2019/10/22

マンションの水害対策

鶴見川は「暴れ川」?
 当マンションは、暴れ川と呼ばれている「鶴見川」から600~700mほど離れたところにあります。鶴見川は、その昔、何度となく氾濫を繰り返していたので、そう呼ばれているそうです。

 しかし、国土交通省関東地方整備局の河川改修工事の甲斐あって、また、サッカーワールドカップで建設された横浜国際競技場(日産スタジアム)に併設された新横浜公園のおかげで、鶴見川の氾濫の危険性は随分低減されました。新横浜公園は、鶴見川多目的遊水地を兼ねており、総貯水容量が390万㎥(東京ドーム約3個分)と大規模な容量を誇っています。

台風19号への対応
 今回の台風19号がもたらした雨は、大雨であったことは間違いないのですが、以前に経験したような、前方が白く霞んで見えなくなるほどではなかったので、地下の電気室を守るための防水板土嚢の確認を済ませて、10月12日は、終日、関東地方整備局の河川の水位情報(近傍2箇所)を見守っていました。

 今回は、土嚢の設置にまで至らなくて良かったと安堵していたところ、次の日、外が騒がしいので出ていくと、防水板土嚢が設置され、数人の管理組合の理事等が後片付けをしていました。「警戒レベル4に引き上げられたので、昼間の間に設置した。」との説明でした。土嚢は、使用前に水に浸すタイプのもので、再利用可能ということから玄関ホールに並べて干していました。

マンションは共同で守るルールづくりが必要!
 この地区が、警戒レベル4に指定されたのは、「急傾斜地崩壊危険区域が存在するからであって、鶴見川氾濫危険水位を超えそうだからではないのに・・・?私に相談をしてくれれば・・・!」と、一瞬、言いかけたのをグッとこらえました。

 考えて見ると、防水板の設置は、私や管理会社等がこれまで数回設置していますが、土嚢は、最近、準備したので、設置手順を決めていませんでした。そこで、次の総会において、以下の「防止板及び土嚢の設置手順」を提案するつもりです。

<防止板及び土嚢の設置手順>
「防止板及び土嚢を設置するとき」
1.この地域は、内水による氾濫の危険性は少ないが、横浜市の浸水想定区域図では、50㎝ほど浸水の可能性があることから、鶴見川の氾濫に備えることとし、近傍2箇所の観測水位が氾濫危険水位を超えたとき、又は、関東地方整備局の河川の洪水予報「洪水予報・水位周知河川情報発表文」により、超えることが予想されるときは、防水板及び土嚢を設置することとする。また、安全を鑑み、設置は、昼間の明るい時間帯とする。

「防止板及び土嚢を設置する人」
2.災害は、いつ何時襲ってくるとも限らないので、在宅の理事が中心となって、全戸に呼びかけを行い、可能な有志にて計画どおりの手順で設置するものとし、在宅者には、防水板及び土嚢が設置されていることを周知する。また、災害が納まった時期を見計らって、昼間、声を掛け合って、可能な有志にて後片付けを行うものとする。

2019/03/09

第27期マンション管理-定期総会

第27期(2018年)定期総会
 第27期定期総会(※今期、私は無役)は、2019年2月24日に開催しました。出席者10人・委任状2人の計12人/14人、議決権27/34、それぞれ3/4以上で特別決議が審議可能という出席状況でした。理事長が欠席のため、副理事長が議長に指名され、定期総会を開催しました。

・第1号議案(第27期事業活動報告及び収支決算報告)
 管理会社担当者より、本議案に関する説明が行われた後、私が申し上げた次のことを条件に、満場一致で承認されました。

 「一般会計の剰余金については、管理費削減のため、機械式駐車場の撤去、水道管の直結等の工事を、修繕積立金の取り崩しにより行った成果であることから、修繕積立金へ戻すべきお金です。次期総会において、実行することを確約してほしい。」

 <今期の主な活動>
 ①スーパーライフとの定例協議会を開催し、改めて改善してほしい事項を要求
 ②植栽保守において、今期も計画的に植替えを実施
 ③臨時総会を開催し、マンション保険の契約更新を実施
 ④予定の消防設備不具合箇所の改修工事を実施
 ⑤予定の竣工図面の電子化を実施
 ⑥例年とおり雑排水管洗浄工事を実施
 ⑦防災用の吸水土嚢の新規購入及び保存水の入れ替えを実施
 ⑧管理委託契約更新について検討
 ⑨共用散水栓の無償化、防犯カメラの更新について検討 等

第2号議案(管理委託契約更新の件)
 当マンションは、新築当初から管理委託費の値上げを認めずに,業務内容の見直しにより、管理委託費を低減してきました。しかしながら今回ばかりは、清掃業務費等の最低賃金の値上げに伴い、管理会社から2000円/月の値上げ申請がありました。

 質疑応答を経て、審議を行った結果、満場一致にて承認されました。ただし、10月に消費増税も予定されていることから、さらに管理委託の業務内容の見直しや、管理費等の値上げも含めて検討していくことを申し合わせました。
 
第3号議案(改正宅建業法に伴う管理規約改正及び共用に係る建物状況調査に関する細則策定の件【特別決議】)
 宅地建物取引業法(宅建業法)の改正に伴い、各戸(部屋)において、売買を希望する場合は、売主又は購入希望者による建物状況調査(インスペクション)が義務化されました。その際、管理組合に対し、調査に関する許可申請等が必要になることから、規約の改正及び許可申請等の細則の策定について、提案されたものです。

 私から、「調査に伴い共用部分に損害を被った場合、申請者がその責を負うことになっていることから、申請者は、売主と購入希望者のどちらも可ではなく、管理組合が請求できるのは、面識のない購入希望者ではなく区分所有者とすべきではないか?当面(次期)は、「申請者は区分所有者に限る。」として運用を開始し、次期総会において、改めて、検討してはどうか?また、調査の際の立ち合いについて、管理会社が有償で行うことになるのであれば、それも明記してはどうか?」と提案し、審議を行った結果、私の提案のとおりの条件付きで承認されました。

第4号議案(給水管改修工事実施時の注意事項及び1階住戸テラス散水栓の取り扱いの件)
 これは、当マンションも築年数の経過に伴い、専用部分の給水管等の交換工事が発生するようになり、その際、建物構造体を傷つけないようにするための注意事項を取りまとめたものです。また、1階テラスにある散水栓(専用使用)の交換工事は、費用的に過分となることから、共用部分の散水栓の使用を認めることにし、なおかつ、共用部分の水道の使用量が基本使用量に比べてかなり余裕があることから、共用部分の散水栓の使用については、全て無償にするというものでした。

 質疑応答を経て、審議を行った結果、満場一致で承認されました。

第5号議案(第28期事業計画及び収支予算の件)
 議長の指名により管理会社担当者より、本議案に関する説明が行われました。説明の後、特に質疑等もなく、採決を行った結果、満場一致で承認されました。

第6号議案(第28期役員選任の件)
 当マンション管理組合の役員は、輪番制で任期は2年となっていますので、これに則り、候補者を指名し、全会一致で承認・了承されましたが、次期理事の一人の意向が不明であることから、理事長の選任は後日となりました。 
 
 私から、「この10年程、理事会において、先送り事項が増えているように感じます。理事会は、年6回(1回/2月)と定めている訳でなはいので、できる限りその期の理事会で結論を出すようにお願いします。」と意見を言わせていただきました。

報告事項(その他)
 ある組合員より、カラス対策(カラスネットの代替案)に関する検討結果を求められましたが、現状(カラスネット)より運用的にも経済的にも良い案が見つからないとのことで、今年も、カラスに悩まされることになりそうです。

 また、ある組合員より、「駐車場を使用しているが、高齢になり、いつまで運転できるか?(いつまで駐車場使用料を払えるか?)・・・組合の会計に影響を及ぼすことから、皆さんに迷惑をかけないかと案じています。」
 さらに、「以前外壁からの漏水で組合に迷惑をかけたましたが、また、シールが劣化してそのようなことが起きないかと心配しています。」との報告、意見がありました。

 そこで私から、「それは致し方ないことで、駐車場料金が減収となれば、秋には消費増税もあり、管理委託の業務内容の見直しのほか、管理費の値上げについても検討する必要があります。また、大規模修繕については、修繕積立金の残高と劣化との競争の状態で、何もないことを祈るのみです。2022~3年頃には実施しなければと思います。」と申し上げました。

 以上で第28期総会を終了しました。
 2時間以上に及び、皆さん、どうもお疲れ様でした。

2017/04/20

タワーマンションの税制改正が及ぼす影響

タワーマンションの税制改正」

 ニュース等でご存知と思いますが、平成29年度の税制改正において、タワーマンションの各戸の固定資産税の算出方法が見直され、財産評価が加味されることになりました。

 マンションの分譲価格は、日当たりや眺望の良さから高層階ほど坪(㎡)単価が高く設定されていますが、各戸の固定資産税は、マンション全体の評価額を算出し、それを専有面積に基づいて全戸で按分しています。従って、同じ広さの専有面積であれば、たとえ分譲価格が倍であっても同額の固定資産税が課せられます。

 つまり、マンションの固定資産税は、坪単価の高い上層階の部屋ほど割安になり、坪単価の低い低層階の部屋ほど割高となるシステムになっていました。  

タワーマンションの上層階は投資対象・節税対策」

 そのため、タワーマンションの上層階の部屋では、固定資産税が相当に割安となることから、外国人を含む富裕層の投資対象や、節税対策となっていました。毎年課せられる固定資産税のほか、「固定資産税評価額」を使って評価する相続税や贈与税においてもその節税効果が大きいのです。

タワーマンションの高層階は高く、低層階は安く」

 そこで国は、高さが60m(20階)を超えるタワーマンションにおいては、マンション全体の財産評価はそのまま据え置き、階層の違いによる坪(㎡)単価の違いを考慮して、高層階ほど固定資産税の負担を増やすという見直しを行いました。

 具体的には、
「高さが60m(20階)を超えるタワーマンションに係る固定資産税額を按分する基準となる各専有部分の床面積は、階層別専有床面積補正率により補正する」と、しました。

 階層別専有床面積補正率とは、階層が1階上がると税額の按分の基となる床面積が約0.26%大きくなるように設定される補正を言います。つまり、上層階ほど実際よりも床面積が広く見なされ、階層が1階に近いほど狭く見なされます。中間層は実際の床面積と同じということになります。

 従って、規定以上のタワーマンションの固定資産税は、中間層はこれまでと変わりませんが、40階は1階に比べて約10%ほど割高となります。

 この改正は、平成29年4月から販売され、平成30年度から新たに課税されることになる高さ60mを超えるタワーマンションにのみ適用されます。既に課税されているマンションは、変更がありません。

 この見直しにより、階層(販売価格)の差による固定資産税額の負担の不公平感は解消されますが、マンション管理組合としては、新たな問題を抱え込むことになりました。

(※以前にも書きましたが、私は、乱立する超高層ビルには懸念を抱いています。)

「議決権に財産評価を導入?」

 それは、国土交通省が公表している「平成28年 マンション標準管理規約コメント」の改正において、新築物件における選択肢として、「総会の議決権について、住戸の価値割合に連動した設定も考えられる」と、しています。

 つまり、これまでマンションの総会における議決権は、専有面積に応じて定められていましたが、これからは、財産評価を加味するよう促しているようにも思われます。しかし、そうなれば、管理費や修繕積立金も連動しなければ矛盾が起きるのではないでしょうか。また、理事長と最上階組合員との議決権差が数倍という事態も考えられます。これでは管理組合が正常に機能するとはとても思えません。

「マンション管理は財産管理ではない」

 やはり、税は、財産評価(補正床面積)を基本に定めるとしても、マンションの維持管理は、物理的評価(実質床面積)を基本に意志決定がなされるべきだと考えます。従って、国土交通省には、マンション標準管理規約コメントから、「総会の議決権について、住戸の価値割合に連動した設定も考えられる」と、いう文言を是非とも削除していただきたい。

2017/03/11

東日本大震災から6年、TVに疑問?

 今年も3.11を迎えて、この一週間TVは、映像を通して被災地の今を連日伝えています。

 6年前の未曽有の大災害の記憶を風化させないため、被災当時の悲しみ・・・、その後の苦しみ・・・、今の心境・・・について、いろいろな地区の人々の心の傷をドキュメンタリーも交えて掘り起こしています。

 見ている側は、グッと目頭を押さえたくなるような内容がいっぱいで、感極まる人も多いのではないでしょうか!

 しかし、公共放送としては、国民が感動さえすれば十分満足なのでしょうか?余りにも内容が偏り過ぎていて、「本当に、被災地のためになっているのか? 国民のためになるのか?」と、疑問に感じているのは私だけでしょうか?

2016/03/19

マンション標準管理規約の改正(定?)

<マンションの管理の適正化に関する指針(告示)>(以下、「管理適正化指針」と言います。)
<マンション標準管理規約(局長通知)>(以下、「標準管理規約」と言います。)

 国土交通省は、「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」を平成24年1月に立ち上げ、9回検討会を開催した後、改正(定?)(案)を公表しました。ところが、マンション関係団体等から激しい反対に会い、2年半の休眠の後、平成27年3月にバタバタと報告書を取りまとめました。平成27年6月に改正(定?)する予定でしたが、パブリックコメントへの対応に時間を要し、平成28年3月14日にやっと公表するに至りました。

 「管理適正化指針」、「標準管理規約」とも、法律ではありませんから、絶対に守らなければならないというものではありません。しかし、今後、竣工するマンションにおいては、これを基本に、「○○○○マンション管理規約」が作成されますので、社会的影響は大きい訳です。また、既存のマンションでも、規約を改正するにあたっては、この文章を基本とするところが多くなると思われます。

 今回の改正(定?)の主な内容は、次の2点になります。
 ①役員及び議決権の選択肢を広げたこと
 ②コミュニティ条項を明確化したこと

 まず、①について、管理組合の役員(理事長・理事・監事)は、管理規約によって、区分所有者の中から選ばれることになっていましたが、第三者(外部)も就任できるようになるということです。昨今のマンション管理組合においては、役員の成り手が少なく、また、高齢化も進展していることから、役員候補の選択肢を広げたものです。外部役員のイメージとしては、弁護士・建築士・マンション管理士等の専門家、あるいは、管理会社が考えられます。
 
 前者は、中立的な専門家の立場で適切なアドバイスをしてくれるでしょうが、基本的に委託費等の支出が増えます。後者の場合は、修繕工事等において、一般的に、管理会社へ発注していますが、発注者と受注者が同一になる訳ですから、利益相反等に留意する必要があります。

 もう一つは、議決権についてです。これまでは、専有面積に応じて設定されていましたが、昨今の超高層マンションにおいては、下階と上階の価格差が大きいことから、住戸の価値割合(販売価格)に連動した設定も認めようというものです。これは、議決権のみならず、敷地の持分割合(敷地利用権)にも連動させることになります。つまり、これまでは、専有面積が同じであれば同じ議決権と敷地の持分割合であったのに対して、専有面積が同じでも、上階は下階より議決権も敷地の持分割合も大きくなるということです。

 マンション管理組合からすると、区分所有者間がギクシャクするようになるのではないかと心配になりますが、国にとっては、相続税の対象範囲が広がり、税収UPとなる可能性が大なのです。(国の目的は、これです!)
 
 富裕層が、相続税対策として、高額な超高層マンションの上層部を購入していることも事実のようです。相続税の評価額は、建物と土地を合せたものになりますが、超高層マンションの上層部においては、購入時は超高額であっても、敷地の持分割合が小さいので、相続時の評価額はぐっと安くなります。同じマンションで同じ専有面積であれば、購入したときの価格が倍ほどの差があっても、相続税の評価額は同じなのです。従って、節税対策となる訳です。

 マンションの販売価格は、建物の価格に日照と眺望の代価+敷地の持分割合(敷地利用権)を合算したものとなっています。従って、敷地利用権に日照権や眺望権の代価がプラスされることは大いに問題であり、それがマンション管理の議決権にまで及ぶというのは釈然としません。日照権や眺望権も相続税の対象とし、マンション管理は、あくまで所有する専有面積に応じて分担するのが正論のように思います。税法上難しいのでしょうか?財務省の見解を伺いたいものです。

 ②については、良好なコミュニティの形成は、マンションにおいても、日常的なトラブルの防止や防災・防犯などの観点から重要ですので積極的に取り組むようにと、至極当たり前のことを明文化しました。ただし、一部のマンションで問題化しています「町内会費」や「祭りの寄付金」など、マンション管理とは一線を画すべきものには、適切に運用するよう注意を促しています。(町内会費や祭りの寄付金をマンション管理費から拠出したため、区分所有者から訴えられ、裁判で負けたという判例があります。)

 以上、第三者の役員就任や敷地権割合の見直しなど、問題となりそうな改正(定?)となっておりますので、今後とも、注視して行きたいと思っています。

2015/06/07

マンションの空き駐車場対策

<増加するマンションの空き駐車場>

 近年、急速に進む自動車離れに伴って、マンションに付帯する駐車場でも“空き”が一層目立つようになってきました。そう言う私も2年前に車を手放し駐車場を解約したうちの一人です。大半のマンション管理組合が駐車場使用料を管理費や修繕費に充当しているため、空き駐車場問題は多くの管理組合の悩みの種となっています。
 また、駐車場使用料は、売主が新築時に定めており、当然、管理費・修繕費を低く抑えるため駐車場使用料を高めに設定する傾向にあります。そのため、空き駐車場は管理組合にとってより大きな収入減となり、組合運営への影響が大なのです。結果、管理費を値上げせざるを得ないマンションが出てきています。

<マンション駐車場の外部貸出しの課題>

 そこで、空き駐車場を有効に活用しようとするのは自然の流れですが、ここで法人税が立ちはだかります。マンションの駐車場の多くは、居住する組合員又は賃借人を対象(内部使用という)とする共済的事業として運営していることから、収益事業とはみなされず非課税となっています。ところが、外部に貸し出す(外部使用という)と、その事実関係によっては全駐車場が課税対象となり得ることもあり、事前の確認と準備が必要となります。

 そのため、国交省の答申に対して国税庁は、平成24年2月13日付で、「マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について」と題して、回答事例を国税庁ホームページに公開しています。収益事業に該当する場合と、収益事業に該当しない場合の例示を行っており、マンション駐車場の外部使用が行われている場合に多いと想定される3つのモデルケースについて、法人税法上の取扱いの例を示しています。ただし、個々について、所管する税務署への確認が必要であるということは言うまでもありません。

<マンション駐車場外部使用の税法上の取り扱いイメージ>

駐車場を外部使用させるには、以下の点が前提条件となります。
 ・マンションの管理規約が、区分所有者以外の外部の者に対して使用させることがが可能となっていること。
 ・外部使用による収益は、マンション管理費または修繕積立金に充当し、区分所有者へは分配しないこと。

ケース①(全部収益事業)
 ・募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず、申込みなどの順とする。
 ・使用料金、使用期間などの貸し出し条件において、区分所有者と非区分所有者と差がない。
⇒もはや市中の有料駐車場と変わらず、共済的な事業とは言えない。
結果:非区分所有者の使用のみならず区分所有者の使用を含めた駐車場全体が駐車場業として収益事業とみなされる。

ケース②(一部収益事業)
 ・区分所有者の使用希望がないときにのみ、非区分所有者に募集を行い、申し込みがあれば許可をする。
 ・貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け渡す必要がある。
⇒区分所有者の共済的事業と余剰スペースを活用する事業を行っている。
結果:区分所有者の使用は共済的事業(非収益事業)で、余剰スペースを活用した事業のみ収益事業(駐車場業)に該当する。

ケース③(全部非収益事業)
 ・区分所有者の希望使用がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な募集は行わない。 
 ・非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への貸し出しを許可する。
⇒臨時的かつ短期的な貸し出しに過ぎず、非区分所有者への貸し出しは独立した事業とは言えない。

 つまり、ケース①及び②に該当する場合は、例え管理組合が人格なき社団(非法人)であっても、法人税の納入義務が発生し、法人税、法人住民税、法人事業税等が課税され ます。所得金額によって納税額は変動いたしますが、利益に対し実効税率約35%を乗じた額が納税額のひとつの目安になると思われます。(収入が少ないと税率は上がります。)勿論、維持管理等に要する費用や税理士の費用等も経費として計上できます。

<例えば、18,000円/月×1台の場合>
収入=216,000 経費=10,000 の場合
法人税=37,000 法人住民税=76,400 法人事業税=9,900
合計税額=123,300(59.8%)

<例えば、18,000円/月×2台の場合>
収入=432,000 経費=10,000 の場合
法人税=75,900 法人住民税=82,900 法人事業税=20,400
合計税額=179,200(42.4%)

<例えば、18,000円/月×4台の場合>
収入=864,000 経費=10,000 の場合
法人税=153,700 法人住民税=96,400 法人事業税=41,600
合計税額=291,700(34.1%)


 また、基準期間(前々事業年度)の収益事業売上高が1,000万円を超える場合は、消費税等も課税されます。

<申告漏れ指摘に注意>

 数年前から、携帯電話基地局(アンテナ)設置料に対する法人税の申告漏れが摘発される例が相次いでいることや、上記の国税庁の見解が明確になったこともあり、収益事業にあたる駐車場についても納税意識を変えなければなりません。収益事業と判断されるもので申告漏れを指摘されると、過去5年分を遡って納め(租税債権の消滅時効は5年)、無申告加算税や延滞税などを課される恐れがあります。

 また、財務会計ばかりに固執するあまり、反社会的勢力等の介入を許しては元も子もありません。契約において、個人を特定できる公的証明書の提出等を条件とすることも重要だと考えます。
 
2015/05/03

マンション標準管理規約改定案が波紋を広げている理由(1)

<マンション標準管理規約改定の先にあるものは?>
 
 今や、マンションは、国民の1割強の人が居住しており、大都市では次々と大規模な超高層マンションが計画されていることから将来も増えつづけていくことは疑いの余地がありません。
 同時に、現在でも全国で年間約1兆5千億円もの大金が動いていると試算されるマンション管理費および修繕積立金についても、益々上昇しつづけ、今まで以上に日本経済に大きな影響をおよぼす資金となることは間違いありません。
 
 マンションは、「区分所有法」という法律のもと、それぞれのマンションの「管理規約」という規律によって、自治が行われていると言っても過言ではありません。そして、マンション管理費および修繕積立金は、それぞれのマンションの「管理規約」によって運用さています。
 その「管理規約」は、それぞれのマンションの実情にあった「規約」を定めることになっていますが、国交省が管理組合のために、マンション管理での法的トラブルなどを回避するため、ガイドラインとして「マンション標準管理規約」を標準モデルとして定め推奨しています。従って、大半のマンションがこの標準管理規約をもとに、それぞれアレンジして「規約」を定めているのが実態です。
 そのため、この「マンション標準管理規約」の改定は、準拠することが義務付けられているわけではないですが、全国のマンションへの影響が大なのです。

 その「マンション標準管理規約」の改定が、今年6月にも実施される見通しとなりました。国交省が福井秀夫政策研究大学院大学教授を座長に、「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」を立ち上げたのは2012年1月で、9回もの検討会が開催されましたが、マンション管理組合・マンション管理士・マンション管理会社の全ての団体がこの改定案に反対を表明したため、2年半も休眠状態に陥りました。ところが、3年以上も紛糾していた検討会が突然再開され、わずか一カ月(2回の検討会)で報告書をまとめ、ゴールデンウィーク明けにはパブリックコメントを実施すると発表がありました。

 今回の改定案に全ての団体が反対した理由は、マンション管理組合の業務から「コミュニティ活動条項」を削除するという項目が含まれていたからでした。「良好なコミュニティが形成されているマンションは「暮らしやすく資産価値も高い」と言われているだけに、なぜ検討会がコミュニティ活動条項削除に固執するのか納得できないとのことでした。

 ところが、今回の「標準管理規約」の見直しは、コミュニティ活動条項が主題ではなく、大きくは2つの点が課題でした。一つは、マンション管理組合の役員に区分所有者以外の外部の専門家が就任する「第三者管理」を導入するかどうか。もう一つは、区分所有法では総会の議決権は原則として「専有面積割合」とされていますが、新たにマンションの財産価値に応じた「価値割合」を加えるかどうかということでした。

 「新たに導入される議決権の価値割合を根拠に、超高層マンション上層部の高額物件に住む富裕層に対する相続税などの課税強化を目論んでいるためでは?」との憶測も出ているようです。今回の改定案には、いろいろ裏の事情が含まれているようですので、次章以降、深掘りしてみたいと思います。

2015/05/03

マンション標準管理規約改定案が波紋を広げている理由(2)

<コミュニティ活動条項とは>

 「マンション標準管理規約」の改定が今年6月にも実施される見通しとなり、その一つとして、「コミュニティ活動条項」の削除というものが含まれています。「マンション標準管理規約」は、2004年にそれまで「中高層共同住宅標準管理規約」と呼ばれていた名称を「マンション標準管理規約」に変更して大幅な改定が行われました。この時に、日常的なマンション内トラブルの未然防止や大規模修繕工事の円滑化にプラスになるとして、管理組合の業務の一つに、「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」という条項が加えられました。これが、「コミュニティ活動条項」です。

 ところが、マンション全体で自治会に加入し、理事長の自治会出席や管理費から自治会費の支払いを行っている管理組合は多くありますが、「管理費から自治会費を支払うことは、目的外支出で違法である。」との平成19年東京簡易裁判所の判例により、現在ではマンション全体で自治会に加入することが難しくなりました。もちろん、個人的な自治会への入会・退会は自由です。

 私たちのマンションでも、大災害が発生した場合に避難所での待遇や緊急支援物資の配給などで不安を感じると訴える人がいて、自治会への加入を検討しましたが、自治会側はマンション全体での加入を要望しており、会費は個人負担であることから強制できないため、未だ加入していません。
 
(余談ですが、私が住む地域では、防犯灯の維持管理を自治体(横浜市)ではなく自治会が行っていて、住民全員が加入していない自治会が負担していることに不合理さを感じています。市はなぜ管理しないのでしょうか?)

 それからマンションによっては、管理組合主催(費用は管理費から支出)による忘年会や餅つき大会など、マンション居住者間のコミュニティ形成のためイベントを開催しているところがあると聞きますが、これも、前述の簡易裁判所の判例より目的外支出で違法ということになるのではないかと思います。

(私たちのマンションでは、ときどき女性陣が個人的に声をかけあって「お茶会」を開催し、理事会や総会などでは言いにくいことを率直に話し会って親睦を深めています。皆さんでお茶・お菓子を持ち寄っていますので管理費からの支出はありません。)

 しかし、阪神淡路大震災・東日本大震災を経験して、「地域・居住者間コミュニティ」は円滑なマンションの維持管理などに欠かせないものと多くのマンション居住者が感じていると思います。それまでは、「秋深し隣は何をする人ぞ」の俳句のように孤独さを好み、近所付き合いが苦手という人も少なくなかったようですが、少し変わったように思います。私も、近所付き合いが苦手でマンションを選択したうちの一人でしたが、昨今は、同じマンション居住者の方との付き合いも大事にしています。

<見解の相違>

 国交省は、「管理組合がコミュニティ活動を行うことは、任意加入の自治会への強制加入につながり、管理費から自治会費を支払うことは、簡易裁判所での判例が出ていることを理由に目的外支出で違法である。」としています。つまり、管理組合のコミュニティ活動がマンション内の内紛訴訟につながるとの認識です。
 一方、、実際にマンション管理の現場で活動している管理組合や管理会社等の団体は、「管理組合のコミュニティ活動は、円滑なマンション管理や大規模修繕工事等において欠かせない業務である。」として国交省との考え方と真っ向から対立しているわけです。

 検討会では、「区分所有者間の論議や内紛、訴訟等の法的リスクが回避されるよう、自治会活動と管理業務とを分けて整理さえ講ずれば、自治会活動は、合意形成の円滑化や資産価値向上につながる効果もあり得るため、積極的に展開すべきことを、標準管理規約コメントや適正化指針で示すことが適切ではないか。」と提言していますが、その真意がよくわかりません。管理組合とは別の組織をイメージしているということでしょうか?

 現時点では、「地域・居住者間コミュニティ」が益々重要性を増している現状から判断して、マンション管理組合の業務からコミュニティ活動を削除することは時代に逆行するのではないかと思います。

 では、次章は、今回の改定の主題の一つである「第三者管理」の導入について書きます。

2015/05/03

マンション標準管理規約改定案が波紋を広げている理由(3)

<「第三者管理」導入の必要性>

 マンションでは、総会において選任された理事(区分所有者)で構成される理事会は、一部の管理業務については委任されていますが、事業(修繕・改修等)計画案や予算案などについては、それらの議案を総会にかけて決定します。国交省の「マンション標準管理規約」においてもこのことを前提として規定しています。

 しかし、高度経済成長期に大量供給されたマンションの老朽化が進行するとともに、区分所有者の高齢化や賃貸化・空室化が進んだ結果、臨時の修繕への適切な対応や計画的な大規模修繕、耐震改修あるいは建替えなど、専門性や多額の資金を要する工事が増加しています。 
 一方管理組合では、役員のなり手不足や、管理費・修繕積立金等の資金不足の問題に直面しています。

 また、新築においても、高層化・大規模化などが進み、より高度で複雑な管理が求められるとともに、マンション管理に無関心な区分所有者も増えており、老朽化マンションと同様に役員のなり手不足が問題化しています。

 このような状況を踏まえて、今回の「マンション標準管理規約」改定の主題の一つとなったのは、役員のなり手不足や専門知識不足解消のための「第三者管理」の導入についてでした。資産価値の維持向上や最大化に熱心なマンションにおいて、役員の資格要件(区分所有者)を見直し、外部の専門家(第三者)の活用に道を開くというものです。
 
 現在の標準管理規約においても、専門家の活用を可能としていますが、これは理事および区分所有者等へのアドバイザーとしての役割で、組織外の立場でしかありません。
 しかし、今回の検討では、外部の専門家を管理組合の組織内に取り込むことを可能とするもので、検討会の報告書では、外部の専門家の適格性の担保と利益相反取引の防止や業務執行のチェック体制などの整備を条件として活用を認めるとしています。
 以下に、報告書に書かれている専門家の活用パターンを整理しました。

<想定される外部専門家の活用パターン>

①理事・監事外部専門家型または理事長外部専門家型
 これは、区分所有者以外の第三者が理事会の役員に就任できるよう規約を改定し、区分所有者の専門知識不足や理事のなり手不足を補うことを目的としています。

②外部管理者理事会監督型
 区分所有法では、管理者が共用部分等の維持管理を行うと定めていますが、管理者の資格については不問で、規約において、区分所有者が就任できる理事長を区分所有法上の管理者と定めているだけです。
 そこで、規約を改定して、理事長以外の外部専門家が理事長に代わって管理者に就任できるようにし、理事会はこの外部管理者の監督(チェック)のみを行うというものです。
 つまり、管理者=理事長から、管理者=外部専門家となり、理事会に代わって外部管理者が、一部の管理業務を行うほか事業計画案や予算案などを策定し、理事会は外部管理者を監督する機関へと変貌することです。

③外部管理者総会監督型
 これは、比較的規模の小さいマンションを想定したもので、②の「外部管理者理事会監督型」をさらに推し進め、理事会を廃止し、外部管理者がそっくり理事会の役割りを担うというものですが、従来通り、総会で全て決定されることに変わりありません。

 ①よりも②、②よりも③と、より外部専門家への依存度が高くなるパターンが想定されていますが、従来通りを含めて大きく4通りの中から、それぞれのマンションに合ったものを選択しなさいということだと思います。ただし、①~③の場合は、外部専門家に委託する以上、それに見合った報酬に対する支出は覚悟しなければなりません。

 そのほか、管理者の適格性についても、規約に役員の欠格要件の規定を設けることが必要になると思います。また、管理会社が管理者となる場合など、管理組合と管理者で利益が相反する取引(契約)が発生するときの対処方法についても、規約に定めておかなければなりません。管理者が管理組合から工事を請け負う場合など、お互いの利益が相反するからです。

 次章は、「価値割合」の導入について書きます。

 
2015/05/03

マンション標準管理規約改定案が波紋を広げている理由(4)

<「価値割合」導入の先にあるものは?>

 民法では、「共有物の管理に関する事項は各共有者の持分の価格に従いその過半数で決する」とあるように、議決権割合=持分価格となっています。
 ところが、区分所有法では、「規約に別段の定めがない限り、その有する専有部分の床面積の割合による」となっており、 議決権割合=専有面積が一般的となっています。民法と区分所有法で、議決権割合の基準が異なっているのです。

 これは、従来のマンションの多くは、部屋の位置などによって財産価値(㎡単価)にあまり差がなかったため、議決権割合は専有面積に応じて決められており、専有面積もほとんど差のないマンションなどでは、1議決/戸と均一にしているところもあります。

 ところが、この10年ほどの間に超高層マンションが数多く建築されるようになり、同一マンション内でも、眺望や日照などから高層階の財産価値(㎡単価)が低層階の数倍という物件が現われてきました。そのため、今回の報告書では、「専有面積割合」や「一住戸一議決」という従来の方式では円滑な合意形成の支障になるとの配慮から、「価値割合」による議決権の導入を選択肢の一つとするよう提言しています。

 しかし、戸建て住宅が中心の自治会や町内会などのコミュニティにおける合意形成では、住宅の「面積割合」や「価値割合」で議決権に格差を付けることはありません。1人1票、1世帯1票が原則です。ご近所付き合いなどコミュニティ活動の議決権にはやはり格差は付けにくいのではないでしょうか。

 そこで、国交省が今回の「コミュニティ活動条項」の削除にこだわる背景には、この議決権の「価値割合」方式を導入しやすい環境を整えたいとの配慮が働いているためで、「コミュニティ活動条項」がなくなれば、マンションを共有財産として経済合理性に基づいて管理しやすくなると考えているからではないでしょうか。

 将来は、「価値割合」方式がある程度普及してから、「マンションの資産評価の見直し」があるのではないかと、一部の不動産に詳しい専門家は推測しています。

 何故かというと、マンションの固定資産税の算定は、敷地を住戸数で均等に割って課税する仕組みとなっているほか、相続税の資産評価についても、敷地を専有面積で割って計算されますので、超高層マンションの高層階の固定資産税や相続税は、財産価値(㎡単価)が低層階と比較して数倍高くても、低層階とあまり変わらないという優遇税制となっているからです。つまり、超高層マンション高層部の高額物件は、財産価値が高い割りに、税の対象となる資産評価額はあまりにも低過ぎるのです。

 今年1月から相続税の基礎控除額が減額され、相続税の課税強化が図られましたが、相続税対策として富裕層を中心に人気なのが超高層マンション高層部の高額物件です。相続税対策の基本は相続税の対象となる財産の資産評価額をいかに圧縮するかですが、その対策として超高層マンション高層部の購入はうってつけなのです。物件によって圧縮効果は異なりまが、平均してマンション価格の半分に、中には3分の1に圧縮できたケースもあったようです。それが超高層マンション高層部が人気の秘密です。

 しかし、1000兆円を超す赤字を抱えているこの国が、金持ち優遇とも言えるマンションの相続税の資産評価基準をいつまでもこのままにしておくわけがありません。取れるところから取る、取りやすいところから取るのが国税当局ですから、手ぐすねを引いて待っているのではと憶測する専門家が多いわけです。

 この国は、都市計画や建築行政よりも全てにおいて経済政策が優先し、国のグランドデザインなど全く無視、大企業に地域貢献の名のもと1000%を超えるボーナス容積率を与えて超高層ビルをそこかしこと建設させ、経済の活性化と税収アップのみに神経を注いでいます。もし、前述の憶測が正しければ、ボーナス容積率で建てさせた超高層マンションから、さらに相続税の上積みを図ろうとしているわけです。

 本題に戻りますが、超高層マンションは、最上層階と下層階では価格が4~5倍違う物件も珍しくないようです。当然、所得格差のある居住者が同じマンションの住民となるわけですが、合意形成を図るのには無理があるとの声を聞きます。管理費・修繕積立金の金額も基本的に「専有面積割合」なので、高所得の居住者には問題ない金額でも、低所得の居住者には負担が重く、滞納問題が生じやすい原因とも言われています。もし大規模修繕工事で追加費用が必要になったとしても合意形成は容易ではありません。

 しかし、今回の報告書には、「議決権に価値割合を導入する場合でも管理費・修繕積立金の設定は、従来通りに専有面積割合で良い」という一文が入れられていますが、大規模修繕工事の費用を「価値割合」の議決権で決めて、各住戸の負担は「専有面積割合」というやり方で、本当に円滑なマンション管理ができるのでしょうか。

 今回のマンション標準管理規約の改定が及ぼす影響は、予想以上に各方面へと広がっていくことになりそうですが、私たちマンション管理士にも、重い宿題が与えられたと感じています。

<今回のマンション標準管理規約改定の主な内容>

①外部の専門家の活用など管理組合の業務体制・運営のあり方について
②総会の議決権割合等について
③マンション管理組合と自治会との関係、コミュニティ活動について