応について協議しました。

●第17期(平成20年)の主な活動

◎第17期臨時総会(平成20年10月26日)

・機械式駐車場撤去工事
 第16期から申し送りの「機械式駐車場の撤去」について、理事会でさらに検討した結果、撤去することを決議し、臨時総会の承認を経て、11月に工事を実施しました。

・修繕積立金の改定
 第16期から申し送りの「修繕積立金の見直し」について、理事会で再検討した結果、これまでの倍額(100%UP、標準的な金額)に値上げすることを提議し、臨時総会にて承認されました。これでも、次回の大規模修繕工事等において十分ではありません。

・駐車場使用料の改定(値下げ)
 現在の契約を継続するため、また、新規契約を誘導するため、さらには、駐車場使用料に依存しない一般会計にステップアップするため、駐車場使用料の値下げを臨時総会に提議し、承認されました。料金は、周辺の月極駐車場程度としました。(空き区画があるにもかかわらず、周辺の駐車場を借りる組合員を抑止するためです。)

①保守メンテ
・雑排水管洗浄工事
 例年通り、年1回の雑排水管洗浄工事を実施しました。  

②修繕工事
 特にありませんでした。

③管理委託
・管理委託契約の仕様変更
 機械式駐車場撤去に伴い、管理委託契約の仕様変更を行いました。

④その他
・役員選任方法の変更
 一部組合員より、役員になる頻度が多いとの意見があり、第18期からは、理事3名、監事1名の4人体制に変更しました。その代わり、役員交代をスムーズにするため、全数改選から半数改選(任期が1年から2年へ)へ変更しました。

●第16期(平成19年)の主な活動(※私の役職は、理事長でした。)

①保守メンテ
・雑排水管洗浄工事
 例年通り、年1回の雑排水管洗浄工事を実施しました。

②修繕工事
・給水管改修工事
 前期総会で承認されました給水設備の改修工事を実施しました。精査した結果、予算より50万円程安く発注しました。

・小修繕工事
 受水槽定水位弁の取り替え工事を実施しました。また、201号室PS内給水管の修繕工事、避難器具の不具合箇所の改修工事、および、インターホーンの修理工事を実施しました。

③管理委託
・管理委託契約の更新
 一般会計の資金不足のため、管理委託費の値下げについて管理会社と協議を行いました。業務仕様について見直した結果、保全計画業務、建物診断業務、建物点検業務などを削除しました。その他、管理会社の企業努力により、現行より5万円程安く契約更新(2年間)することを総会に提議し、承認されました。

④その他
・駐輪場の有料化
 これまで無料であった駐輪場の使用について、他の施設が有料であることや、不要自転車の放置防止のため、有料化(300円/月)することを総会に提議し、承認されました。これに伴う規約(使用細則含む)の改正も行いました。

・管理協力金の徴収と賃借人の役員就任
 マンション管理は、区分所有者の義務であり、公平かつ平等に負担することが求められていますが、特に規模の小さなマンションでは居住している方とそうでない方との差が大きくなります。そのため、合理的な解決方法して、管理協力金(24,000円/年)を徴収するという金銭での相殺を提案し、総会にて承認されました。ただし、賃借人が区分所有者の代理人として、組合役員に就任される場合は免除としました。これに伴う規約(使用細則含む)の改正も行いました。

・機械式駐車場の撤去
 竣工当時、6区画の駐車場は空き待ちの状態でしたが、最近では、4区画の空きが常態化しており、一般会計の収支を圧迫しています。また、機械式駐車場の保守メンテ費用や将来のパレット交換費用等を考慮すると、さらにその負担が増します。そのため、機械式駐車場の撤去を総会に提案し、次期理事会にて詳細な検討を行うことを申し合わせました。

・長期修繕計画と修繕積立金の見直し
 第1回目の大規模修繕工事が完了したことから、長期修繕計画の見直しを行いました。その結果、今後、相当の資金不足になることが想定されるため、修繕積立金の見直し案(シミュレーション)を作成の上、総会に提示しました。そして、次期理事会において検討課題とすることを申し合わせました。

・有線放送の継続
 有線放送の使用状況を把握するためアンケート調査を実施しましたが、過半数の区分所有者が必要と答えたので継続することとしました。

・各戸玄関扉のオートヒンジ
 各戸玄関扉のオートヒンジが経年劣化により機能低下している住戸が散見されるため、修理の依頼先、依頼方法、金額等を調査しました。特殊な製品であることから、資料を作成の上、総会にて区分所有者に説明、配布しました。

・生活マナー
 「生活音」、「駐輪場の使用」、「ゴミの出し方」、「出前容器返却場所」、「傘の片付け」、「エレベーター内の禁煙」について、生活マナーのチラシを作成し、全戸に注意喚起のため配布しました。

以上が、第16期~第20期(平成19年1月1日~平成23年12月31日)のマンション管理組合の主な活動記録です。

2014/02/09

第11期~第15期マンション管理(平成14年1月1日~平成19年12月31日)

<第11期~第15期マンション管理>2002年~2006年

●第15期(平成18年)の主な活動

①保守メンテ
・空き駐車場の来客使用
 アンケート調査により、空き駐車場は、所定の手続きを条件に来客用として無料で使用可としました。

・雑排水管洗浄工事
 例年通り雑排水管洗浄工事を実施しました。

②修繕工事
・給水管改修工事
 H18年4月、H19年1月に、メーターボックス内の給水管からの漏水事故が発生したことを受けて、給水管老朽化対策を検討した結果、「水道メーター廻り配管改修工事」「系統弁(バルブ)更新工事」「給水管フレッシュ工事」を、300万円程度の工事費をかけて、来期、改修することが総会で承認されました。
 尚、横浜市の給水本管取替工事に伴い、直結もしくは直結増圧方式が可能であることが確認できましたが、引込管の取り替え工事費等を考慮すると、現行の受水槽方式を継続する方が経済的と理事会で判断されました。

③管理委託契約
 今期は特にありませんでした。 

④その他
 今期は特にありませんでした。

●第14期(平成17年)の主な活動

①保守メンテ
・雑排水管洗浄工事
 例年通り雑排水管洗浄工事を実施しました。

②修繕工事
 今期は特にありませんでした。

③管理委託
・H18年3月31日の管理委託契約満了に伴い、H20年3月31日までの2年間の委託契約を締結することにし、総会で承認されました。管理委託費及び業務仕様等は現行と変わりません。

④その他
・防犯対策
 駐車車輛へのいたずらが頻発したことから、センサーライトを3か所設置することが総会で提議されましたが、センサーライトの問題点等が指摘され、来期、理事会にて再検討することとなりました。

・保険契約の変更
 H17年3月25日の積立マンション総合保険満期到来にあわせ、掛け捨て型のホームピカイチ(5年契約)に移行することにしました。地震保険についても、特約で加入しました。施設賠償責任保険及び昇降機賠償責任保険は、これまでと変わらず、管理会社の包括保険に加入しました。

・管理規約の改正
 H16年1月、国土交通省より新しい「マンション標準管理規約」が公示されたことに伴い、当マンションの管理規約及び使用細則の改正を行いました。

●第13期(平成16年)の主な活動(※私の役職は、修繕委員でした。)

①保守メンテ
・雑排水管洗浄工事
 例年通り雑排水管洗浄工事を実施しました。

②修繕工事
・大規模修繕工事の実施
 今期は、多くの時間を大規模修繕工事関係に費やした甲斐あって、工事は無事に完了しました。修繕委員は、発注・調整・指示・確認・検査等にフル稼働の状況でした。通常は、コンサルに依頼すべきところを、修繕委員の二人が建築関係であったことから、管理組合で監理まで行いました。外壁タイルを特注(窯焼き)で製造させたり、塗装等の色を指定したり、また、予定していた玄関屋根の補修工事では、事前に、新築時のゼネコンの所長にも立ち会わせるなど綿密な調査を実施し、余計な工事費の出費を押えました。

・各戸玄関扉取手の交換
 大規模修繕工事にあわせて、各戸玄関扉のレバーハンドルとプレートの取り替え及び補助錠の取付工事を行って欲しいとの要望があったため、修繕委員にてメーカー等と調整・検討を行いました。その内容を基に組合員にアンケート調査を行った結果、費用が高額であること等から今回は断念することにしました。

③管理委託
 今期は特にありませんでした。

④その他
・ゴミの分別方法の変更
 H17年度から、横浜市のゴミの分別方法が細分化(横浜G30行動宣言)されるにあたって、住民に注意喚起のチラシを配布しました。

●第12期(平成15年)の主な活動(※私の役職は、監事兼修繕委員でした。)

①保守メンテ
・玄関扉(各戸)補助鍵取付申請書
 ワンドアツーロックが一般化していますが、補助鍵の取付に関しては、玄関扉が共用部分のため、理事会の承認を得ることを義務付け、申請書式を定めました。

・集合玄関自動扉のメンテ契約
 集合玄関自動扉について、故障の度にメンテを依頼していましたが、その頻度が多くなってきたため、来期より、メンテナンス契約を締結することにしました。費用は¥37,800(税込み)/年、4回/年の定期点検としました。

・雑排水管洗浄工事
 例年通り雑排水管洗浄工事を実施しました。  

②修繕工事
・大規模修繕工事
 前期、私を含む2名が修繕委員に任命され、修繕委員と管理会社の技術担当者とで工事の仕様等について協議を重ね、計画案を作成しました。区分所有者へのアンケート調査を経て、5社による指名競争入札を実施した結果、管理会社が落札しました。契約締結と詳細は理事会(修繕委員)に一任されることが総会で承認され、工期をH16年4月~6月(予定)としました。

③管理委託
・管理委託契約の更新
 H16年3月末で契約満了となることから、現行と同仕様、同額で契約を更新(2年間)することが総会で承認されました。

④その他
・インターネットサービス
 高速インターネットサービスの導入について検討した結果、管理組合の費用負担がないことと、井用部分への造作が必要ないことからNTTのBフレッツに決定し、夏季から使用開始となりました。

・日常生活のマナー
 各戸住民に、当マンションに居住する上での留意事項(ゴミの出し方、出前容器の返却場所、傘の片付け等)について、注意喚起のため、チラシを配布しました。

・地震保険の加入
 地震保険について、前期より継続検討した結果、来期より、現契約の積立マンション総合保険に地震保険を付保することとし、保険期間は総合保険と同様のH17年3月25日まで、保険料は¥56,600円/年を追加しました。

●第11期(平成14年)の主な活動

①保守メンテ
・植栽の保守
 虫が発生したため臨時で造園業者へ消毒を依頼しました。また、竹の立ち枯れが進行していることから、適当な竹の子は育てていましたが、細過ぎたり縁石傍に生えたりしているものは、私が間引いていました。ところが、「誰かが竹の子を取っている」と理事会で報告され、注意書まで配布されましたので、事情を説明し理解をしていただきました。移竹について、造園業者に相談しましたが不可能とのことでした。

・エレベーターの汚損
 エレベーター内で、何者かがおしっこをかけるという器物破損事件が発生しました。床の張替等は保険で処理しましたが、今後の対応について検討しました。臨時総会を開催して、防犯カメラの設置について協議を行いましたが、ランニングコストがかかることから断念し、その代わりカゴ内の壁面にミラーを貼ることにしました。

・暗証番号の変更
 防犯のため集合玄関扉の暗証番号を5月7日に変更し、リセットしました。

・電話配線の不具合
 1住戸で電話回線の不具合が発生し、MDFを調査した結果、端子台の緑錆が原因とわかりました。全体への影響については、しばらく様子を見ることにしました。

・タイマーの不具合
 トランクルームのタイマーの不具合がみられるため、管理会社へ見積りを依頼しました。

・雑排水管洗浄工事
 例年通り雑排水管洗浄工事を実施しました。

②修繕工事
・小修繕工事
 経年劣化に伴う排水ポンプの交換について検討した結果、来期、予算化することにしました。

・大規模修繕工事
 管理会社へ大規模修繕工事の概算見積を依頼しました。
 
・修繕委員会の設置
 私とF氏の2名が、理事会の修繕委員に任命され、次期以降活動することになりました。

③管理委託
・管理委託契約の更新
 一般会計の赤字を解消するため、前期総会で今期理事会への一任事項となっていた管理委託費の値下げについて、管理会社より現行から¥23,400の減額案(仕様変更案)が提案され、4月から実施することで理事会決議されました。

・自動通報装置の鍵破損(管理会社所有)
 いたずら等で破損したと考えられる自動通報装置の鍵について、管理会社にて修理しました。

・マンション保険
 積立マンション総合保険を切替える際の保険料の支払いについて、相殺処理したことが管理会社より報告されました。

④その他
・インターネットサービス
 高速インターネットサービスの導入について、アンケート調査を実施した結果、今後、地上波デジタル化にあわせて検討することになりました。

以上が、第11期~第15期(平成14年1月1日~平成18年12月31日)のマンション管理組合の主な活動記録です。

2014/02/02

第6期~第10期マンション管理(平成9年1月1日~平成13年12月31日)

<第6期~第10期マンション管理>1997年~2001年

●第10期(平成13年)の主な活動

①保守メンテ
・カラスネット
 カラス除けネットのサイズが小さ過ぎるので、大きいものに交換しました。(緑色)

・エレベーターの遠隔監視システム導入
エレベーターの遠隔監視システムを導入しました。機器の設置(籠上)により、非常時、日立EVの緊急センターと直接通話することが可能になりました。そのため、毎月実施していました保守点検が1回/3カ月と少なくなりました。管理組合の費用負担はありません。

・バッテリー交換
 今期予算化していました非常警報設備のバッテリー交換は実施しましたが、地下通路の照明増設は、様子を見ることにしました。

・雑排水管洗浄工事
 築後10年を迎えたことから、毎年雑排水管洗浄工事を実施することにしました。

②修繕工事
・オートロック装置の交換工事
 集合玄関オートドアに多数の不具合箇所が発生していましたので、1月にオートロック装置の交換工事を実施しました。

③管理委託契約
・管理委託契約の更新
 空き駐車場の発生により収支が厳しいことから、仕様は変更せず、11,400円/月の減額(企業努力)で管理会社と契約更新(2年間)することが総会に提議されました。ところが、仕様の一部見直し等によりさらなる減額を図るようにとの意見が出されたため、次期理事会にて再検討することとなりました。

・管理費保証制度
 管理会社より、会員証を提示の上、管理費等保証制度の説明がありました。

④その他
・修繕積立金の改定
 管理会社からの大規模修繕計画と資金計画(案)の提示を受けて検討した結果、しばらく様子を見ることにしましたが、修繕積立金の値上げについては、今後、慎重に協議を継続することにしました。

・保険契約の更新
 保険金額を見直し、三井住友海上保険の積立マンション総合保険(Eプラン)にて契約を更新することにしました。

・空き駐車場
 空き駐車場は、アンケート調査の結果、所定の手続きを条件に、無料で来客用として使用可能としました。

・駐輪場の使用状況
 駐輪場の使用状況について、アンケート調査を実施しましたが、未提出者がいたため、総会時に利用区画の確認を行いました。

・マンション管理適正法の施行
 平成13年8月、「マンション管理適正化法」が施行されました。(※当ブログ専門用語内に詳しく説明していますのでご覧ください。)

・電気室の鍵
 ガス漏れ警報器が発報した際、電気室に入室する必要があることから、全役員が鍵を保管することにしました。

・ガス漏れ警報器
 また、専有部分であるガス漏れ警報器が交換時期にあることから、各住戸に募集をかけて組合が斡旋することにしました。

⑤今後の検討課題
・電気室スペースの有効利用の検討

・水道管の直結方式への変更工事の検討(保守費とスペースの削減)

・インターネットの光サービス導入の検討

●第9期(平成12年)の主な活動(※私の役職は、監事でした。)

①保守メンテ
・宅配ボックスの利用状況
 宅配業社内の担当者の引継ぎがきちんと行なわれないため、宅配ボックス(リビングボックス)を活用しない宅配業者が多くなってきたと思われることから、再度、利用状況を調査し、宅配ボックスの廃止を含めて今後の検討課題としました。

・雑排水管洗浄工事
 2年ぶりに雑排水管洗浄工事を実施しました。
 
②修繕工事
・駐輪場入口床タイルのクラック
駐輪場入口部の床タイルのクラックについて、異種の地下構造体による不同沈下が原因と考えられるため、簡易の補修工事では再発する恐れがあり、改修方法を慎重に検討することにしました。

④その他
・駐車場の空き
 駐車場の空き区画の募集を行いましたが、希望者がいないため、一般会計の収支が赤字になる恐れが出てきました。使用料金の値下げ等意見が出ましたが、居住者(賃貸人)まで枠を広げて、再募集することにしました。

・生活マナー
 ゴミ出し等チラシを配布して、居住者に生活マナーの注意を促しました。

・CATV
 CATV(YOUテレビ)の導入を検討しましたが、有線放送との兼合いもあり、見送ることにしました。

・新会計システムの導入
 管理会社から、9月から導入予定の新会計システムについて説明がありました。

●第8期(平成11年)の主な活動

①保守メンテ
・防犯センサー
 当マンション1階の空巣未遂事件により、センサーを再作動させるため、私の知らないうちに電源移設工事(平成11年12月施工)が行われましたが、居住者が管理できないことや近隣住民に迷惑がかかることから、再作動させないことを申し合わせました。(※その理由は、第1期のブログに書いておりますのでご覧ください。)
 なお、改めて、私から管理会社の担当者に、理事への適切なアドバイスを要請しました。

②修繕工事
・ポンプの補修工事
 NO.2給水ポンプの補修工事を行いました。

・塗装工事
 前期からの申し送りの通り、審議を経て、「鉄部塗装工事」、「屋上トップコート塗装工事」を実施しました。この時の反省として、理事会が施工者任せとしたため、塗装の色が微妙に変更され、外壁タイルや石などとの調和がくずれてしまいました。(そのため、次回からは、私が作成した色見本で調合させています。)

 ③管理委託
・管理委託契約
 管理会社との委託契約更新(2年間)について、現行通りの仕様及び金額にて再契約することが、総会にて全員賛成により承認されました。

●第7期(平成10年)の主な活動

①保守メンテ
・散水栓ホースの設置
 住民が植栽への散水を手軽に行えるように、リール式ホースを購入し、設置しました。

・雑排水管洗浄工事
 2年ぶりに雑排水管洗浄工事を実施しました。
  
②修繕工事
・塗装工事
 「鉄部塗装工事」、「屋上トップコート塗装工事」について、状況を確認の上、次期理事会で審議することになりました。

・改良工事
 地下1階EVホール照明の改良(増設)についても、併せて検討することになりました。

③その他
・資金運用と保険
 「積立マンション総合保険」加入に関して、高い運用利回りが得られることから、プランAにて加入することが総会で承認されました。
 「地震保険」については、建物部分として5000万円が上限であること、各区分所有者が加入している場合は共用部分との調整が必要になる場合があること、また、保険金額が高額であることなどから加入しないことにしました。
 
・駐輪場の割り当て
 第6期総会の決定を受けて、駐輪場の区画を整理し、使用者の再割り当てが実施されました。
 
・基地局の設置
 NTTパーソナルより、PHSアンテナ設置の申し出がありましたが、美観上の理由から断念しました。

●第6期(平成9年)の主な活動(※私の役職は、副理事長でした。)

◎第6期臨時総会(平成9年6月8日)
・修繕積立金の改定
 当マンションも竣工から5年が経過し、将来の大規模修繕工事を計画的に実施するため、「修繕積立金の必要性と改定額」についてアンケート調査を実施しました。その結果、12/14が「修繕積立金は必要である。」と回答し、7/12が「現行の2倍程度、段階的に値上げする。」に賛成されました。この結果を受けて、臨時総会を開催し、「修繕積立金を現行の2倍程度とする。」ことが、13/15の賛成多数で決議されました。

①保守メンテ
・植栽の保守
 玄関扉の両サイドと駐車場後方のサツキは、雨がかりと日照不足から1年目で枯れてしまい、保証期間内(1年間)に植え替えましたが、また、直ぐに枯れてしまいました。長年、美観上の問題となっており、理事会でも度々議論してきましたが、費用をかけて植え替えても、また、枯れるのではないかと不安視する意見もあり、なかなか結論が出せませんでした。やっと今期理事会において、出費を抑えるため理事で植え替えるしかないと決断し、平成9年12月に、有志で実施しました。(その後も、有志の方々で世話をしています。)

②修繕工事
・小修繕工事
 散水栓の取替え工事を行いました。

③管理委託
・管理委託契約の更新
 管理委託契約の更新(2年間)について、総会において全員賛成により承認されました。委託費は変更せず、週1回の建物巡回・保全計画業務(長期修繕計画の策定と資金計画等に関するコンサルティング)・建物診断業務(有資格者による建物診断、2年間の修繕計画の提案)等が追加されました。

④その他
・資金運用
 管理会社より、資金運用として、「積立マンション総合保険」が紹介され、次期理事会(第7期)にて検討されることになりました。

・駐輪場の割り当て
 駐輪場は、各戸に1台ずつ割り当てられており、2台以上所有の方は、未使用区画をその区分所有者から借りて利用できることになっています。しかし、きちんと整理されていない状況が見受けられるため、今後は、理事会において区画等調整することにしました。現在の総所有台数は15台で、ギリギリ納まる状況です。
 
・散水栓の利用
 現在100円/月で貸し出している散水栓の利用について、当初、水道の使用量を抑制するため、ホースでの使用を禁止していましたが、基本量にはるかに及ばないことから、ホースでの利用を認めることにしました。

以上が、第6期~第10期(平成9年1月1日~平成13年12月31日)のマンション管理組合の主な活動記録です。