2014/01/26

第2期~第5期マンション管理<平成5年1月1日~平成8年12月31日>

<第2期~第5期マンション管理>1993年~1996年

●第5期(平成8年)の主な活動

①保守メンテ
・給水ポンプの分解整備
 次期予定の給水ポンプの分解整備は、ポンプのシールからの漏水が発生したため、その修繕工事と一緒に平成9年1月に実施しました。

・カラスネットの設置
 カラス対策として、カラスネットを設置しました。

・駐輪場入口テンキー防水ボックスの取付
 駐輪場入口テンキー防水ボックスの取付工事を実施しました。

・雑排水管洗浄工事
 2年ぶりに雑排水管洗浄工事を実施しました。

②修繕工事
 ・小修繕工事
 自動ドアの安全光線等の改修工事を実施しました。

・受水槽定水位弁取替工事
 前期決議の通り、受水槽定水位弁取替工事を実施しました。

③その他
・修繕積立金の改定
 数年後に実施予定の大規模修繕工事において、現行の修繕積立金では資金不足となり、高額の一時負担金が発生する恐れがあるため、事前にアンケート調査を実施した上で、積立金の改定について臨時総会が開催されることになりました。
 
・地震保険への加入
 前期総会で質疑のあった地震保険について、今期は審議されなかったため、資料の収集を管理会社に依頼しました。

●第4期(平成7年)の主な活動(※私の役職は、監事でした。)

①保守メンテ
・散水栓ホースの設置
 雨がかりの少ない植え込み等へ、いつでも誰でも水やりができるよう、植え込み内の散水栓に常設のホースを設置しました。

・スコップの利用
 降雪時にスコップが使用できるよう、電気室から鍵のかからない階段下へ移動しました。

②修繕工事
・機械式駐車場鉄部塗装
 以前より、利用者から指摘のあった機械式駐車場鉄部の錆対策として、竣工後4年ですが、塗装工事を実施しました。やはり、地下部分は湿気が多く錆の発生が激しいようです。

・小修繕工事
 駐輪場の自閉扉操作盤の取り替え工事を実施しました。 
 
 なお、管理会社より、「受水槽定水位弁取替」、「駐輪場入口テンキー防水ボックス取付」に関する提案があり、受水槽については、断水防止の観点から早急に実施することとしました。

③管理委託
・管理委託契約
 管理会社との契約更新(2年間)について、管理会社から値上げの申し出がありましたが、据え置きで合意し、総会で承認されました。

④その他
・理事会の運営
 理事会の開催頻度や役員の輪番制について意見が出され、継続して検討・協議していくことになりました。

●第3期(平成6年)の主な活動

①保守メンテ
・宅配ボックスの保守費削減
 宅配ボックス(リビングボックス)の利用について、保守メンテを年1回に削減し、緊急時はスポット対応とすることにしました。
 
・雑排水管洗浄工事
 雑排水管洗浄工事の必要性と費用について検討・交渉の結果、必要と判断し、費用を減額の上、実施しました。

②修繕工事
・小修繕工事
 給水ポンプに一部漏水箇所が見つかったため、修繕しました。

④その他
・地震対策
 総会開催は、阪神淡路大震災発生の翌月であったことから、当マンションの保険や建物の基礎、液状化に関する質疑が区分所有者からありました。地震保険の加入は、時期及び保険内容を再度検討後、審議することになりました。基礎、液状化については、管理会社より、現状では法的に問題がないことが説明され、私からも、当マンションの構造は壁式コンクリートで、1階から5階まで同じ位置に壁があるため、耐震性に優れていることを説明しました。

・町内会への加入
 町内会への加入について議論しましたが、町内会定例会への出席が困難なことや、加入によるメリットが少ないことから、今回は見送ることにしました。広報誌等は、役所に出向いた際、気付いた方が全戸分を持ち帰り、配布することを申し合わせました。

・生活マナー
 出前容器の返却について、直接手渡しできない場合は、裏口(避難口)外側のアルコープ内に置くこととし、美観上からメールボックスの上などには置かないよう申し合わせました。

●第2期(平成5年)の主な活動

※新旧理事引継ぎ
 管理組合を軌道に乗せるため、新旧役員(理事・監事)全員が参加して引継ぎを行いました。(私宅で開催)

①保守メンテ
・宅配ボックスの利用
 宅配ボックス(リビングボックス)の利便性に対する保守費用の割高さが提議され、検討されました。

・ビン・缶の収集
 ビン・空き缶の収集方法について検討されました。

・植栽の保守
 植栽の保守管理について検討されました。
 
②修繕工事
 特にありませんでした。

③管理委託
・管理委託契約
 管理会社との契約更新(2年間)について、管理会社からの申し出7.1%upに対して、理事会での交渉を経て、5.8%upでの契約更新が総会で承認されました。

④その他
・専有部分のアフター対応
 専有部分の1年アフターへの対応などが検討されました。

 以上が、第2期~第5期(平成5年1月1日~平成8年12月31日)の当マンション管理組合の主な活動記録です。

2014/01/19

第1期マンション管理<平成3年12月20日~平成4年12月31日>

<第1期マンション管理>1992年

 私の住むマンションは、平成3年11月に竣工し、現在、第24期総会開催に向けて準備中です。私は、当マンション管理組合の初代理事長を務めました。建築を専門としており、共用部分のアフターについても売主と交渉を行い、補修工事を指示しました。その後は、常に理事会をサポートし、大規模修繕工事においては修繕委員を務めるなど、管理組合の中心的役割を果たしてきました。従って、誰よりも当マンションのことを熟知しているつもりです。

 そこで、元気で記憶が確かなうちに、当マンション管理の履歴を綴っておきたいと思い、組合の資料をひっくり返しながらパソコンに向かいました。

我がマンション


●第1期(平成4年)の主な活動(※私の役職は、理事長でした。)
 
 当マンションは、平成3年11月に竣工し、12月から入居が始まりました。入居前に、販売代理会社より、各階同番号の区分所有者に管理組合の役員への就任要請があり、4名の理事・1名の監事の計5名が務めることになりました。私は、以前のマンションで失敗(管理会社による管理費の使い込み)した経験から、今回は、自ら望んで理事長を引き受けました。本来の任期は1年ですが、引っ越しが12月であったことから、第1期は13カ月(実質15カ月)となりました。

 私は、第1期ということで、次のことに重点を置いて理事会を運営しました。
 
①共用部分のアフター交渉
 専有部分の引き渡し検査は、各区分所有者が行っていますが、共用部分は、私達区分所有者が行うことはありません。売主が検査を行った上で、管理組合に引き渡されることになっています。しかし、売主の担当者によっては検査が不十分で、入居後、問題箇所が見つかることが多々あります。そこで、管理会社を通して私が売主に指摘をし、管理会社で対応しきれないものは、直接、私が交渉しました。
 
【アフター交渉の主な内容】
 1)外構部側溝蓋(黒御影石張り)の補強及び損傷防止のため、ステンレス金物の取付工事
 2)駐輪場入口自閉扉のフランス落としの改良工事
 3)避難扉の解錠防止板設置工事(外部からの解錠防止)
※4)隣地からの進入防止用センサーの設置工事 ほか
 
※4)のセンサーの設置工事は、1階の住人(当時、監事)からの強い要望により追加したものですが、直接、私と1階の住人とで売主と交渉を行い設置させました。ところが、当センサーは、小動物や暴風雨時の枝葉の動きにも反応して警報が鳴り、近所迷惑になっていいました。電源も容易に操作できるところになかったため、その都度、風雨の中、私が枝葉を切って警報を停止させていました。そういう時に限って、当の1階の住人は海外出張中とかでこの事態を知りませんでした。

 しかし、数年後、私もとうとう耐え切れなくなり、センサーの電源を切ることにしました。このことは、平成7年の総会(第4期)において、皆さんに報告していました。ところが、さらに数年後の平成11年、その1階の住人の海外出張中に、その部屋で空巣未遂事件が発生しました。センサーが作動しなかったことに激怒した1階の住人は、当時の理事長に、再作動と電源を容易に操作できるように移設させたのでした。

 私は、その工事の音で再作動を知り、理事長にセンサー設置の経緯とその後の事態について詳しく説明しました。電源を操作しやすい場所に移設しても問題は解決しないどころか、誤作動ではなく本当に侵入者がいた場合、電源を操作しにきた人に危険が及ぶのではないかなど、問題点を訴えました。理事長はじめ大半の住人がようやくこの事態を理解し、センサーは再作動させないことで決定しました。

 不要な工事をしたことに責任を感じた理事長は、その後、マンション管理のことは、何でも私に相談されるようになりました。また、その1階の住人は、理由はわかりませんが、その後間もなく、誰にも挨拶することなく引っ越していきました。現在は、多方面でのコスト削減に努力してきた甲斐あって、管理費を値上げすることなく、防犯カメラを複数台設置することができました。
 
②管理組合の運営
 当マンションは15戸と少ないことから、全員が公平に輪番制で管理組合の役員に就任することを慣例化し、マンション管理を管理会社や他人任せにしないという意識の醸成に努めました。

 また、売主とトラブルがあり、管理費が売主のグループ企業である管理会社に支払われているものと誤解していた長期滞納者に対して、管理組合と管理会社の関係を十分に説明し、問題の解決を図りました。以降、当マンションでは、管理費の滞納は発生しておりません。

③使用方法の見直し
 快適なマンションライフが送れるように日常的に使用する駐輪場や宅配ボックス等の使用方法を見直しました。また、共用部の散水栓は、居住者が車の洗車等に使用できるよう100円/月で利用可としました。

④その他
 平成4年2月8日に、隣接マンションの竣工に伴い、隣地境界線の立ち合いを行いました。また、同マンションの建築に伴い電波障害が発生したため、地上放送は隣接マンションからの供給に切り替えました。

※引き続き、第2期以降のマンション管理履歴を掲載しますので、宜しかったらご覧ください。

<余禄>
 当マンションは、築23年、5階建、15戸の小規模マンションですが、モダン和風のデザインが気に入って購入を決めました。管理は大手管理会社に委託していますが、管理人はいません。管理人がいればと思うときもありますが、隣りの大規模マンションと同じ管理会社であることから、さほど不便さは感じていません。
 しかし、規模が小さいため集会室等がありません。そのため、第1~2期の理事会は、それぞれの理事長宅で開催し、総会は、近隣の集会所を借りて行っていました。第3期からは、売主も管理会社も同じ隣りのマンションの集会室を有料でお借りして行っています。