2022/02/22

はじめに

このブログは、「建築一般・マンション管理・身近な出来事や社会問題」を、建築士の視点から綴っています。
プロフィールの写真は、100年建築の私の生家です。
・・・よろしかったらご覧ください。

2018/04/29

スーパーライフ大倉山店開店7年目

スーパーライフ大倉山店開店からその後?

 スーパーライフ大倉山店は、平成24年3月、東急東横線大倉山駅から徒歩10分ほどの住宅街にオープンしました。現在、7年目になりますが、店長は既に4人目に交代しています。

 当ブログの「スーパーライフ大倉山店建築反対闘争記録」に詳しく書いていますが、このスーパーは、正規の法手続きでは500㎡以下の店舗しか建てられない敷地であるにもかかわらず、わざわざこの敷地を4分割し、それぞれが別個の独立した施設と偽って建てた限りなくクロに近いグレーな店舗です。つまり、この立地には不向きな規模の商業施設でありながら、法の不備を逆手にとって建てた施設という訳です。

 ライフコーポレーションコンプライアンスに反した事業活動に問題があることは言うまでもありませんが、国及び横浜市の都市計画法建築関係法の不備や不作為にも問題があります。健全な国土の形成、都市基盤の強化よりも、地主や企業に良い顔をして税収を上げる方が自分達にとって都合が良いのでしょう!

 このグレーな建築計画に対して、建築審査会などへ訴えるとなると費用や時間もかかることから、また、施設計画において我々近隣マンションの要望を聞き入れ、覚書が締結できたことから、我々は、止む無くこの建築を承認しました。

ライフとの協議会での申し入れ

 その覚書の中で、「応分の期間、私たちマンション管理組合と定期的に協議を行う。」ということを定めており、開店後からずっと定期的にライフコーポレーションと協議会を行ってきました。

 これまでの協議会において、次のことを要望してきました。
<基本事項>
①覚書の内容(交通・騒音・光害・環境等)を理解し遵守すること
 ⇒代々の店長に必ず引継ぎ、店舗がある限り遵守すること
<その他具体的事項>
②外構及び駐車場の照明がまぶしい
 ⇒照明の向きをできる限り下向きに調整
③外壁サインの照明がまぶしい
 ⇒不要なサイン用照明の消灯
④置き看板の照明がまぶしい
 ⇒色温度の低い管球に変更
⑤日没後、店内照明がまぶしい(ガラス面)
 ⇒必ず全ロールスクリーンを閉める
⑥イベント開催の事前案内配布
 ⇒店舗、町内会問わず外構でのイベント開催は、事前に案内を配布する
⑦イベント時のスピーカーの音量注意
 ⇒スピーカーの設置場所及び音量(騒音)に配慮すること
⑧緊急通路でのイベント開催禁止
 ⇒マンション側緊急通路でのイベント開催禁止(安全面・騒音)
⑨マンション側路上駐停車禁止
 ⇒来店客のマンション側路上駐停車禁止の注意喚起と対策(カラーコーン等設置、注意書き掲示)
⑩来店客同伴の犬の鳴声対策
 ⇒来店客へ注意喚起、注意書き掲示と防音対策(犬小屋設置)
⑪トレーなどゴミの片付け(マンション側への飛散防止)
 ⇒トレー返却箱ゴミ袋の適宜交換(満杯に注意)
⑫マンション側出入口の自転車の速度抑制
 ⇒マンション側出入口の自転車の急な飛び出しにより歩行者等が危険
  一旦停止又は速度ダウンさせる対策を講じる(ゲートの開口位置等)
⑬早朝(6時頃~)の配送車両及び産廃車両の騒音注意
 ⇒早朝の保冷庫扉の開閉音、台車走行音、産廃車両の攪拌音など運転者へ注意喚起

などを訴えてきましたが、改善できたこと、改善できないこと、最近、守られなくなってきたこと、また、対策が不十分で改善されたとは言い難いことなどがあり、今後とも、定期的な協議が必要な状況です。また、これまで店長交代時には、引継ぎを兼ねて協議会を開催していましたが、今回はそれすら行われず、引継ぎされているのかどうかもかわからない状況です。

 近隣の方々で、近くにスーパーができたことを迷惑に思っている人は少ないと思いますが、スーパーの傍で暮らす私達は、今も光害や騒音など我慢しながらの生活です。受忍限度の範囲内であればまだ良いですが、この先どうなるか不安でもあります。(実は、私はあまりライフを利用していません。)

2018/04/21

第27期マンション管理

第27期マンション管理 書面決議の実施

 今期、私は理事ではありませんが、理事会には引き続き助言を行っております。

 現在、空き駐車場が1区画あり、来客用として利用していましたが、希望者が現われたので「良かった!」とホットしていました。

 当該区画は、元々、2段式機械駐車場を平面式に改修したもので、当時のパレットサイズからL5.2m×W1.85mまでの車輛が利用可となっていました。

 ところが、今回の車輛サイズはWが1.9mとオーバーすることがわかり、色々と安全性について検証しました。その結果、車室サイズがL5.5m×W2.5mあることと、実走テストから問題ないことが確認できたため、車輛幅の限度を1.85mから1.9mに引き上げ、駐車場運営細則を改定することにしました。

 ただし、使用開始までの時間的猶予がないことや、誰も反対する組合員はいないであろうとの判断から、以前に一度だけ行った(この時は、手続きに不備があり、不成立でした。)「書面決議」を実施するよう管理組合と管理会社へ助言を行いました。

 そして、2018年3月中旬に「書面決議」が実施され、その結果、2018年3月30日、本改定案は、全組合員の賛成により承認されました。

 一先ず、修繕積立金の収入UPとなることから、春一番の喜ばしい出来事でした。

2018/03/19

鎌倉北条氏の足跡を訪ねて

鎌倉北条氏 ― その盛衰の道を歩く ―

鎌倉は、私の大好きな都市の一つです。
丘陵地と海に挟まれて、平地こそ狭いですが、
落ち着いた古都の風情が今もなお感じられます。

イミテーションではなく無垢の板壁のモダンな住宅や
数寄屋造りの和風建築など、目に留まる木造住宅が、
そこかしこに点在しているのも好きな理由の一つです。

今回は、そういう建物を横目で見ながら、元高校教師
の講師の方の説明を聞きつつ、小さな旅をしてきました。

このイベントは、WELBOX主催の「北条氏政権の時代を歩く」
鎌倉北条氏100年―その盛衰を歩く―」というものでした。

全行程は、次のとおり、約5kmの旅でした。

①妙本寺(みょうほんじ)⇒②蛇苦止明神社(じゃくしみょうじんじゃ)
⇒③琴弾橋(ことひきばし)⇒④宇都宮辻子幕府跡(宇都宮稲荷)・若宮王路幕府跡
⇒⑤峯本ビル遺跡展示場⇒⑥今宮(いまみや)⇒⑦宝戒寺(ほうかいじ)
⇒⑧東勝寺(とうしょうじ)⇒腹切りやぐら

20180318 宝戒寺
『宝戒寺』

講師の方の説明を聞いて、特に勉強になったことは、
●何故、関東武士は、源頼朝を担いで、平家と戦ったのか?
⇒関東の武士は、律令制度の元、長年の京都の圧制から逃れたく、
 また、流されてきた頼朝が信用できると判断したため
 (この時代、政権が取れる武士(公家)は、源氏平家・藤原の3氏であった。)

●何故、北条氏は、源氏を裏切ったのか?
⇒結局、源氏も京都の武士(公家)であり、関東武士は、自分達をを守るため、
 北条氏を代表に押し上げる必要に迫られたのであって、単なる北条氏
 によるクーデターではなかった。それが証拠に、鎌倉幕府は、源氏50年
 に対して、北条氏1は00年と長きに亘り、立派な執権も排出していた。

多くの歴史がそうであるように、時の権力者によって歴史は書き変えられることが多く、
世論も、面白おかしく歪曲してしまうのが、世の常です。
北条氏のイメージが良くないのも、多分にその影響からだと思われます。

民主主義の現代であっても、公文書がいとも簡単に書き変えられます。
科学は進歩しても、人間は、どうやら進歩できない動物ということのようです。

鶴岡八幡宮にある池で、珍しく「白鳩の群れ」を見ました。
20180318 鶴岡八幡宮白鳩

2018/03/17

春ですね!

春ですね!

この冬は、例年になく、寒い冬でしたが、
この1~2週間の暖かさで、一気に花が咲き始めました。

大倉山駅東にある「熊野神社 市民の森」でも、
「花桃?」と「櫻」のコラボレーションが見受けられました。

2018 3月 熊野神社市民の森


2018/03/03

第26期マンション管理-(定期総会)

<第26期マンション管理>2017年-(定期総会)
●第26期定期総会(2018年2月25日)開催(※今期、私は監事)

 当マンションの総会は、幸いにも、毎回のように出席率が高く、今回も、出席者13人/14人、議決権30/34と、特別決議議案の審議が十分可能な出席状況でした。

・第1号議案(第26期事業活動報告及び収支決算報告)
 理事長が議長に指名され、管理会社担当者より、本議案に関する説明が行われました。説明の後、議長が質問・意見を求めましたが、特に質疑等がないことから採決を行った結果、満場一致にて承認されました。

 <今期の主な活動>
 ①ライフとの定例協議会を開催し、改善事項を重ねて要望
 ②植栽保守会社の交代に伴い、保守内容の調整と契約書(案)の作成
 ③来期中のマンション保険の契約更新(保険料の大幅な値上げ)に伴い、今後の方針と補償内容(案)の作成
 ④消防設備不具合箇所の改修工事について、来期の実施を決定
 ⑤竣工図面の電子化について、来期の実施を決定
 ⑥民泊新法等への対応策を検討し、全ての民泊禁止を明記した管理規約改正(案)の作成
 ⑦厨房ダクト清掃会社の紹介、建物診断の報告受理、LED照明の球交換などの保守メンテ

第2号議案(民泊利用禁止に関する管理規約改定の件【特別決議】
 この地域は、国家戦略特区には入っているが、横浜市又は神奈川県の条例が制定されていないため、現時点では民泊特区には該当しない。しかし、今後、容認する条例が制定される可能性もあるため、また、民泊新法への対策も含めて、全ての民泊を禁止する規約の改定を提案しました。

 質疑応答を経て、審議を行った結果、満場一致にて承認されました。
 
第3号議案(個人情報保護法改正に伴う届出様式変更及び個人情報保護方針策定の件)
 個人情報保護法の改定に伴い、取扱い数量の下限値が撤廃された事から、マンション管理組合も法の対象組織となったため、届出様式の変更を行い、個人情報保護方針についても提案を行いました。

 質疑応答を経て、審議を行った結果、満場一致にて承認されました。

第4号議案(植栽保守会社との業務委託契約締結の件)
 質疑応答を経て、審議を行った結果、満場一致にて承認されました。ただし、、消毒の時間帯については、午後に行うこととし、今後の課題として、水やりについて、理事会で検討することとしました。

第5号議案(改元に伴う管理規約及び各種使用細則改定の件)【特別決議】
 2019年の改元に伴い、管理規約等で使用されている年号を、全て西暦に変更することを提案しました。説明の後、議長が質問・意見求めましたが、特に質疑等がなかったことから採決を行った結果、満場一致にて承認されました。今後、当マンションにおいては、全ての年号を西暦とする方針としました。

第6号議案(第27期事業計画及び収支予算の件)
 議長の指名により管理会社担当者より、本議案に関する説明が行われました。説明の後、議長が質問・意見求めましたが、特に質疑等がないことから採決を行った結果、満場一致にて承認されました。

第7号議案(第27期役員選任の件)
 管理規約により、当管理組合の役員は、輪番制で任期は2年となっていますので、これに則り、候補者を指名し、全会一致で承認・了承されました。
 
 私は、やっと、お役御免となりました。この5年間で、4年間も理事を担っていましたので、暫くの間は、ほかの皆さんに頑張っていただきたいという思いです。(でも、正直言って、心配ですね!まあ、何かと意見を求められることにはなるかと思います・・・?)

報告事項(共用部分火災保険更新について)
 2019年9月25日、現契約のマンション保険期間(5年契約)が終了しますが、その間に、保険料が大幅に値上げされていることから、現契約の補償内容と同等では保険料が3~4倍になるため、保険会社の選定や、補償内容について、今期理事会で検討しました。

 その結果、現契約の保険会社以外の補償内容では、当マンションの実状に合わないことから、保険会社は変更せずに、補償内容の見直しを行い、約10万円/年の増額に押えるという方針としました。補償内容については、主契約の保険金額は、過去の保険金支払い事例の近似値となるよう再調達価格の60%を設定し、共用部分賠償については、他マンションの事例を参考とし、また、居住者賠償責任保険は、過去3年間における支払い実績を基に設定しました。

 これらのことを整理し、皆さんへ説明を行いました。次期理事会にて、再度、検討のうえ、2019年8月までに臨時総会を開催し、保険契約の更新手続きを行うよう申し送りました。

2018/02/03

第26期マンション管理(平成30年)-(6)

<第26期マンション管理>2018年-(6)

●第26期第6回理事会(平成30年1月24日)開催(※今期、私は監事です)

①保守メンテ
・来期の植栽保守メンテについて
 敷地内の植栽において、枯死しているものや、弱っている樹木があることから、順次植え替えを行う方針としています。道路や隣地に面する箇所の生垣が枯死または葉量が少なくなっており、防犯上の観点からも来期の予算に計上し、実施することとしました。

・交換したLED管球について
 段階的にLED化を図ってきましたが、一般的に言われているより、短い期間での球切れが発生しているように思われることから、交換場所や管球メーカー、点灯時間等を確認することとしました。

災害用備蓄用品の期限切れについて
 消費期限を迎える災害用備蓄品があることから、来期の予算に計上したうえ、入替えを行うこととしました。なお、現在、備蓄している保存水については、消費期限後もトイレ用などの排水用の飲料外として、備蓄することとしました。
期限を迎える防災用備蓄用品
 ①防災用食料(エレベーターキャビネット内):2018年4月
 ②救命水(エレベーターキャビネット内):2018年4月
 ③保存水(5年保存):2018年12月13日

②修繕工事
・駐輪場出入口扉について
 駐輪場出入口の扉が閉まりにくいとの報告が理事よりあり、管理会社に状況を確認のうえ、対処するよう依頼しました。
   
③管理委託
・マンション保険の更新について
 今期理事会で検討しましたマンション保険の更新内容(案)は、「主契約の保険金額は、過去の保険金支払い事例の近似値となるよう再調達価格の60%で設定した。また、共用部分賠償については、他マンションの事例を参考に設定し、居住者賠償責任保険は、過去3年間における支払い実績を基に設定した。」ことを確認し、次回定期総会の際に区分所有者に報告し、意見交換を行うこととしました。

定期総会の開催について
 管理会社より、2月開催予定の定期総会議案書(最終稿)が提示され、内容の確認を行い、一部修正のうえ、配付することとしました。

④その他
東芝エレベーターリコールについて
 2017年8月、東芝エレベーター約700台について、「戸開走行保護装置」が国交省の基準を満たしていないことが判明し、リコールされました。当マンションのエレベーターに設置されている装置について確認を行ったところ、該当外であり問題ないとの回答を受領したことを確認しました。

2018/01/07

2018年 不安と期待の中スタート

平成は引き潮の時代

 平成30年を迎えて、今年も、鎌倉の鶴岡八幡宮に初詣をしてきました。平成時代も余すところ16カ月(1年4カ月)となりました。今から、ふり返るのは少々早い気がしますが、平成という時代を思い返してみました。



 平成は、バブル経済絶頂期の1989年に始まりましたが、10年ほどでこのバブルは崩壊し、その後、日本経済は、出口の見えない長い々トンネルの中にあります。1億総中流と言われた時代から、6人に1人が貧困という時代へ、瞬く間に転落してしまいました。貧富の格差は広がり、非正規雇用者が増え、次第に内向き思考の若者が増えてきました。

 そんな中、日本は、阪神淡路大震災、東日本大震災、熊本地震といった未曾有の大災害を被ったばかりでなく、マグニチュード7クラスの大地震が18回も発生し、また、毎年のように大水害にも見舞われるなど、特に、自然災害の多い時代ではなかったかと思います。

 一方、政治においては、細川内閣誕生に涌いたのも束の間、直ぐに崩壊し、その後、民主党が政権を握るも、またもや、自滅し、欧米のような政権交代ができずに渾沌とした状況が続いています。この原因はどこにあるのでしょうか?国民性なのでしょうか?

 また、国や地方の財政状況はと言えば、蛇口を閉めずに赤字国債を流し続けています。今では、国と地方をあわせて1000兆円を優に超える財政赤字となっています。財政の健全化に取り組むことなく、このまま行くと、日本の子供たちに将来はないと予言する著名な米の投資家もいるほどです。

 迷走する政治・経済と自然災害という二つの大きな試練に向き合った時代であり、言わば、満たされていた時代からの「引き潮の時代」ではなかったかと思います。

グローバル化と資本主義は理想の世界ではない!

 しかし、日本ばかりではなく、海外の多くの国においても、混迷とした時代に突入しているのではないかと思います。共産主義・社会主義が、ソビエトの崩壊により潰えて、資本主義・民主主義が世界中を席捲すると思われましたが、グローバル経済と金融資本主義の肥大化により、世界の長者8人の資産が、地球の人口の5割の貧しい人の資産と同額になるまで貧富の差が拡大しました。

 また、市場が大きければ大きいほど有益なグローバル経済を背景に、前回の東京オリンピックの頃には30億人程度だった世界の人口は抑制されることなく、現在では、76億人にも膨れ上がっています。その結果、民族・人種・宗教などの違いによる摩擦が増大し、世界中で内戦やテロが拡大しています。一方、先進国においても、自己の生活や文化を守ろうとする保護主義が台頭してきており、同様に民族・人種・宗教問題に火種を抱えています。

 一方、日本では、封建時代の慣習や慣例が未だに色濃く残っていることが障害となって、少しづつ、世界での地位が低下している状況です。例えば、個人を犠牲にしてでも集団を優先するという「集団主義」、上位にある人・組織には逆らわない、逆らえないという「絶対的服従主義」などが、此処かしこに残っています。その考え方から終身雇用制度が産まれ、その弊害として、サービス残業や取れない有給休暇・育児休暇などがあり、「働き方改革」の障害ともなっているほか、「出生率の低下」にも通じています。また、「論文・検査のデータ改ざん」や「贈収賄と談合」なども、団体や組織の「集団主義」「保護主義」が根底にあると思います。

金融資本主義から新資本主義へ

  そんな中、世界は、益々、グローバル化が拡大し、IOT・AIなどの技術革新は、日進月歩での飛躍を遂げ、産業革命に匹敵するほどの大きなイノベーションをもたらすものと期待されていますが、世界の安寧のためには、金融資本主義を抑制する新資本主義への移行が絶対的条件であると思っています。

日本の悪しき慣習・慣例からの脱却が条件

 日本においては、悪しき慣習・慣例からの脱却が日本の将来を決めると言っても過言ではないと思います。そのためには、法律等によって、日本人の意識改革を進めていくしか方法はないと考えています。さすれば、日本も、将来において、世界をリードする地位を保つことができるものと信じており、期待するものです。

2017/12/23

第26期マンション管理(平成29年)-(5)

<第26期マンション管理>2017年-(5)

●第26期第5回理事会(平成29年12月17日)開催(※今期、私は監事です)

①保守メンテ
 ・植栽保守の委託契約書について
 修正依頼をしていました業務委託契約書(案)が、造園業者より提出され、問題がないことから、定期総会で契約締結に関する決議を諮ることとにしました。

 ・駐輪場シール作成について
 以前、作成の駐輪シールが無くなったことから、改めて作成することとし、専門業者2社より見積りを取得しましたが、30枚単位の発行となることから、簡易なテプラで作成の駐輪シール(案)としました。
 なお、近年、マンションが特定されないよう建物名を記載しない駐輪シールが一般的になっていることから、新たに作成する駐輪シールについては、略称と駐輪ナンバーのみ記載することとしました。

②修繕工事
 ・漏水処理について
 建物・設備点検業務報告において、雨天時、トランクルーム№2付近の庇付け根から水漏れが発生している旨、報告を受けました。以前、管理会社にてコーキングを施していますが、再度、処理を行うよう依頼しました。
  
③管理委託
 ・マンション保険の更新について
 本件については、組合員の皆様にご理解をいただくため、定期総会にて、支払保険料が増額となる経緯や更新を検討する保険内容について報告し、意見交換を行うこととしました。

④その他
  ・土のう袋の備え
 台風や局地的集中豪雨が発生し、道路が冠水してしまった場合、エレベーターシャフトや地下へ雨水が流入する恐れが皆無ではないことから、土のうの購入について検討を行った結果、保管場所を取らない、吸水で膨らますタイプのものを、来期、予算計上のうえ、購入することとしました。

 ・西暦表記へ移行
 平成天皇が2019年4月30日に退位し、5月1日から改元される予定であることから、当管理組合の各種細則等含む全ての書類について、総会で変更する旨の決議を諮り、西暦表記へ移行することを申し合わせました。

2017/12/03

日本の心配事(3)

ルールマニュアルに甘い日本人!

 最近、頻繁に、日本企業によるデータ改ざんや検査の不正など、決められたルールマニュアルを平気で捻じ曲げている実態が露見しています。これは、今に始まった事ではなく、「昔から広く行われいたのではないか?常態化しているのではないか?」と、疑われています。それだけに、実は、根が深いのではないでしょうか。

日本的権威主義と慣れ合いが原因か?

 その中で、明らかな犯罪事件は別にして、罪の意識がなく、恒常的に行われているものの一つには、決められたルールの不備を突いたものがあります。これには、日本的曖昧さ、慣れ合いが根底にあるように思います。ルールを決めた国など行政側も、守られていないことを承知していたのではないでしょうか?官僚は、往往にして、時代錯誤の政策・指導であっても改めようとはせず、あくまでも権威主義を貫き通しつつ、企業と慣れ合いの関係でバランスを取っているようです。

利益優先とコンプライアンスに甘い体質が原因か?

 また、もう一つには、自ら取り交わした契約でありながら、検査を厳正に順守しなかったり、基準外製品を勝手に許容範囲と判断したり、自分達の利益や立場だけを優先しようとするコンプライアンスに甘い体質の日本人がそこにはあるように思います!

守る必要のないルールマニュアルは変えるべき!

 守る必要のないルールマニュアルならば、早く見直して合理的なものに変えるべきです。ルール・マニュアルには、融通性や寛容さなどあってはならないのです。1ミクロンでも、1ナノグラムでも、1ミリ秒でも未達であれば不合格としなければなりません。

もっと内部リーク者の保護を!

 最近、露見するようになったのは、内部リークのお陰だと思います。リークする人達がいなければ表面化することはなかったでしょう。この点が昔に比べて進歩しているのでしょうが、この勇気ある人達をもっと保護することが重要になってきています。リークしたことで仲間からバッシングされたり、いじめにあったり、会社から卑劣な待遇を受けたりと、苦しんでいる人がいます。そのためには、更なる制度の整備とともに、社会の意識改革が一段と重要になります。

日本は世界から信用されなくなる?!

 「ルールやマニュアルは絶対に守ること」を実行しなければ、日本はグローバル社会から取り残されるだけでなく、何れ、世界から信用されなくなることだけは間違いありません!